Simulador de crédito habitação: calcula a prestação mensal

Passo a passo

Como usar o simulador de crédito habitação

O objetivo do simulador é responder a uma pergunta concreta: como pode ficar a prestação mensal de um crédito habitação se financiares um determinado montante, durante um certo prazo e com uma TAN específica. Para isso, precisas apenas de quatro dados, que podes alterar quantas vezes quiseres.

A melhor forma de utilizar uma calculadora de crédito habitação não é procurar um valor isolado, mas testar cenários coerentes. Alterar a entrada, o prazo ou a TAN permite perceber qual das variáveis tem mais peso na prestação antes de analisares uma operação concreta.

Resultado

O que calcula este simulador de crédito habitação

Estes dados ajudam a dimensionar um cenário de crédito habitação e a perceber o efeito de alterações no preço, na entrada, na TAN ou no prazo. Servem para fazer contas antes de analisares uma proposta concreta de uma instituição.

A simulação não determina a aprovação do crédito. Em Portugal, a instituição avalia a solvabilidade, o valor de avaliação do imóvel, o rácio LTV, a taxa de esforço/DSTI, a idade, o prazo e outros critérios antes de decidir se concede financiamento e em que condições.

A estimativa não determina se uma instituição concederia financiamento nem reproduz todas as condições de um crédito habitação real. A solvabilidade, o valor de avaliação do imóvel, a finalidade da operação, os produtos associados e outros critérios podem alterar o montante financiado e o custo final.

Cálculo

Como é calculada a prestação mensal de um crédito habitação

Num crédito amortizável com prestação constante, cada prestação inclui capital e juros. Quando a TAN se mantém constante, a prestação pode manter-se igual, mas a repartição entre juros e amortização de capital vai mudando ao longo do tempo.

No início do empréstimo, os juros tendem a ter maior peso porque são calculados sobre um capital em dívida mais elevado. Com o passar do tempo, a parcela da prestação destinada a amortizar capital aumenta progressivamente.

Variáveis

O que faz subir ou descer a prestação de um crédito habitação

A prestação não depende de um único valor. O montante financiado, a taxa de juro e o prazo atuam em conjunto, por isso convém perceber o efeito de cada variável antes de interpretar o resultado.

Tipos de taxa

Como interpretar uma simulação com taxa fixa, variável ou mista

A fórmula permite calcular uma prestação a partir da TAN introduzida, mas a leitura do resultado muda consoante a modalidade de taxa. Num crédito habitação a taxa fixa, o cenário é mais estável porque a taxa se mantém constante no período considerado. Numa taxa variável ou mista, o resultado deve ser lido como uma fotografia do cenário testado e não como uma previsão futura.

Se quiseres estudar duas estruturas diferentes, podes utilizar também o simulador de crédito habitação a taxa fixa ou mista.

Limites do cálculo

Que custos não estão incluídos no simulador de crédito habitação

O cálculo não acrescenta impostos da aquisição, seguros, avaliação do imóvel, comissões, custos de conta, produtos associados nem outros encargos que possam integrar o custo do crédito. Em Portugal, a FINE apresenta informação como a TAN, a TAEG, o MTIC, as prestações e os principais custos associados ao contrato.

Usa a prestação como uma primeira referência e analisa separadamente o dinheiro necessário para a compra, os custos recorrentes e as condições completas da proposta antes de assumires um compromisso.

Por isso, o simulador é útil para fazer uma primeira leitura da prestação, mas o orçamento de compra deve considerar separadamente o dinheiro necessário antes da escritura e os custos recorrentes de manter o imóvel.

Entrada e financiamento

Como muda a simulação quando aumentas ou reduzes a entrada

Em Portugal, a Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, em regra, um LTV máximo de 90% para aquisição de habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades, usando como referência o menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel. A instituição pode aplicar critérios mais restritivos.

Existe ainda um regime de garantia pública para jovens até aos 35 anos que, quando todos os requisitos são cumpridos, pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação na compra da primeira habitação própria e permanente até 450.000 €, para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. A elegibilidade não equivale a aprovação automática do crédito.

Prazo

Porque uma prestação mais baixa pode implicar um custo total maior

Alongar o prazo distribui o capital por mais prestações e pode reduzir o valor mensal. No entanto, pagar durante mais tempo significa também que os juros se acumulam durante um período maior. Por isso, prestação mensal e custo total não devem ser interpretados como se fossem a mesma coisa.

O simulador é especialmente útil para visualizar este equilíbrio. Testa o mesmo capital e a mesma TAN com vários prazos. A prestação pode diminuir de forma visível, enquanto o total pago aumenta. Depois faz o exercício inverso: reduz o prazo e observa quanto sobe a prestação e quanto encurta o período de acumulação de juros.

Não existe um prazo universalmente correto. A utilidade do cálculo está em perceber que combinação gera uma prestação compatível com o teu orçamento sem perder de vista o custo acumulado do cenário.

Sensibilidade

Como perceber quanto a taxa de juro afeta a prestação

Uma diferença aparentemente pequena na TAN pode produzir alterações relevantes quando se aplica a um capital elevado durante muitos anos. Para medir essa sensibilidade, mantém constantes o preço, a entrada e o prazo e altera apenas a TAN. Assim consegues observar quanto muda a prestação e qual é o efeito no total de juros.

