Crédito habitação sem entrada: é possível comprar casa sem poupanças em 2026?

Crédito habitação sem entrada: é possível em Portugal em 2026?

Um crédito habitação sem entrada significa, normalmente, financiar a totalidade do valor que serviria de base à compra, sem o comprador entregar os tradicionais 10% de capitais próprios sobre o preço. Em Portugal, isso é possível em situações específicas, mas não corresponde à regra geral do mercado nem elimina a necessidade de demonstrar capacidade financeira.

Para uma aquisição de habitação própria e permanente fora de regimes especiais, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal mantém como referência um rácio loan-to-value (LTV) máximo de 90%. Como o valor considerado é o menor entre o preço de aquisição e a avaliação, uma operação normal exige frequentemente uma entrada de pelo menos 10% — e pode exigir mais se a avaliação ficar abaixo do preço negociado.

A principal exceção relevante em 2026 é o regime da Garantia Pública no crédito habitação, destinado a jovens que cumpram os requisitos legais. O mecanismo pode permitir que o banco financie entre 85% e 100% do valor de transação, mas a instituição continua a decidir se concede o crédito e em que montante.

Por isso, a pergunta útil não é apenas “consigo comprar sem entrada?”. É: qual é o valor de transação que o banco reconhece, quanto pode financiar, que custos ficam fora e que prestação consigo suportar? Esta abordagem evita assumir que 100% de financiamento equivale a chegar à escritura sem qualquer poupança.

Se ainda estás a calcular quanto dinheiro próprio deves reservar antes de procurar casa, consulta também entrada crédito habitação: explicamos como LTV, avaliação, sinal e custos determinam os capitais próprios reais.

A regra geral em 2026: porque o banco normalmente não financia 100%

A referência macroprudencial para crédito destinado à aquisição de habitação própria e permanente continua a ser um LTV até 90%. Para outras finalidades habitacionais, o limite de referência é inferior. O objetivo é manter uma margem entre dívida e valor do imóvel para reduzir a vulnerabilidade do mutuário e do sistema financeiro perante quedas de preço, perda de rendimento ou subida de taxas.

O cálculo não usa automaticamente o preço acordado com o vendedor. O banco considera o menor valor entre preço de aquisição e avaliação. Se compras por 250.000 € e a avaliação é 250.000 €, uma referência de 90% corresponde a 225.000 €. Se a avaliação for 235.000 €, 90% corresponde a 211.500 €, aumentando o capital próprio necessário.

Esta lógica explica por que uma pré-simulação de “90% do preço” não garante a entrada final. Só depois da avaliação e da análise do banco sabes qual é a base efetivamente aceite. Se estás a estimar capacidade antes de escolher imóvel, cruza este cálculo com o guia de quanto posso pedir de crédito habitação.

O que mudou em agosto de 2026 para quem procura financiamento sem entrada

Até 2026 circulava frequentemente a ideia de que comprar um imóvel pertencente ao próprio banco podia permitir financiamento até 100% ao abrigo de uma exceção da recomendação macroprudencial. Essa informação ficou desatualizada: a revisão aplicável às avaliações de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026 eliminou essa exceção específica.

Na prática, um imóvel detido por uma instituição pode continuar a ter condições comerciais próprias, campanhas ou preços específicos, mas já não deves assumir que existe uma autorização macroprudencial automática para LTV de 100% apenas porque o vendedor é um banco. A operação deve ser analisada pelas regras atuais e pelos critérios de risco da entidade.

A mesma revisão tornou mais prudente a referência de esforço financeiro, reforçando a importância de não analisar “sem entrada” como um atalho para comprar acima da capacidade. Quanto maior o montante financiado, maior tende a ser a prestação e o custo total de juros, tudo o resto constante.

Por isso, qualquer artigo, simulador ou anúncio que ainda apresente “imóveis de banco = 100% garantido” deve ser confrontado com as regras vigentes e com a FINE concreta emitida pela instituição.

Garantia Pública: a principal via para financiar até 100% sem entrada

O regime da Garantia Pública foi criado para facilitar o acesso à primeira habitação própria permanente por jovens elegíveis. Permite que as instituições financiem um montante entre 85% e 100% do valor de transação, com o Estado a garantir até 15% desse valor durante os primeiros 10 anos do contrato.

O valor de transação é novamente o menor entre preço de aquisição e avaliação. Assim, “até 100%” não significa necessariamente 100% do preço anunciado. Se compras por 250.000 € mas o imóvel é avaliado em 235.000 €, o valor de transação para o regime é 235.000 €; um financiamento de 100% dessa base continua a deixar uma diferença de 15.000 € face ao vendedor.

