Entrada crédito habitação: quanto dinheiro precisas para comprar casa em 2026

Entrada crédito habitação: quanto dinheiro é preciso?

Quando alguém pergunta qual é a entrada para crédito habitação, a resposta mais útil não é simplesmente “10%”. Em Portugal, para aquisição de habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, em regra, um LTV máximo de 90%. O LTV mede a relação entre o montante financiado e o valor do imóvel considerado pelo banco.

Na prática, se comprares uma casa por 250.000 € e a avaliação também for 250.000 €, um financiamento de 90% corresponderia a 225.000 € e a diferença de 25.000 € seria a entrada associada ao preço. Mas o banco não é obrigado a emprestar o máximo permitido. Pode aprovar 85%, 80% ou outra percentagem de acordo com o perfil, o imóvel e a política de risco.

Além disso, a entrada não inclui automaticamente os restantes valores que tens de pagar para concluir a compra. Impostos, escritura, avaliação bancária, comissões, seguros e despesas de mudança ou obras podem existir para além da diferença entre preço e crédito. Para planeares a compra, deves calcular capitais próprios totais, não apenas a percentagem de entrada.

Esta página concentra-se nesse cálculo. Se o teu problema é especificamente não ter entrada disponível, vê também crédito habitação sem entrada, onde explicamos as situações em que o financiamento pode aproximar-se de 100%.

A regra dos 90%: como o LTV determina a entrada mínima

Para habitação própria e permanente, o montante do crédito não deve, em regra, exceder 90% do valor do imóvel. Para efeitos de LTV, o valor do imóvel é o menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação bancária. Esta regra é central porque impede calcular a entrada apenas olhando para o preço anunciado.

Se preço e avaliação coincidirem, 90% de LTV traduz-se numa entrada de 10% do preço. Se a avaliação for superior ao preço, continua a prevalecer o preço de compra; a avaliação mais alta não cria automaticamente capacidade para financiar acima de 90% do preço. Se a avaliação for inferior, prevalece a avaliação e a entrada sobe.

Também é importante separar “limite prudencial” de “proposta bancária”. Um banco pode aplicar um LTV mais baixo por causa do perfil profissional, idade, estabilidade dos rendimentos, localização ou liquidez do imóvel, tipo de operação ou simplesmente política comercial. Por isso, a percentagem máxima não deve ser tratada como direito a financiamento.

Avaliação bancária: porque pode obrigar a dar mais entrada

A avaliação é um dos momentos que mais pode alterar o orçamento. Imagina uma compra por 300.000 €. Se o banco avaliar o imóvel em 300.000 € e aceitar 90% de LTV, o crédito máximo teórico seria 270.000 € e a entrada associada ao preço seria 30.000 €. Se a avaliação for apenas 270.000 €, os mesmos 90% correspondem a 243.000 €. A diferença para o preço passa a 57.000 €.

Ou seja, uma diferença de 30.000 € na avaliação criou mais 27.000 € de capitais próprios necessários. É por isso que uma pré-aprovação financeira não equivale a ter a compra fechada: a análise do imóvel continua a ser decisiva para o montante final.

Se a avaliação vier baixa, podes tentar perceber se existe fundamento para pedir reapreciação, negociar o preço com o vendedor, aumentar capitais próprios, procurar outra instituição ou desistir da operação se o CPCV estiver protegido por uma condição adequada. Não assumes que outro banco avaliará necessariamente mais alto; cada avaliação segue os seus procedimentos.

Antes de assinar um contrato-promessa com sinal elevado, cria margem para este cenário. Uma cláusula de financiamento bem desenhada pode ser muito mais importante do que tentar ganhar alguns dias no processo.

Entrada, sinal do CPCV e capitais próprios: não são a mesma coisa

A entrada é normalmente entendida como a parte do preço que não é financiada. O sinal é um pagamento efetuado no âmbito do CPCV e funciona segundo as condições desse contrato. Pode servir depois para completar o preço na escritura, mas não é sinónimo jurídico nem financeiro de entrada bancária.

Também há uma diferença entre entrada e capitais próprios totais. Podes ter 30.000 € de entrada para uma casa e precisar de vários milhares adicionais para impostos, escritura, avaliação, comissões, seguros ou despesas imediatas. Gastar toda a poupança no sinal pode deixar-te sem liquidez para concluir o processo.

Ao negociar o CPCV, alinha o valor do sinal com a realidade do teu financiamento. Um vendedor pode pedir 10% de sinal, mas o teu banco ainda não aprovou o imóvel nem o montante definitivo. Se o negócio depende de crédito, deve ficar claro o que acontece se o financiamento não for obtido nas condições necessárias.