Esta forma de simular é útil mesmo antes de teres uma proposta concreta. Em vez de tratar o resultado como uma previsão, cria uma faixa de cenários: um cenário central com a TAN que queres estudar, outro ligeiramente inferior e outro superior. O objetivo não é adivinhar o futuro, mas perceber a margem do teu orçamento se as condições reais forem diferentes das que imaginaste.

Planeamento

Cria três cenários antes de ficares com uma única prestação de referência

Uma única simulação pode dar uma falsa sensação de precisão. Uma forma mais útil de usar a ferramenta é construir três cenários e comparar o comportamento de cada um. O primeiro pode representar uma situação confortável, o segundo uma hipótese central e o terceiro uma situação mais exigente. As diferenças não precisam de ser enormes: basta alterar a entrada, a TAN ou o prazo de forma coerente.

Quando os três cenários se mantêm dentro de uma faixa comportável, tens uma leitura mais robusta do que olhando para um único valor. Se o cenário exigente fizer a prestação subir demasiado, o simulador mostra onde existe menos margem.

Orçamento

Como enquadrar a prestação estimada no teu orçamento mensal

Na concessão de novo crédito, as instituições avaliam a solvabilidade e o rácio DSTI. Segundo a informação atual do Banco de Portugal, o total das prestações mensais dos créditos não deve, em regra, exceder 45% do rendimento mensal líquido. O cumprimento deste limite não garante a aprovação, porque cada instituição mantém a sua própria análise de risco.

É útil repetir a simulação com alguma margem para alterações de rendimento, despesas inesperadas ou mudanças nas taxas, sobretudo quando estudas uma modalidade variável ou mista.

Também podes repetir a simulação depois de acrescentares ou retirares outros encargos do teu orçamento. O objetivo é enquadrar a prestação calculada no conjunto das tuas despesas, e não tratá-la como um valor isolado.

Amortização

Porque no início se pagam mais juros e depois se amortiza mais capital

Num modelo de prestação constante, a prestação pode manter-se igual, mas a sua composição muda. Nos primeiros anos, o capital em dívida é mais elevado e a componente de juros tende a ter maior peso. À medida que o capital é amortizado, o saldo sobre o qual os juros são calculados diminui e uma parte maior da prestação passa a reduzir capital.

O quadro anual do simulador permite observar essa transição sem percorrer centenas de prestações mensais. Repara em três colunas: capital amortizado durante o ano, juros pagos e capital em dívida. Em conjunto, mostram a evolução do empréstimo e ajudam a perceber porque os juros não se distribuem de forma uniforme ao longo do tempo.

Este detalhe também é útil quando comparas prazos. Dois cenários com prestações diferentes podem ter ritmos de amortização muito distintos, mesmo partindo do mesmo preço do imóvel.

Leitura correta

Erros frequentes ao interpretar um simulador de crédito habitação

O erro mais frequente é tratar a prestação mensal como se fosse uma proposta fechada. O simulador trabalha com os dados introduzidos e uma fórmula definida; não conhece a tua operação completa, não inclui todos os custos e não substitui a documentação de uma proposta real.

Outro erro é utilizar uma entrada que esgota toda a poupança disponível sem considerar os custos que ficam fora do cálculo. A simulação é mais útil quando os dados refletem um cenário realista e não apenas aquele que produz a prestação mais baixa.

Próximo passo

O que convém rever depois de encontrares uma prestação que faz sentido

Desde 1 de agosto de 2026, a Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal prevê, em regra, maturidade máxima de 40 anos para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos e de 35 anos para clientes com idade superior a 35 anos. A instituição pode aplicar critérios mais restritivos.

Volta ao simulador sempre que um dado mude. Alterar apenas uma variável de cada vez ajuda a perceber se a diferença vem do preço, da entrada, da TAN ou do prazo.

O valor da ferramenta está precisamente nessa repetição: transformar um valor abstrato em vários cenários compreensíveis antes de passares à análise de condições concretas.

Evolução

Consulta a amortização anual do teu cenário

O quadro resume como o capital em dívida diminuiria em cada ano se a TAN, a prestação e o prazo introduzidos se mantivessem. É uma forma simples de ver quanto capital é amortizado e quantos juros são pagos ao longo do tempo.

Numa operação real podem existir datas, arredondamentos, revisões de taxa, amortizações antecipadas ou outras condições que façam com que o plano da instituição seja diferente.

Transparência

Metodologia e referências do cálculo

O simulador usa prestações mensais e um modelo de amortização de prestação constante, aplicando uma TAN constante em cada cenário. O resultado é matemático e indicativo e não substitui a FINE, a avaliação de solvabilidade ou uma proposta de crédito.

Para analisar uma proposta real em Portugal, distingue TAN de TAEG e consulta também o MTIC. A TAN é usada aqui para estimar juros e prestação; a TAEG incorpora os encargos relevantes previstos na lei e o MTIC representa o montante global imputado ao consumidor.