Quanto posso pedir de crédito habitação: como calcular em Portugal em 2026

Quanto posso pedir de crédito habitação? A resposta rápida

Não existe um montante universal que o banco empreste por cada 1.000 € de salário. O valor resulta de uma combinação entre capacidade de pagamento e valor financiável do imóvel. Mesmo que o rendimento suporte uma prestação elevada, o LTV pode limitar o crédito. E mesmo que o imóvel permita um empréstimo alto, a taxa de esforço pode travar o pedido.

No Portal do Cliente Bancário, o Banco de Portugal indica atualmente que o total das prestações mensais dos empréstimos do cliente, incluindo o novo crédito e outros financiamentos existentes, não deve, em regra, exceder 45% do rendimento mensal líquido. A Recomendação macroprudencial consolidada mantém um limite de DSTI de 50%, com exceções quantitativas. Para estimar quanto podes pedir, usa 45% como referência prática de partida e trata qualquer valor superior como sujeito a análise bancária reforçada — nunca como garantia de aprovação.

Para habitação própria e permanente, o montante do crédito não deve, em regra, ultrapassar 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação. Para outras finalidades, a referência é 80%. Existem regimes específicos, como a Garantia Pública para jovens elegíveis, que podem alterar a percentagem financiada, mas não eliminam a avaliação de solvabilidade.

Por isso, uma estimativa útil faz três contas em sequência: (1) qual a prestação mensal disponível; (2) quanto capital essa prestação suporta para um determinado prazo e taxa; e (3) se esse capital respeita o LTV e a entrada disponível. O menor destes limites é a tua capacidade teórica antes da análise do banco.

Esta página responde à pergunta sobre o montante do empréstimo. Se queres apenas perceber o peso das prestações no rendimento, consulta também a taxa de esforço máxima no crédito habitação.

Os dois limites que determinam quanto podes pedir

O primeiro limite vem do teu orçamento. A instituição avalia rendimentos regulares, despesas, créditos existentes, idade, situação profissional e informação da Central de Responsabilidades de Crédito. O objetivo é perceber se a prestação continua sustentável, incluindo cenários menos favoráveis.

O segundo limite vem da garantia imobiliária. A hipoteca dá ao banco uma proteção, mas não significa que o banco financie todo o preço. O rácio LTV compara o empréstimo com o valor considerado do imóvel e funciona como teto adicional.

Um exemplo simples mostra a diferença: se o teu orçamento suportar teoricamente 220.000 €, mas a casa custa 200.000 € e é avaliada em 190.000 €, um LTV de 90% aponta para um máximo de 171.000 €. Neste caso, é o imóvel que limita. Se a casa permitir 270.000 € de financiamento mas o rendimento só suportar 180.000 €, é a capacidade mensal que limita.

Esta lógica evita um erro comum: procurar casas apenas com base no salário ou apenas com base na entrada. O montante possível surge sempre da interação dos dois lados.

Como calcular quanto podes pedir: começa pela prestação disponível

Para uma estimativa inicial, calcula primeiro quanto do rendimento líquido pode ser destinado a todas as prestações de crédito. Uma fórmula de planeamento simples é: prestação disponível para a casa = rendimento líquido × percentagem escolhida − prestações de outros créditos.

Não uses automaticamente 45% — e muito menos 50% — como meta. O Portal do Cliente Bancário apresenta 45% como referência geral ao consumidor, enquanto a Recomendação macroprudencial consolidada fixa 50% como limite de DSTI com exceções. Para planeamento pessoal, testar cenários a 30%, 35% e 40% ajuda a perceber a diferença entre um orçamento confortável e uma situação mais apertada.

Exemplo: um agregado com 2.500 € líquidos e sem outros créditos teria 875 € de prestação se usasse 35% como cenário prudente. A 40%, seriam 1.000 €. A 45%, seriam 1.125 €. Uma simulação adicional a 50% serve apenas para perceber o teto macroprudencial teórico e não deve ser tratada como aprovação provável. A diferença entre estes cenários pode transformar-se em dezenas de milhares de euros de capital — mas também altera fortemente a margem mensal.

