Simulador de transferência de crédito habitação: estima se a mudança pode compensar

Leitura do resultado

O que calcula este simulador de transferência de crédito habitação

Podes adicionar uma estimativa dos custos da transferência. Esse montante é descontado da poupança bruta para apresentar uma poupança líquida indicativa. Introduz apenas custos que façam sentido para a proposta que estás a analisar.

Algumas instituições podem suportar determinados custos em campanhas de transferência. Não assumas, porém, que todos os encargos serão reembolsados: introduz no simulador apenas os valores que efetivamente ficariam a teu cargo segundo a proposta concreta.

O ponto de equilíbrio ajuda a perceber quando os custos seriam recuperados

Transferir um crédito pode reduzir a prestação e, mesmo assim, exigir tempo para recuperar os custos iniciais. O simulador divide os custos introduzidos pela poupança mensal estimada e mostra quantos meses seriam necessários para os compensar.

Que custos convém considerar numa transferência

Em Portugal, a transferência para outro banco implica o reembolso antecipado total do empréstimo atual e a contratação de um novo crédito. A instituição de origem pode cobrar, quando aplicável, uma comissão de reembolso antecipado até 0,5% do capital reembolsado em contratos a taxa variável ou até 2% em contratos a taxa fixa, além de determinadas despesas pagas por conta do cliente e juros devidos até à data do reembolso. A proposta do novo banco pode ainda envolver avaliação, registos, garantias, seguros ou outros custos; em campanhas comerciais, alguns podem ser suportados pela instituição.

Uma prestação mais baixa não significa automaticamente que a transferência compensa

A redução da prestação é apenas uma parte da análise. A transferência pode alterar prazo, spread, indexante, seguros, produtos associados, garantias e outros encargos. Uma poupança mensal pequena pode não chegar para recuperar os custos dentro do período em que pretendes manter o crédito.

Estrutura

O que acontece quando transferes o crédito habitação para outro banco

O simulador concentra-se na parte mais fácil de quantificar: o efeito de uma nova TAN mantendo o mesmo capital em dívida e o mesmo prazo restante. Não pressupõe que a transferência seja favorável nem que o novo banco aprove o crédito.

Também podes pedir uma renegociação ao banco atual. A renegociação depende de acordo entre as partes e, segundo o Banco de Portugal, a instituição não pode cobrar comissão pela renegociação do contrato. Renegociar e transferir são operações diferentes e podem ter custos e efeitos distintos.

Para obter uma leitura mais completa, o simulador considera os custos introduzidos e calcula quantos meses de poupança seriam necessários para os recuperar.

Taxa de juro

Porque alguns décimos de TAN podem ter impacto quando ainda existe muito capital em dívida

Se o capital já for reduzido ou o empréstimo estiver perto do fim, existe menos tempo para acumular poupança. Usa o capital em dívida e o prazo restante reais, ou uma aproximação prudente, para que o resultado seja útil.

Além da TAN, confirma se a nova proposta altera o spread, o indexante, os seguros ou outros produtos associados. Uma redução aparente da taxa pode ter um efeito diferente quando se considera o custo global do novo contrato.

Prazo restante

O prazo restante pode ser tão importante como a nova TAN

Usa o prazo que realmente falta e não o prazo original. Se uma proposta alterar também a duração, faz uma simulação separada porque uma prestação mais baixa pode resultar tanto de uma TAN menor como de um prazo mais longo.

Separar estes efeitos ajuda a distinguir poupança de juros de uma simples redistribuição da dívida por mais anos.

Se a proposta alterar também o prazo, faz uma segunda simulação específica. Assim consegues distinguir o efeito de uma TAN menor do efeito de simplesmente distribuir a dívida por mais anos.

Poupança

Diferença entre poupança mensal, poupança bruta e poupança líquida

Cada valor responde a uma pergunta diferente: impacto no orçamento mensal, dimensão acumulada do cenário e efeito dos custos iniciais.

Nenhum destes valores substitui a TAEG, o MTIC ou a análise completa de uma proposta de transferência, mas juntos dão uma leitura mais útil do que olhar apenas para a nova prestação.

Para comparar propostas reais, olha também para a TAEG e o MTIC do novo crédito e para o custo que ainda faltaria pagar no contrato atual. A prestação mensal, por si só, não mostra todo o efeito económico da transferência.

Ponto de equilíbrio

Como usar os custos para perceber quando começarias efetivamente a poupar

Quanto maior for a poupança mensal, mais depressa se recupera o mesmo nível de custos. Quanto maiores forem os custos, mais distante fica o ponto de equilíbrio. Se o prazo restante for curto, a margem para gerar poupança líquida também diminui.

O campo de custos é editável precisamente porque as condições variam entre contratos e propostas. Confirma na documentação quais são os encargos que efetivamente te serão imputados.

O campo de custos é editável para poderes introduzir um valor ajustado ao teu caso, em vez de usar um montante padrão que pode não corresponder à tua operação.

Comparação coerente

Porque o simulador mantém o mesmo prazo restante

Começa por comparar TAN contra TAN com o mesmo capital e prazo. Se a proposta do novo banco tiver uma duração diferente, faz depois um segundo cenário e analisa separadamente o efeito do prazo.

Para uma primeira comparação, manter o prazo constante permite isolar o efeito da nova TAN. Depois, se quiseres estudar uma duração diferente, cria um segundo cenário e observa separadamente o efeito do prazo na prestação e no custo total.

Cenários

Faz três simulações antes de decidir se a poupança parece suficiente

Em vez de usar uma única nova TAN, testa três. Uma simulação pode representar uma melhoria pequena, outra uma melhoria intermédia e uma terceira uma redução mais acentuada. Mantém o capital, o prazo e os custos sem alterações.