O Estado não paga a casa nem assume a tua dívida. A garantia serve como proteção adicional para a instituição sobre parte do capital, mas o mutuário continua responsável pelo pagamento integral do empréstimo. Se houver incumprimento e a garantia for acionada, a responsabilidade económica do devedor não desaparece.

O regime aplica-se a contratos elegíveis celebrados até 31 de dezembro de 2026. Se estás perto da data-limite, não assumes que iniciar o pedido é suficiente: o contrato tem de ser celebrado dentro do prazo e a operação precisa de passar por análise, avaliação, aprovação e documentação.

Há ainda uma distinção importante entre percentagem financiada e percentagem coberta pela garantia. Se o banco financiar 100% do valor de transação, a garantia do Estado pode cobrir até 15% desse valor; se o financiamento ficar, por exemplo, em 92%, a cobertura corresponde apenas à parcela acima de 85%, dentro dos limites do regime. O restante risco continua a ser suportado pela instituição e pelo próprio devedor.

Quem pode comprar casa sem entrada com Garantia Pública?

Entre os requisitos centrais estão ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, não ser proprietário de prédio urbano ou fração autónoma habitacional e não ter beneficiado anteriormente desta garantia. Todos os compradores do imóvel devem ser mutuários e cumprir os requisitos de elegibilidade.

Existem também condições de rendimento e de regularização fiscal e contributiva. O enquadramento legal usa como referência o limite do 8.º escalão do IRS e exige situação fiscal e perante a Segurança Social regularizada quando a garantia é concedida. Como os escalões podem ser atualizados, confirma sempre o valor aplicável no momento do pedido em vez de trabalhar com um limite histórico.

O contrato deve financiar a primeira habitação própria permanente, ter garantia hipotecária e respeitar o limite de 450.000 € para o valor de transação. O regime não é uma autorização para financiar qualquer imóvel ou qualquer finalidade e não substitui as políticas internas de risco de cada instituição.

Mesmo cumprindo todos estes requisitos, o banco não é obrigado a conceder o crédito. A elegibilidade para a garantia e a aprovação financeira são duas perguntas diferentes: primeiro verifica-se se o regime pode ser usado; depois avalia-se se o cliente consegue suportar o empréstimo.

A avaliação pode transformar um crédito “sem entrada” numa compra com entrada

A avaliação é um dos maiores riscos práticos quando planeias comprar sem entrada. O banco nomeia ou aceita uma avaliação do imóvel e utiliza esse valor para calcular o LTV e, no regime da garantia, o valor de transação quando a avaliação é inferior ao preço.

Imagina que assinas um CPCV para uma casa de 300.000 € acreditando que terás 100% de financiamento. Se a avaliação resultar em 280.000 €, a diferença de 20.000 € não desaparece. Terás de renegociar o preço, aumentar capitais próprios, obter uma estrutura aceite pelo banco ou desistir nos termos permitidos pelo contrato.

Por isso, um comprador com pouca liquidez deve ser especialmente prudente com sinais elevados e cláusulas de CPCV que não protegem contra recusa ou insuficiência de financiamento. A aprovação financeira do cliente e a avaliação do imóvel são etapas distintas; uma pode correr bem e a outra criar um défice de capital.

A melhor prevenção é negociar o CPCV com apoio jurídico quando necessário, limitar compromissos irreversíveis antes da avaliação e reservar margem financeira para diferenças que não podem ser previstas numa simulação inicial.

Sem entrada não significa sem custos: que dinheiro podes continuar a precisar

Mesmo quando o banco financia 100% do valor de transação, a compra pode gerar despesas que não são automaticamente incorporadas no empréstimo. Podem existir custos de avaliação, comissões previstas no preçário, seguros, atos de escritura ou documento particular autenticado, registos e outras despesas administrativas.

Impostos como IMT e Imposto do Selo também podem ser relevantes, embora determinados jovens compradores da primeira habitação própria permanente possam beneficiar de isenções ou reduções quando cumprem os requisitos em vigor. Essas medidas fiscais são diferentes da Garantia Pública: podes cumprir uma e não outra, e os limites aplicáveis devem ser confirmados no momento da compra.

O crédito também gera Imposto do Selo e outros encargos que devem aparecer na informação pré-contratual quando aplicáveis. Não assumas que “100% financiamento” é sinónimo de “o banco paga todas as despesas”. Pede um mapa de custos por escrito e separa claramente preço do imóvel, custos de aquisição e custos do financiamento.

Uma reserva mínima para despesas e imprevistos continua a ser desejável, mesmo que a entrada sobre o preço seja zero. Comprar sem qualquer liquidez deixa a família exposta a pequenas diferenças de avaliação, mudança, mobiliário, condomínio, reparações ou atrasos que não fazem parte do empréstimo.

