Simulador de taxa fixa ou mista: compara prestações e cenários

Passo a passo

Como usar o simulador de crédito habitação a taxa fixa ou mista

Começa pelos dados comuns aos dois cenários: preço do imóvel, entrada e prazo total. A partir destes valores, o simulador calcula o capital a financiar e o número de meses de reembolso.

A utilidade está em alterar uma variável de cada vez. Assim consegues perceber se a diferença vem da TAN fixa inicial, da duração do período fixo ou da hipótese usada para a fase variável.

Estruturas de taxa

O que distingue um crédito habitação a taxa fixa de um a taxa mista

Em Portugal, a fase variável resulta normalmente de um indexante — como a Euribor a 3, 6 ou 12 meses — acrescido do spread contratual. O simulador não prevê a Euribor futura: deixa-te introduzir uma TAN para a fase variável e construir um cenário de sensibilidade.

Um crédito habitação a taxa mista tem duas fases. Durante o período inicial aplica-se uma taxa fixa. Depois começa uma fase variável em que a TAN resulta, normalmente, do indexante previsto no contrato acrescido do spread. O simulador não tenta prever essa evolução: permite introduzir uma TAN para construir um cenário.

Segunda fase

Como calcula o simulador a fase variável de um crédito a taxa mista

O cálculo mantém uma única TAN durante toda a segunda fase para simplificar a leitura. Num contrato real, uma taxa variável é revista com a periodicidade do indexante e pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo.

A pergunta a responder é simples: se o crédito começar com esta prestação, como ficaria depois se a TAN total da fase variável fosse a que estou a testar?

Resultado

Como interpretar a diferença entre as duas prestações

Uma prestação inicial mais baixa não significa, por si só, que o cenário completo tenha menor custo. Num crédito habitação a taxa mista, essa primeira prestação corresponde apenas à fase fixa. O segundo valor mostra o que aconteceria depois com a TAN da fase variável introduzida.

Cenários

Porque convém testar várias taxas para a fase variável

Mantém o preço, a entrada, o prazo, a duração da fase fixa e a TAN inicial e altera apenas a TAN da fase variável. Assim consegues ver quanto pode mudar a segunda prestação e qual é a sensibilidade do custo total.

Esta abordagem transforma o simulador numa ferramenta de planeamento: não tenta adivinhar o mercado, mas mostra como o crédito reagiria a diferentes hipóteses de taxa.

Segundo o Banco de Portugal, a taxa mista tem tido um peso muito elevado nas novas operações de crédito habitação; em abril de 2026 representou 85% dos novos empréstimos para habitação própria permanente. Essa predominância não significa que seja a opção adequada para todos: importa analisar a fase fixa, a fase variável e o custo total.

Limites

Que custos não estão incluídos nesta comparação

Também não substituem a TAEG nem o MTIC de uma proposta concreta. Em Portugal, a FINE deve apresentar informação normalizada sobre as principais condições do crédito, incluindo TAN, TAEG, montante, prestações, encargos e MTIC.

Também não incluem a TAEG de uma proposta concreta nem eventuais descontos, bonificações ou penalizações. Para interpretar uma proposta real, é necessário rever todas as condições e não transpor automaticamente o resultado da simulação para um contrato específico.

Variáveis-chave

Que dados influenciam mais a comparação entre taxa fixa e taxa mista

Para que a comparação faça sentido, os dois cenários devem partir do mesmo preço, da mesma entrada e do mesmo prazo total. Assim, a diferença observada resulta da estrutura de taxas e não de empréstimos com montantes ou durações diferentes.

Na taxa fixa, o dado central é a TAN aplicada durante todo o prazo. Na taxa mista, além da TAN inicial, contam a duração do período fixo e a TAN usada como hipótese para a fase variável. Quanto mais longo for o período fixo, mais meses o empréstimo permanece com a estrutura inicial antes de a prestação ser recalculada.

Período fixo

Como muda um crédito habitação a taxa mista quando o período fixo é mais longo

O número de anos do período fixo altera duas coisas ao mesmo tempo: durante quanto tempo se mantém a prestação inicial e quanto capital fica em dívida quando começa a fase variável. Se o período fixo durar mais, terão sido feitas mais prestações antes de o simulador recalcular o valor mensal.

Para perceber o efeito, mantém os restantes dados iguais e altera apenas a duração do período fixo. Observa como muda o capital em dívida no momento da transição e, a partir daí, a prestação estimada da fase variável. Este teste ajuda a separar o efeito da duração do período fixo do efeito da TAN posterior.

Não convém interpretar um período fixo mais longo como melhor ou pior por si só. A sua utilidade depende do conjunto das condições e da importância que dás à previsibilidade da prestação durante mais tempo.

Alteração de fase

O que acontece quando termina o período fixo da taxa mista

No final do período fixo, o empréstimo não recomeça do zero. O simulador calcula quanto capital já teria sido amortizado e usa o capital em dívida como ponto de partida para a fase seguinte. Depois aplica a TAN escolhida para a fase variável e distribui esse saldo pelos meses que faltam.