Em termos de orçamento pessoal, trata o sinal como parte da caixa necessária antes da escritura, não como prova de que o banco financiará o restante.

Quanto dinheiro precisas além da entrada?

O valor necessário para comprar casa costuma ser maior do que a entrada. Dependendo do perfil e da operação, podem existir IMT, Imposto do Selo sobre a aquisição, Imposto do Selo associado ao crédito, custos de escritura ou documento particular autenticado, registos, avaliação bancária e comissões previstas pela instituição.

Existem benefícios fiscais para determinados compradores jovens e situações específicas, mas a elegibilidade fiscal deve ser confirmada separadamente. Uma isenção ou redução de impostos pode baixar os capitais próprios necessários, mas não altera por si só o preço de compra, a avaliação do imóvel ou a decisão de crédito do banco.

Acrescenta ainda seguros obrigatórios ou exigidos no processo, eventuais custos de conta ou produtos associados, mudança, mobiliário e pequenas obras. Nem todos são pagos no mesmo dia, mas todos competem pela mesma liquidez. Para detalhe fiscal, consulta impostos no crédito habitação.

Uma reserva pós-compra é igualmente importante. Entrar numa casa com a conta praticamente a zero aumenta o risco de recorrer a crédito ao consumo para qualquer despesa inesperada, o que pode agravar a taxa de esforço logo após a compra.

Exemplos práticos de entrada para casas de 150.000 €, 250.000 € e 350.000 €

Os exemplos seguintes isolam apenas a diferença entre preço e financiamento. Não incluem impostos, escritura ou outras despesas. Servem para perceber como pequenas alterações na percentagem financiada mudam rapidamente o montante de capitais próprios necessário.

Agora adiciona o efeito da avaliação. Numa compra de 250.000 € avaliada em 230.000 €, 90% corresponde a 207.000 €. Nesse caso, a diferença para o preço é 43.000 €, e não 25.000 €. É esta assimetria que faz com que o orçamento de entrada deva incluir um cenário de avaliação conservador.

Se o banco aprovar apenas 80% por política interna, numa casa de 250.000 € com avaliação igual ao preço precisarás de 50.000 € só para cobrir a diferença. Por isso, a pré-aprovação deve indicar não apenas “até quanto podes pedir”, mas também a percentagem de financiamento que faz sentido para o teu perfil.

Mais entrada reduz a prestação, mas não substitui a taxa de esforço

Colocar mais capitais próprios reduz o montante financiado e, em condições iguais, a prestação e os juros totais. Isso pode melhorar a margem no teste de solvabilidade. Mas ter uma entrada elevada não elimina a análise de rendimento, outros créditos, estabilidade profissional e capacidade de suportar cenários de taxa mais exigentes.

Em 2026, o Banco de Portugal indica que o total das prestações mensais de crédito não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido. O banco pode ainda aplicar critérios internos mais prudentes. Um comprador com 40% de entrada pode ser recusado se o rendimento não suportar a prestação; outro com 10% pode ser aprovado se o perfil for sólido e os restantes critérios forem cumpridos.

Para planeamento, não uses 45% como objetivo de orçamento. É um limite de referência regulatória, não uma recomendação para viver no máximo. Deixar margem para despesas de habitação, seguros, condomínio, manutenção e choques de rendimento torna o financiamento mais resiliente.

Se queres perceber como esta métrica afeta a decisão, consulta taxa de esforço máxima para crédito habitação.

Vale a pena dar mais entrada do que o mínimo?

Dar mais entrada pode reduzir o LTV e, por consequência, o risco do empréstimo. Em algumas propostas isso traduz-se em melhores condições, menor prestação ou maior facilidade de aprovação. Também reduz o capital sobre o qual pagas juros durante anos.

Mas usar toda a poupança para baixar o empréstimo não é sempre a melhor decisão financeira. Se ficas sem fundo de emergência, qualquer despesa inesperada após a compra pode obrigar-te a recorrer a crédito mais caro. Também podes precisar de dinheiro para obras, mobiliário, mudança ou despesas familiares previsíveis.

Compara dois cenários: entrada mínima com reserva robusta e entrada maior com crédito menor. Calcula a diferença de prestação, TAEG, MTIC e liquidez que sobra. Se o banco oferece uma melhoria de preço relevante num LTV mais baixo, inclui essa vantagem; se a diferença é pequena, preservares caixa pode ter valor.