Se existirem 250 € por mês de crédito automóvel, a conta muda: com 2.500 € líquidos e uma referência de 35%, a capacidade disponível para a nova prestação cai de 875 € para 625 €. É por isso que liquidar ou reduzir um crédito existente pode mudar bastante o montante de crédito habitação possível.

A instituição não se limita a esta fórmula. Considera também despesas regulares e um montante prudente para despesas pessoais e familiares. A conta serve para orientação e para preparar uma conversa de pré-aprovação, não para antecipar uma decisão vinculativa.

Que rendimentos entram na análise do banco?

O Banco de Portugal determina que a avaliação de solvabilidade se baseie preferencialmente em rendimentos recebidos com caráter regular. A instituição deve considerar, pelo menos, os rendimentos dos três meses anteriores e não deve assumir que o teu rendimento futuro vai aumentar.

Para trabalhadores por conta de outrem, salários e componentes regulares são normalmente mais simples de documentar. Rendimentos variáveis, prémios ou horas extraordinárias podem ser tratados de forma mais conservadora. Para trabalhadores independentes, empresários ou profissionais com rendimentos sazonais, é habitual a análise abranger uma história financeira mais ampla.

Quando existem dois titulares, os rendimentos de ambos podem aumentar a capacidade conjunta, mas o banco também considera as responsabilidades de crédito de ambos. Não é correto somar apenas os salários e ignorar cartões, créditos pessoais ou pensões de alimentos.

A estabilidade profissional também influencia a leitura do risco. Dois agregados com o mesmo rendimento líquido podem obter montantes diferentes se um tiver rendimentos muito estáveis e o outro depender de receitas irregulares ou recentes.

Por isso, antes de simular, usa rendimento líquido comprovável e recorrente. Uma estimativa baseada num mês excecionalmente forte tende a sobrestimar o valor que a instituição estará disposta a considerar.

Outros créditos: o fator que mais reduz a capacidade sem alterar o salário

O DSTI inclui as prestações dos empréstimos já detidos pelo cliente. Crédito automóvel, crédito pessoal, outros créditos com plano de reembolso e determinadas responsabilidades existentes consomem parte da capacidade antes de entrar a nova prestação da casa.

Imagina 3.000 € de rendimento líquido. A 35%, o orçamento total para dívida seria 1.050 €. Se já pagas 350 € por mês em outros créditos, restam 700 € para o crédito habitação. Se esses 350 € deixarem de existir, a capacidade mensal sobe 50% — de 700 € para 1.050 €.

Não significa que devas liquidar todos os créditos a qualquer custo. É preciso comparar o capital necessário para os liquidar, as penalizações e o efeito na liquidez disponível para entrada, impostos e fundo de emergência.

Também é importante consultar a Central de Responsabilidades de Crédito antes do pedido. Divergências, limites de cartões ou financiamentos que julgavas encerrados podem aparecer na análise e atrasar a decisão.

Quando preparas a pré-aprovação, leva uma fotografia completa das dívidas. O objetivo é chegar a um montante realista, não obter uma simulação artificialmente alta que depois falha na análise documental.

Taxa de esforço: 45% como referência prática, 50% como teto macroprudencial

No Portal do Cliente Bancário, o Banco de Portugal indica atualmente que o total das prestações mensais dos empréstimos não deve, em regra, exceder 45% do rendimento líquido. Em paralelo, a Recomendação macroprudencial consolidada mantém um limite de DSTI de 50%, com margens de exceção controladas. O banco continua a avaliar a capacidade futura, incluindo o impacto de alterações de taxa e rendimento.

Uma família que usa 45% do rendimento em dívida fica com 55% para habitação corrente, alimentação, transportes, energia, saúde, educação, poupança e imprevistos. Mesmo assim, esse nível pode ser demasiado apertado para muitos agregados. Usar 50% como cenário de stress deixa ainda menos margem e não deve ser confundido com uma recomendação de orçamento pessoal.