Antes de reservar um imóvel, pede ao banco ou intermediário uma estimativa escrita dos custos que terão de ser pagos com capitais próprios e pergunta quais podem variar até à formalização. Distingue também despesas únicas de despesas recorrentes: seguros de vida e multirriscos, conta à ordem ou produtos associados podem não exigir um grande pagamento no dia da escritura, mas influenciam a TAEG e o orçamento durante o contrato.

Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens: ajuda, mas não substitui a análise

Para alguns jovens compradores, os benefícios fiscais associados à primeira habitação própria permanente reduzem de forma importante a liquidez necessária na escritura. Isto pode tornar uma compra “sem entrada” mais próxima de uma operação com baixo desembolso inicial, sobretudo quando combinada com Garantia Pública.

No entanto, não deves somar automaticamente “garantia + isenção” sem verificar se todos os titulares cumprem as condições de cada medida. Os critérios, limites de valor e consequências de copropriedade podem diferir. Uma compra conjunta deve ser analisada titular a titular antes de assumir o benefício total.

Mesmo quando existe isenção de impostos de aquisição, permanecem potenciais custos bancários, avaliação, seguros e despesas de formalização. A tua checklist deve ter uma coluna para “isento”, outra para “estimado” e outra para “confirmado pela entidade”. Assim evitas chegar à escritura com uma necessidade de caixa inesperada.

O objetivo não é maximizar o financiamento só porque os impostos diminuem. É usar a redução de custos para preservar uma reserva e manter a operação sustentável.

Taxa de esforço: sem entrada só funciona se a prestação for sustentável

Desde agosto de 2026, a recomendação macroprudencial passou a usar como referência geral um DSTI de 45%: a soma das prestações mensais dos créditos, incluindo o novo empréstimo e outras dívidas, não deve em regra ultrapassar 45% do rendimento líquido do agregado, com o tratamento previsto na recomendação e nas políticas de cada banco.

Isto é especialmente relevante num financiamento elevado. Se pedes 100% em vez de 90%, o capital emprestado cresce e a prestação também. A ausência de entrada pode resolver uma barreira de poupança inicial, mas piorar a margem mensal durante décadas. Por isso, o montante máximo legalmente enquadrável não deve ser confundido com o montante confortável para a família.

Além da taxa de esforço atual, as instituições aplicam cenários de subida de taxa e avaliam estabilidade de rendimento, idade, composição do agregado, responsabilidades existentes e historial de crédito. Rendimentos variáveis ou contratos recentes podem levar a critérios mais conservadores.

Antes de procurar uma solução sem entrada, calcula uma prestação-alvo que deixe margem para despesas da casa, seguros, condomínio, manutenção, transportes, filhos e poupança. O guia de taxa de esforço máxima ajuda a transformar esse limite numa faixa de decisão.

Prazo do crédito em 2026: alongar reduz a prestação, mas aumenta o custo

A revisão macroprudencial de 2026 simplificou os prazos máximos de referência: até 40 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos e até 35 anos para mutuários com mais de 35 anos, sem prejuízo dos critérios mais restritivos que uma instituição possa adotar.

Um prazo maior pode facilitar a aprovação porque reduz a prestação inicial, mas aumenta o número de meses de juros e pode elevar o MTIC. Num crédito sem entrada, em que já estás a financiar uma percentagem elevada do imóvel, alongar demasiado o prazo pode aumentar significativamente o custo total e tornar mais lenta a redução do capital em dívida.

Compara sempre pelo menos dois cenários de prazo. Se 35 anos é a única forma de a operação caber no orçamento, verifica quanto mudaria a prestação em 30 anos e qual seria a diferença de custo total. Se a diferença mensal for pequena face ao rendimento, um prazo mais curto pode ter melhor equilíbrio.

A FINE permite visualizar prestação, TAEG e MTIC. Usa estes indicadores em propostas equivalentes e não escolhas o prazo apenas pelo valor mensal mais baixo.

O que o banco analisa antes de aprovar um crédito habitação sem entrada

O banco começa pela capacidade de pagamento: rendimentos líquidos, vínculo profissional, antiguidade, outros créditos, cartões com dívida, pensões ou responsabilidades recorrentes. Consulta também a Central de Responsabilidades de Crédito e avalia histórico de incumprimento ou utilização de crédito.

Depois analisa o imóvel: localização, tipologia, estado, documentação, valor de avaliação, facilidade de venda e eventuais particularidades jurídicas. Uma operação de LTV elevado deixa menos margem para variações de valor, por isso a qualidade da garantia pode pesar ainda mais na decisão.