Este exercício permite perceber a partir de que diferença de TAN surge uma poupança mensal relevante e como muda o ponto de equilíbrio. Também evita depender de um único valor que pode não coincidir com as condições de uma proposta real.

Se até o cenário mais favorável demorar demasiado a recuperar os custos, a ferramenta está a mostrar uma margem reduzida. Se vários cenários atingirem rapidamente o ponto de equilíbrio face ao prazo restante, existe mais espaço para analisar a operação em detalhe.

Resultado ajustado

O que significa quando o simulador mostra uma poupança muito pequena

Uma poupança pequena não significa necessariamente que o cálculo esteja errado. Pode acontecer porque a diferença entre taxas é reduzida, porque resta pouco capital, porque faltam poucos anos ou porque os custos absorvem grande parte do benefício potencial.

Nesse caso, observa a composição do resultado. Se a nova prestação quase não mudar, a nova TAN pode não ser suficientemente diferente. Se a poupança bruta for razoável mas a líquida cair bastante, os custos estão a pesar mais. Se o ponto de equilíbrio ficar muito distante, pode não haver tempo suficiente para acumular uma poupança relevante nesse cenário.

Decompor o resultado desta forma é mais útil do que limitar a análise a “compensa” ou “não compensa”.

Limites do cálculo

O que não está incluído no simulador de transferência

Também não substitui a TAEG, o MTIC, a FINE nem a avaliação de solvabilidade feita pela nova instituição. O simulador apenas mostra um cenário matemático para perceber o possível efeito de uma diferença de taxa.

Quando tiveres uma proposta concreta, introduz os dados mais próximos da realidade e confirma depois todos os encargos e condições nos documentos do banco.

Por isso, quando tiveres dados reais, introduz esses valores no simulador e revê depois a proposta completa para verificar que elementos não estão refletidos no cálculo.

Leitura correta

Erros frequentes ao simular uma transferência de crédito habitação

Um dos erros mais comuns é introduzir o montante inicial do crédito em vez do capital que ainda está em dívida. Outro é usar o prazo original e não o prazo restante. Ambos os dados podem distorcer bastante a prestação estimada.

Também é frequente comparar uma nova prestação com uma prestação atual que inclui componentes diferentes, como seguros, ou introduzir custos demasiado baixos apenas para melhorar o resultado. O simulador é mais útil quando as hipóteses são consistentes e prudentes.

Por fim, não convém interpretar a poupança acumulada como um montante garantido. É uma projeção baseada na hipótese de os dados introduzidos se manterem durante o prazo considerado.

Próximo passo

O que rever depois de obteres um cenário de poupança interessante

No reembolso antecipado total que acompanha uma transferência, deves avisar a instituição atual com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Confirma também a comissão de reembolso antecipado aplicável ao teu contrato e as despesas efetivamente cobradas.

Volta ao simulador com os valores mais precisos. Pequenas diferenças na TAN ou nos custos podem alterar bastante o resultado quando a poupança mensal é reduzida.

A utilidade do simulador não está em dar uma resposta definitiva, mas em ajudar-te a identificar as perguntas que vale a pena fazer quando analisas uma alteração ao crédito habitação.

Dados de partida

Que dados retirar do teu crédito atual antes de simular

Se algum dado for aproximado, o resultado também será. Faz uma primeira estimativa e repete o cálculo quando tiveres os valores exatos da instituição.

No pedido de transferência, a instituição atual deve fornecer à nova instituição os elementos necessários no prazo previsto pelo Banco de Portugal, o que ajuda a apurar os dados do empréstimo existente.

Esta revisão evita um dos problemas mais frequentes dos simuladores: obter um valor muito concreto a partir de dados demasiado gerais.

Novo prazo

O que acontece se a nova proposta alterar também o prazo

Quando o novo prazo for diferente, não compares apenas as prestações. Primeiro mede o efeito da TAN com o mesmo prazo e depois cria um cenário separado com a duração proposta.

A diferença entre as duas simulações ajuda a perceber se a melhoria vem sobretudo de pagar menos juros ou de distribuir a dívida por mais tempo.

Quando houver alteração de prazo, compara primeiro os cenários com a mesma duração e só depois testa o novo prazo. Esta sequência torna mais claro o que resulta da TAN e o que resulta do alongamento ou encurtamento do empréstimo.

Horizonte

Quanto tempo pensas manter o crédito habitação também altera a leitura

A poupança líquida projetada pressupõe que o cenário se mantém durante o prazo considerado. Se pensas vender o imóvel, reembolsar o empréstimo ou voltar a alterá-lo antes, talvez não chegues a acumular toda essa poupança teórica.

Nesse caso, o ponto de equilíbrio ganha ainda mais importância. Uma operação que precisa de vários anos para recuperar os custos tem menos margem se o teu horizonte for curto. Pelo contrário, se o equilíbrio for atingido cedo e ainda faltarem muitos anos, existe mais tempo para acumular a diferença mensal prevista no cenário.

O simulador não conhece os teus planos futuros, mas podes usar esta ideia para interpretar o resultado com um horizonte temporal mais realista.

O que rever antes de tomar uma decisão

Usa o resultado como uma primeira triagem e revê depois a FINE e as condições completas da proposta: TAN, TAEG, MTIC, prazo, spread, indexante, seguros, produtos associados, garantias, comissões e custos de reembolso do crédito atual. A nova instituição continua obrigada a avaliar a tua solvabilidade e não é obrigada a aprovar a operação.