Por isso, simular a 30%, 35%, 40% e 45% é mais informativo do que perguntar apenas “qual é o máximo?”. Se quiseres testar o limite macroprudencial, acrescenta um cenário a 50%, mas trata-o como stress test. O intervalo mostra quanto custa ganhar capacidade de compra e quanta margem mensal é sacrificada.

Além disso, a aprovação não decorre automaticamente de ficar abaixo de 45% ou 50%. O Banco de Portugal deixa claro que os limites máximos não substituem a avaliação de solvabilidade e que, mesmo com avaliação positiva, a instituição não é obrigada a conceder o crédito.

Usa 45% como referência prática máxima para a primeira estimativa e um nível inferior como cenário de planeamento. Mantém 50% apenas como referência do teto macroprudencial consolidado, sujeito às regras e exceções aplicáveis. A diferença entre os cenários é uma margem de segurança útil para juros, despesas familiares e alterações de rendimento.

O teste de esforço pode reduzir o montante que a prestação atual parece suportar

Quando o crédito tem taxa variável ou mista, a instituição não deve avaliar a capacidade apenas com a prestação do primeiro mês. A análise considera a possibilidade de a taxa subir e a prestação aumentar durante a vida do contrato.

Isto explica por que razão duas simulações com a mesma prestação inicial podem produzir decisões diferentes. Um cenário baseado numa taxa promocional temporária pode parecer confortável hoje, mas tornar-se exigente quando termina o período fixo ou quando a Euribor muda.

Para planeares de forma prudente, repete a simulação com uma taxa superior à inicial. Se a prestação de 800 € passar para 950 € ou 1.000 €, verifica se o orçamento continua equilibrado sem depender de aumentos salariais futuros.

O próprio Banco de Portugal disponibiliza um simulador que permite alterar montante, taxa e prazo para observar a prestação. Estas simulações são indicativas e não substituem a avaliação da instituição.

Este teste também ajuda a decidir entre taxa fixa, mista e variável. O objetivo desta página não é escolher a modalidade, mas mostrar que a taxa usada no cálculo do “quanto posso pedir” muda o capital que uma mesma prestação consegue financiar.

Prazo e idade: porque mais anos aumentam o capital possível

Para a mesma taxa e o mesmo limite mensal de prestação, um prazo maior permite amortizar o capital por mais meses e, portanto, suporta um empréstimo inicial superior. Mas o custo total em juros também tende a aumentar.

Atualmente, os contratos de crédito à habitação e outros créditos com garantia hipotecária não devem ter prazo máximo superior a 40 anos para clientes com idade inferior ou igual a 30 anos, 37 anos para clientes com mais de 30 e até 35 anos e 35 anos para clientes com mais de 35 anos. O banco pode ainda aplicar limites internos mais conservadores.

A idade afeta, portanto, a capacidade de crédito mesmo quando o rendimento é igual. Uma pessoa com prazo disponível de 40 anos pode obter uma prestação mais baixa para o mesmo capital do que alguém limitado a 25 ou 30 anos.

No entanto, alongar o prazo apenas para maximizar o montante não é sempre a melhor escolha. Compara o capital adicional obtido com o aumento do MTIC e com a idade em que o empréstimo termina.

Se estás próximo de uma mudança de escalão de prazo ou se o crédito se estende além da idade de reforma, a instituição pode avaliar de forma mais prudente os rendimentos futuros. A solvabilidade deve considerar uma eventual redução de rendimento após a reforma.

Taxa de juro: a mesma prestação pode financiar montantes muito diferentes

A prestação de um empréstimo amortizável contém juros e capital. Quanto maior for a taxa, maior é a parcela necessária para pagar juros e menor é o capital inicial que cabe na mesma prestação.