A decisão deve ser feita com base no conjunto da situação financeira, não numa regra do tipo “quanto mais entrada, melhor”.

Garantia Pública: quando a entrada pode baixar até zero

Para jovens elegíveis até aos 35 anos, a Garantia Pública pode permitir contratos que financiem entre 85% e 100% do valor de transação da primeira habitação própria e permanente, desde que se cumpram os requisitos do regime e que o contrato seja celebrado até 31 de dezembro de 2026. O valor do imóvel não pode exceder 450.000 €.

O ponto decisivo para esta keyword é que “100%” se refere ao valor de transação, definido como o menor entre preço de aquisição e avaliação. Se compras por 300.000 € mas a avaliação for 280.000 €, um crédito de 100% do valor de transação financia 280.000 €. Continuas a precisar de 20.000 € para completar o preço, além dos custos que não estejam cobertos.

A garantia do Estado não é uma entrada paga ao vendedor nem uma oferta ao comprador. É uma garantia prestada ao banco sobre parte do crédito, e o mutuário continua responsável pela totalidade da dívida. A instituição mantém a obrigação de avaliar a solvabilidade e pode recusar a operação mesmo que o candidato cumpra os requisitos legais do regime.

Para requisitos detalhados, consulta Garantia Pública no crédito habitação.

Entrada baixa, crédito a 100% e “sem entrada”: três situações diferentes

Uma entrada baixa significa que ainda colocas capitais próprios no preço, mas numa percentagem pequena. Um crédito a 100% significa que o empréstimo pode igualar o valor de transação considerado para o regime ou produto aplicável. “Sem entrada” é uma expressão usada pelo consumidor para dizer que não precisa de suportar parte do preço com poupança — mas isso não significa necessariamente comprar sem qualquer dinheiro disponível.

Mesmo numa operação com financiamento elevado, podem existir custos fora do capital financiado e diferenças causadas pela avaliação. Além disso, o CPCV pode exigir sinal antes de o banco disponibilizar o empréstimo. A cronologia do dinheiro é tão importante quanto o total final.

Desde agosto de 2026, a antiga exceção macroprudencial ligada a imóveis detidos pelos próprios bancos deixou de ser a via geral para LTV a 100%. Por isso, não deves partir de artigos antigos que apresentam “imóveis do banco” como solução automática para comprar sem entrada.

Se o teu objetivo é especificamente comprar sem poupança para a diferença do preço, vê crédito habitação sem entrada e compara cuidadosamente o risco de um financiamento elevado.

O banco pode pedir uma entrada maior do que 10%?

Sim. O limite de 90% para HPP é uma referência máxima da recomendação, não uma obrigação de financiar 90%. Cada instituição pode definir critérios internos que resultem em LTV inferior. Isso é comum quando o risco percebido aumenta ou quando o imóvel tem características menos líquidas.

A entrada exigida pode ser maior se houver rendimento irregular, período experimental, idade que limite o prazo, outros créditos elevados, histórico de incumprimento, imóvel numa localização com pouca procura, construção atípica, necessidade de obras ou avaliação conservadora. Alguns destes fatores afetam o montante; outros afetam sobretudo a aprovação ou preço do crédito.

Por isso, quando comparas bancos, pede propostas com o mesmo preço do imóvel, mesmo capital pretendido e mesmo prazo. Se uma instituição só aceita financiar 80% e outra 90%, a diferença de entrada pode ser mais importante para ti do que algumas décimas no spread.

Consulta comparar crédito habitação para organizar as propostas na mesma base.

Como a entrada muda com um titular, dois titulares, jovens e não residentes

A lógica do LTV aplica-se ao contrato, mas o montante de entrada sustentável depende do perfil dos mutuários. Dois titulares podem combinar poupanças e rendimentos, mas também agregam responsabilidades de crédito. Um titular com rendimento elevado pode ter boa capacidade de prestação, mas precisar de mais tempo para acumular capitais próprios.

Jovens elegíveis para Garantia Pública podem reduzir a necessidade de entrada associada ao preço, mas continuam sujeitos a avaliação de solvabilidade e às condições do regime. A elegibilidade deve ser confirmada para todos os titulares relevantes e para o imóvel concreto.

Não residentes ou compradores de segunda habitação podem encontrar limites de financiamento mais baixos do que os aplicáveis à HPP. No quadro geral do Banco de Portugal, créditos com outras finalidades que não HPP têm referência de LTV até 80%, e os bancos podem ser ainda mais conservadores consoante o caso.