Por isso, a segunda prestação depende da TAN da fase variável, do capital em dívida e do prazo restante. Dois créditos a taxa mista com a mesma TAN posterior podem gerar prestações diferentes se chegarem à transição com capitais em dívida ou prazos restantes distintos.

Leitura do risco

Estabilidade da prestação face à incerteza futura

Como o simulador não conhece a Euribor futura, a TAN da segunda fase funciona apenas como hipótese. Em vez de procurar um valor “certo”, cria vários cenários e observa quanto se move a prestação. Se pequenas alterações gerarem diferenças grandes, o orçamento é mais sensível à fase variável.

Esta leitura ajuda a testar tolerância a alterações da taxa, sem transformar a simulação numa previsão de mercado.

Esta leitura permite usar a ferramenta como um teste de tolerância: não para prever o mercado, mas para perceber que intervalo de prestações o teu orçamento conseguiria suportar em diferentes cenários.

Teste de cenários

Testa pelo menos três TAN para a fase variável

Uma forma simples de evitar uma leitura demasiado otimista é repetir a simulação com três hipóteses para a fase variável. Mantém constantes o preço, a entrada, o prazo, os anos de taxa fixa e a TAN inicial e altera apenas a TAN posterior.

A comparação entre estes três resultados é mais informativa do que uma única prestação, porque mostra a amplitude de resultados possíveis em diferentes hipóteses.

Custo total

Porque não deves escolher apenas pela primeira prestação

Num crédito habitação a taxa mista, uma prestação inicial atrativa pode chamar a atenção, mas representa apenas uma parte do percurso. O custo total dependerá do que pagares durante o período fixo, do capital em dívida na transição e das condições da fase variável.

A taxa fixa também pode apresentar uma prestação inicial superior e, ainda assim, oferecer uma trajetória mais previsível dentro da hipótese utilizada. Por isso, o simulador mostra mais do que um resultado: prestação, juros e total estimado. Os valores devem ser lidos em conjunto.

Se os dois cenários apresentarem prestações semelhantes, observa o total de juros e a evolução do capital em dívida. Se as prestações forem muito diferentes, verifica se a diferença se mantém durante todo o prazo ou apenas numa das fases.

Prazo

Como o prazo total influencia a comparação entre taxa fixa e taxa mista

O prazo afeta ambas as modalidades porque determina quantas prestações são usadas para reembolsar o capital. Um prazo mais longo tende a reduzir a prestação inicial, mas prolonga o período em que se acumulam juros. Na taxa mista, também altera o peso relativo do período fixo na duração total do empréstimo.

Um período fixo de cinco anos não representa o mesmo num crédito a 15 anos e num crédito a 30 anos. No primeiro caso cobre uma parte muito maior do prazo total. Por isso, convém interpretar sempre a duração da fase fixa em relação com a duração completa do empréstimo.

Utiliza o controlo do prazo e observa não apenas a prestação, mas também quanto tempo cada cenário permanece em cada fase.

Leitura correta

Erros frequentes ao usar um simulador de crédito habitação a taxa fixa ou mista

O primeiro erro é comparar cenários que não partem do mesmo capital ou prazo. O segundo é tratar a TAN da fase variável como uma previsão. E o terceiro é decidir apenas pela prestação mais baixa do primeiro período.

A melhor forma de evitar estes erros é alterar uma variável de cada vez e manter uma referência clara do cenário usado como base.

Próximo passo

O que rever depois de encontrares um cenário que te faz sentido

Numa taxa mista, confirma qual é o indexante da fase variável, a periodicidade de revisão, o spread e as condições que podem alterar esse spread. Numa taxa fixa, revê a duração efetiva do período fixo, a TAEG, o MTIC e as condições de reembolso antecipado.

As instituições que comercializam crédito para aquisição ou construção de habitação própria e permanente devem apresentar na FINE simulações para as modalidades de taxa fixa, mista e variável. Usa esses dados para voltar ao simulador com hipóteses mais próximas da proposta concreta.

Depois podes voltar ao simulador e introduzir dados mais próximos da proposta concreta que estás a analisar.

Evolução

Consulta a amortização anual dos dois cenários

O quadro é atualizado com os mesmos dados do simulador. Podes alternar entre os dois cenários para ver quanto capital é amortizado, quantos juros são pagos e que capital ficaria em dívida no final de cada ano.

Numa operação real, revisões sucessivas da taxa, amortizações antecipadas, arredondamentos ou outras condições podem fazer com que o plano definitivo seja diferente.

Transparência

Metodologia do simulador de taxa fixa ou mista

As prestações são calculadas mensalmente com um modelo de amortização de prestação constante. No cenário fixo, a TAN introduzida mantém-se durante todo o prazo. No cenário misto, a TAN inicial aplica-se durante o período fixo e, no final dessa fase, a prestação é recalculada sobre o capital em dívida com a TAN escolhida para a fase variável.

A TAN da fase variável é uma hipótese de cálculo. Não é uma previsão da Euribor, uma proposta bancária nem uma estimativa das condições futuras. Para analisar uma proposta real, revê também a TAEG, o MTIC, o spread, as comissões, os seguros e as condições de revisão.