Por exemplo, uma prestação disponível de 875 € durante 35 anos suporta aproximadamente 211.700 € a uma taxa nominal anual de 3,5% num cálculo simplificado. Se a taxa subisse para 4,5%, o capital aproximado cairia para 184.900 €. A diferença é superior a 26.000 €, sem alterar o rendimento mensal.

Por isso, uma calculadora de capacidade deve pedir pelo menos rendimento, outros encargos, prazo e taxa. Ferramentas que transformam diretamente “salário × multiplicador” em crédito máximo escondem variáveis decisivas.

Quando já tens propostas, substitui a taxa genérica pela TAN da FINE e verifica a TAEG e o MTIC para comparar custos. A TAEG inclui outros encargos relevantes, mas a conversão de prestação em capital é normalmente feita a partir da taxa usada no plano de pagamentos.

Para testar cenários, podes usar o simulador de crédito habitação e variar montante, prazo e taxa antes de definires o teu teto de procura.

LTV: o valor da casa também limita quanto podes pedir

Mesmo com rendimento suficiente para um empréstimo elevado, o crédito tem de respeitar a relação entre dívida e imóvel. Para habitação própria e permanente, a referência geral é até 90% do valor do imóvel. Para outras finalidades, a referência geral é 80%.

O ponto crítico é que o valor do imóvel corresponde ao menor entre o preço de aquisição e a avaliação. Se compras por 250.000 € mas a avaliação é 230.000 €, 90% corresponde a 207.000 €, não a 225.000 €.

Essa diferença pode obrigar a aumentar a entrada. É um dos motivos pelos quais uma pré-aprovação baseada apenas no rendimento não equivale a uma aprovação final: antes da contratação, o banco precisa de conhecer e avaliar o imóvel.

Se a avaliação for superior ao preço de compra, o preço mais baixo continua a limitar o denominador na regra geral. Ou seja, uma avaliação generosa não transforma automaticamente uma compra de 250.000 € num financiamento de 270.000 €.

Na prática, o montante final será o menor entre a capacidade financeira do agregado, o limite de LTV, o pedido efetuado e o que a instituição decide aprovar segundo a sua política de risco.

Se a limitação principal não é a prestação mas a falta de capitais próprios, o guia de crédito habitação sem entrada explica quando o financiamento pode ultrapassar os 90% e que custos ficam fora.

Garantia Pública: quando o financiamento pode chegar a 100%

Para jovens elegíveis, a Garantia Pública pode permitir contratos que financiem entre 85% e 100% do valor de transação, dentro das condições legais do regime. Entre os requisitos estão a compra da primeira habitação própria e permanente, imóvel até 450.000 € e contrato celebrado até 31 de dezembro de 2026.

A garantia não significa que o Estado pague a tua prestação nem que o banco tenha de aprovar o pedido. A instituição continua obrigada a avaliar rendimentos, despesas, dívidas, idade, estabilidade e capacidade de pagamento.

Por isso, um jovem pode cumprir o regime de garantia e ainda assim ter um montante máximo inferior ao preço da casa por causa da taxa de esforço ou do prazo. A garantia atua sobretudo sobre a parcela de entrada financiada, não sobre a capacidade mensal.

Se este regime se aplica ao teu caso, consulta o guia dedicado à Garantia Pública no crédito habitação e compara a capacidade de prestação com o preço máximo do imóvel elegível.

A distinção é essencial: “posso financiar 100% deste imóvel?” e “o meu rendimento suporta um crédito deste montante?” são perguntas diferentes e ambas têm de ter resposta positiva.

Entrada, impostos e poupança: quanto podes pedir não é quanto podes gastar

O montante do empréstimo não é igual ao orçamento total para comprar casa. Mesmo quando o banco financia 90% do valor de uma HPP, tens de suportar a diferença de preço e, normalmente, impostos, registos, avaliação, escritura e outros custos associados.