Por isso, não uses a percentagem de entrada de um amigo como referência universal. Finalidade, residência, rendimentos, moeda do rendimento, idade, imóvel e política bancária alteram a estrutura.

CPCV e entrada: como evitar comprometer poupanças cedo demais

O CPCV é muitas vezes assinado antes da decisão final do banco. Se entregas um sinal elevado e depois o financiamento é recusado, a recuperação do dinheiro depende do que ficou contratualmente previsto e da situação concreta. Por isso, crédito e contrato-promessa devem ser pensados em conjunto.

Antes de assinar, tenta ter pelo menos uma pré-análise financeira credível, perceber o LTV provável, confirmar a documentação do imóvel e prever o risco de avaliação inferior. Se dependes de uma percentagem de financiamento específica, essa dependência deve ser tratada com particular cuidado no contrato.

Não confundas uma simulação online com aprovação. Uma simulação calcula; uma pré-aprovação avalia parte do perfil; a aprovação final depende de documentação completa, avaliação e decisão formal. Até essa fase, conserva uma margem de liquidez e evita assumir que a entrada já está fechada.

Para o processo completo, consulta como pedir crédito habitação.

Como criar uma meta de poupança para a entrada

Começa pelo preço máximo de procura, mas não poupes apenas 10% desse valor. Cria três caixas: diferença entre preço e crédito, custos de aquisição/contratação e reserva de segurança. A primeira depende do LTV e avaliação; a segunda das regras fiscais e condições do banco; a terceira da tua situação pessoal.

Uma forma prudente é simular um cenário-base e um cenário adverso. No cenário-base, usa a percentagem de financiamento indicada na pré-análise. No adverso, reduz a avaliação em 5% ou 10% e verifica quanto capital adicional seria necessário. Se o negócio só funciona quando a avaliação coincide exatamente com o preço, tens pouca margem.

Define depois uma poupança mensal e um prazo realista. Se faltam 18.000 € e consegues poupar 750 € por mês, o objetivo demora cerca de 24 meses sem contar rendimentos da poupança ou despesas extraordinárias. Este cálculo ajuda a decidir entre esperar, procurar um imóvel mais barato ou estudar regimes de apoio aplicáveis.

Evita financiar a entrada com crédito pessoal sem antes perceber o impacto. Uma nova prestação aumenta a taxa de esforço e pode reduzir precisamente a capacidade de obter o crédito habitação.

Como negociar a entrada e as condições do crédito

Não negocias apenas o spread. Podes melhorar a operação reduzindo o preço de compra, aumentando a entrada, alterando o prazo, comparando seguros, eliminando produtos pouco úteis ou apresentando propostas concorrentes. Cada elemento afeta o custo ou a probabilidade de aprovação de forma diferente.

Se tens capitais próprios suficientes para baixar o LTV de forma significativa, pergunta ao banco se isso melhora a TAN, spread ou outras condições. Não assumas que a melhoria é automática; pede a diferença por escrito e calcula o retorno de usar mais poupança.

Também podes negociar com o vendedor se a avaliação vier abaixo do preço. Uma redução do preço diminui simultaneamente a entrada necessária e o risco de sobrepagar um imóvel que o avaliador considerou menos valioso. A capacidade de negociação depende naturalmente do mercado e das alternativas de ambas as partes.

Quando existirem várias propostas, usa FINE e TAEG em condições comparáveis. O objetivo é escolher uma combinação de entrada, prestação, custo total e flexibilidade que funcione no teu orçamento.

Erros frequentes ao calcular a entrada do crédito habitação

O erro mais comum é pensar “o banco financia 90%, logo preciso de 10%”. Essa conta falha quando a avaliação fica abaixo do preço, quando o banco aprova uma percentagem inferior ou quando os custos de aquisição não foram reservados. O segundo erro é usar todo o dinheiro disponível no sinal do CPCV antes de conhecer o resultado da avaliação.

• Ignorar a avaliação: calcular a entrada apenas sobre o preço de compra.
• Confundir entrada com sinal: assumir que o pagamento do CPCV corresponde ao financiamento final.
• Esquecer custos adicionais: não reservar impostos, escritura, avaliação, comissões e seguros.
• Usar o LTV máximo como promessa: 90% é um limite de referência, não uma aprovação automática.
• Ficar sem reserva: aplicar toda a poupança na compra e depender de crédito caro depois.
• Contrair crédito pessoal para a entrada: aumentar a taxa de esforço antes da análise do banco.