Por exemplo, se consegues pedir 180.000 € e o financiamento máximo for 90%, isso não significa que possas comprar uma casa de 200.000 € sem dinheiro adicional. Precisarias de pelo menos 20.000 € para a parte não financiada, além dos custos da compra e de uma reserva prudente.

Se a tua poupança é baixa, o LTV pode ser o limite principal. Se tens muita poupança mas rendimento mensal limitado, a capacidade de prestação pode ser o travão. É por isso que a pergunta “quanto posso pedir?” deve ser acompanhada por “quanto posso dar de entrada?” e “quanto quero manter de reserva?”.

Evita usar toda a poupança na entrada. Depois da compra surgem despesas de mudança, mobiliário, manutenção, condomínio e imprevistos. Uma compra que usa 100% da liquidez pode deixar o agregado vulnerável mesmo quando o banco aprova o crédito.

Para quem quer estudar especificamente percentagens de financiamento, existe também o guia de crédito habitação com 100% de financiamento.

Exemplos: quanto pode resultar do mesmo critério de 35%

Os exemplos seguintes são apenas matemáticos e usam uma hipótese simples: 35% do rendimento líquido para a prestação da casa, sem outros créditos, prazo de 35 anos e taxa nominal anual de 3,5%. Não incluem seguros, comissões, stress test, despesas familiares nem política específica de qualquer banco.

* Cálculo indicativo de prestação constante. ** Apenas para ilustrar a relação com um LTV de 90%; pressupõe avaliação pelo menos igual ao preço e não inclui entrada, impostos ou custos.

Os números mostram por que não existe uma resposta simples por salário. Se alterares o prazo para 30 anos ou a taxa para 4,5%, o capital diminui. Se existirem outros créditos, a prestação disponível diminui antes de converteres para capital.

Usa a tabela como ordem de grandeza, nunca como aprovação. A instituição irá recalcular o cenário com os seus pressupostos, validar documentos e analisar o imóvel.

Um titular, dois titulares, independentes e rendimentos variáveis

Com dois titulares, o banco soma rendimentos elegíveis, mas também obrigações e riscos. Um segundo salário pode aumentar bastante a capacidade; um segundo titular com dívidas elevadas ou rendimento instável pode ter um efeito menos favorável.

Para trabalhadores independentes, a questão central é a previsibilidade do rendimento. É comum que a instituição peça declarações fiscais, recibos, extratos ou outra documentação que permita avaliar um período mais amplo do que três recibos de vencimento.

Rendimentos de rendas, pensões, comissões ou trabalho suplementar podem ser considerados de forma diferente entre instituições. O mesmo agregado pode, por isso, receber montantes de pré-aprovação distintos em bancos diferentes, mesmo sem alterar o imóvel.

A idade do titular mais velho também pode influenciar o prazo que a instituição aceita, sobretudo se a prestação se prolongar para além da reforma. O Banco de Portugal determina que esse risco futuro seja ponderado na solvabilidade.

Quando o perfil é menos linear, evita basear a procura de casa num único simulador automático. Uma análise documental antecipada dá um intervalo muito mais útil.

Simulação, pré-aprovação e aprovação: três níveis diferentes

Uma simulação responde “quanto daria a prestação se…?”. Pode ser feita sem documentos e é útil para explorar cenários. Não representa uma decisão de crédito.

A pré-aprovação acrescenta análise do perfil financeiro e pode indicar um montante que a instituição estaria, em princípio, disponível para financiar, sujeito a validações e ao imóvel. É muito mais útil para definir uma faixa de procura.

A aprovação final exige documentação completa, avaliação do imóvel e confirmação das condições da operação. Só nesta fase sabes o montante efetivamente aprovado e recebes a FINE correspondente às condições propostas.

Por isso, se pretendes apresentar uma proposta por uma casa, não confundas um resultado de calculadora com uma decisão bancária. Quanto maior for a proximidade entre o teu orçamento de compra e o máximo teórico, maior é a importância de obter uma pré-aprovação de crédito habitação antes de assumir compromissos.

Uma margem entre a pré-aprovação e o preço-alvo reduz o risco de a avaliação, a taxa final ou uma despesa não prevista inviabilizarem a operação.

Como aumentar a capacidade sem forçar o orçamento

Existem formas legítimas de melhorar a capacidade: reduzir prestações de outros créditos, aumentar a entrada, escolher um imóvel mais barato, incluir um segundo titular com rendimento estável ou negociar condições que reduzam a prestação.

Um prazo maior também aumenta o capital suportado pela mesma prestação, dentro dos limites aplicáveis. Mas alongar o empréstimo aumenta normalmente o custo total e deve ser analisado através do MTIC, não apenas da mensalidade.

Reduzir a taxa de juro pode aumentar o montante teórico, mas evita usar esse ganho integralmente para comprar mais caro. Uma taxa atual mais baixa não garante que uma modalidade variável mantenha a mesma prestação durante décadas.

Aumentar a entrada atua do outro lado da equação: não aumenta o rendimento, mas reduz o capital necessário e o LTV. Em alguns casos também pode melhorar as condições de preço oferecidas pelo banco.

O objetivo não deve ser encontrar a combinação que produz o maior número possível. Deve ser encontrar um montante que permita comprar uma casa adequada sem eliminar a margem de segurança do orçamento.

Erros comuns ao calcular quanto pedir de crédito habitação

O primeiro erro é usar 45% ou 50% como prestação-alvo sem analisar despesas reais. O segundo é esquecer outros créditos ou assumir que um cartão não utilizado nunca influencia a análise. O terceiro é calcular o LTV sobre o preço quando a avaliação pode ser inferior.

Outro erro frequente é usar uma taxa demasiado otimista. Se a simulação assume 2,5% mas as propostas reais ficam perto de 3,5% ou 4%, o montante estimado pode estar dezenas de milhares de euros acima do que a prestação suporta.

Também é errado confundir “crédito máximo” com “preço máximo da casa”. Para passar de um ao outro tens de considerar entrada, LTV, impostos e custos. Com garantia pública, tens ainda de verificar todos os requisitos específicos.

Não ignores o custo de seguros e produtos associados. Podem não alterar diretamente o capital da fórmula de amortização, mas afetam o orçamento mensal e a TAEG.

Por fim, não uses uma simulação como prova para assinar um CPCV sem proteção adequada. A aprovação depende do banco e do imóvel. Se houver dúvida, procura aconselhamento jurídico sobre cláusulas que protejam a operação em caso de financiamento não aprovado.

Checklist final: transforma o máximo teórico num valor de procura seguro

Começa por somar apenas rendimentos líquidos regulares e comprováveis. Depois lista todas as prestações de crédito e despesas fixas relevantes. Simula a prestação disponível em três níveis — por exemplo 30%, 35% e 40% — e usa 45% apenas como referência prática superior; um cenário a 50% pode servir como stress test regulatório.

Escolhe um prazo compatível com a idade e testa pelo menos duas taxas de juro, incluindo um cenário adverso. Converte cada prestação em capital e obtém um intervalo, não um número único.

Em seguida, calcula o LTV sobre o menor valor entre preço e avaliação e verifica a entrada necessária. Acrescenta impostos e custos de aquisição e preserva uma reserva depois da compra.

Depois pede uma pré-aprovação ou apresenta documentação a mais de uma instituição. Se as respostas forem diferentes, identifica a variável: rendimento considerado, prazo, LTV, scoring, taxa ou política sobre o imóvel. O guia pedir crédito habitação explica o processo completo.

Antes de escolher a casa, define dois limites: máximo bancário e máximo confortável. O segundo deve ser igual ou inferior ao primeiro. Esta diferença é a margem que protege o orçamento de juros, manutenção e mudanças familiares.

A Credalye pode ajudar a organizar estes cenários e a comparar propostas na mesma base. O resultado final deve sempre ser confirmado pela instituição através da avaliação de solvabilidade, documentação e análise do imóvel.