O antídoto é simples: trabalha com um orçamento de capitais próprios totais, um cenário de avaliação conservador e uma reserva que sobreviva à escritura.

Como comparar propostas quando a entrada disponível é limitada

Se tens um montante fixo de poupança, começa por transformá-lo num limite de compra realista. Reserva primeiro custos e uma almofada financeira; só depois considera o restante como entrada disponível. Em seguida, compara quanto cada banco aceita financiar para o mesmo imóvel e perfil.

Uma proposta com LTV mais alto pode permitir comprar com menos entrada, mas pode ter preço ou requisitos diferentes. Outra com LTV mais baixo pode exigir mais poupança mas oferecer melhores condições. Não existe uma escolha universal: depende da liquidez que tens, da prestação suportável e do tempo que planeias manter o crédito.

Compara sempre TAEG, MTIC, TAN/spread, seguros, comissões, produtos associados, prazo, modalidade de taxa e flexibilidade. Se as propostas têm capitais ou prazos diferentes, a comparação direta da TAEG perde utilidade até normalizares o cenário.

Se precisares de ajuda a organizar o processo, um intermediário de crédito habitação pode apresentar e acompanhar propostas dentro da autorização e rede aplicáveis.

Plano de ação: da poupança à escritura

Documentos que ajudam a confirmar a entrada necessária

A estimativa melhora quando tens informação real do comprador e do imóvel. Para o perfil financeiro, reúne identificação, comprovativos de rendimento, IRS e nota de liquidação, responsabilidades de crédito e elementos adicionais pedidos pelo banco. Para o imóvel, prepara a documentação que permita avançar para análise e avaliação.

Uma pré-aprovação pode ajudar a perceber a capacidade financeira e o LTV que a instituição admite para o teu perfil, mas o valor final da entrada só fica realmente claro quando o imóvel é conhecido e avaliado. Até lá, trabalha com intervalos e não com uma cifra única.

Se estás a começar o processo, usa a checklist de documentos necessários para crédito habitação. Documentação organizada também facilita pedir condições a mais de uma instituição sem perder tempo.

Quando receberes proposta formal, verifica na FINE o montante, valor do imóvel considerado, prazo, taxa, TAEG, MTIC, seguros e restantes condições. A entrada é apenas uma linha do desenho financeiro completo.

Primeiro, define o preço máximo que consegues suportar sem depender de uma avaliação perfeita. Segundo, estima a entrada com base num LTV prudente e reserva custos adicionais. Terceiro, faz uma simulação de prestação e taxa de esforço com margem para juros e despesas da casa.

Depois, obtém uma pré-análise ou pré-aprovação para perceber capacidade e documentação. Só então procura imóvel dentro do intervalo compatível. Quando encontrares a casa, revê preço, CPCV, sinal e condição de financiamento antes de comprometer uma parte significativa da poupança.

Após a avaliação bancária, recalcula a entrada com o valor real usado pelo banco. Se a necessidade de capitais próprios aumentar, decide se faz sentido negociar preço, aumentar entrada, procurar outra instituição ou abandonar o negócio. Não tentes tapar automaticamente a diferença com dívida de curto prazo.

Por fim, compara a FINE aprovada, confirma custos e mantém liquidez para a escritura e para os primeiros meses na nova casa. Uma compra segura termina com margem financeira, não apenas com a chave na mão.

Checklist final: calcula a entrada antes de fazer uma proposta pela casa

Antes de avançar, confirma estes pontos. O objetivo não é adivinhar ao cêntimo o valor final, mas reduzir o risco de descobrires tarde que faltam capitais próprios para concluir a compra.

• Preço máximo de compra definido com base no rendimento e não apenas na poupança disponível.
• LTV provável confirmado para a finalidade e perfil do crédito.
• Entrada calculada sobre um cenário em que a avaliação pode ficar abaixo do preço.
• Custos de aquisição e contratação separados da entrada.
• Sinal do CPCV compatível com a liquidez e com o risco de financiamento.
• Taxa de esforço simulada com todos os créditos existentes.
• Reserva financeira mantida para despesas após a escritura.
• Garantia Pública analisada apenas se houver elegibilidade e sem assumir aprovação automática.
• FINE de diferentes bancos comparadas em cenário equivalente.
• Plano alternativo preparado caso o banco financie menos do que esperavas.

Se estes dez pontos estiverem cobertos, a pergunta “quanto preciso de entrada?” deixa de ser uma percentagem genérica e passa a ser um orçamento real para o teu caso. É esse valor que deve orientar a procura de casa e a negociação do financiamento.