Nos pedidos com Garantia Pública, a instituição verifica ainda a elegibilidade do regime e a documentação necessária. Ter direito potencial à garantia não elimina a avaliação de risco do cliente; o próprio Banco de Portugal esclarece que as instituições não são obrigadas a conceder crédito.

Por fim, o banco considera política comercial e de risco. Duas instituições podem chegar a decisões diferentes com o mesmo perfil. Por isso, se uma recusa não decorre de um problema objetivo grave, pode fazer sentido comparar alternativas — mas sempre com propostas completas e não apenas com promessas de “100%”.

Exemplos: quanto dinheiro precisas numa compra com e sem entrada

Os números seguintes são meramente ilustrativos e servem para mostrar como preço, avaliação e percentagem financiada mudam a necessidade de capitais próprios. Não incluem todos os impostos, comissões ou seguros e não substituem uma FINE personalizada.

Este exercício mostra por que a frase “sem entrada” precisa de contexto. O que interessa é a diferença entre preço a pagar ao vendedor e montante efetivamente aprovado, somada aos custos que não entram no financiamento.

Se tens pouca poupança, faz o cálculo com uma margem pessimista de avaliação. Uma operação que só funciona se a avaliação for exatamente igual ou superior ao preço tem maior risco de falhar na fase final.

Comprar casa sem poupanças: quando o risco fica demasiado alto

É possível cumprir os critérios de crédito e, ainda assim, estar financeiramente demasiado exposto. Se depois da escritura ficas com saldo quase zero, qualquer reparação, franquia de seguro, mudança de emprego ou aumento de despesas pode transformar uma prestação inicialmente suportável num problema.

A entrada não é apenas uma exigência bancária: também funciona como amortecedor financeiro. Quando a política pública reduz essa barreira, convém substituir parte dessa proteção por uma reserva de emergência. Não precisas necessariamente de adiar a compra durante anos, mas deves saber quanto dinheiro fica disponível depois de pagar tudo.

Uma boa regra de decisão é separar “dinheiro para fechar a compra” de “reserva que não quero gastar”. Se a operação consome ambas, o risco é maior. Considera também despesas imediatamente posteriores: mudança, obras urgentes, eletrodomésticos, condomínio, IMI futuro e seguros.

Financiar mais pode ser racional quando permite preservar liquidez e o orçamento mensal é robusto. Torna-se perigoso quando é a única forma de encaixar um imóvel que já está no limite da tua capacidade.

Alternativas se não tens entrada suficiente e não és elegível para 100%

A primeira alternativa é reduzir o preço-alvo. Uma casa 10% mais barata não reduz apenas a entrada: também diminui prestação, juros, impostos proporcionais e risco de avaliação insuficiente. Muitas vezes é a forma mais eficiente de aproximar o projeto da realidade financeira.

A segunda é aumentar a poupança durante um período definido e mensurável. Em vez de “esperar até ter dinheiro”, calcula o valor exato da entrada provável, custos e reserva desejada, define uma data e automatiza a poupança. Esta clareza evita perseguir imóveis antes de ter uma base financeira.

Ajuda familiar através de doação ou empréstimo privado pode fornecer capitais próprios, mas deve ser transparente e juridicamente bem estruturada. Se houver obrigação de devolução, o banco pode considerar essa responsabilidade na análise. Não escondas dívidas paralelas para aparentar uma entrada maior.

Também podes rever o montante solicitado, prazo, titulares ou outros créditos existentes. Amortizar crédito pessoal ou reduzir limites utilizados pode melhorar a taxa de esforço. O objetivo é construir uma candidatura sólida, não apenas encontrar uma forma de substituir a entrada.

CPCV e sinal: como proteger uma compra quando dependes de financiamento elevado

Quem precisa de 90%, 95% ou 100% de financiamento deve tratar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) com atenção especial. Um sinal elevado pago antes da avaliação pode ficar em risco se o crédito não for aprovado e o contrato não tiver condições adequadas.

Antes de assinar, tenta obter uma pré-aprovação financeira e esclarece que ainda falta a avaliação do imóvel. Quando fizer sentido, negoceia cláusulas relativas à obtenção de financiamento e à avaliação, com apoio jurídico independente. O texto exato do CPCV pode determinar se consegues recuperar o sinal numa situação adversa.

Não confundas pré-aprovação com aprovação final. A primeira analisa sobretudo o perfil financeiro; a segunda depende do imóvel, documentação e condições finais. A página sobre pré-aprovação de crédito habitação explica esta diferença.

Quando a tua margem própria é pequena, a ordem das etapas importa: orçamento → pré-análise → imóvel → CPCV protegido → avaliação → aprovação final → FINE → escritura. Saltar diretamente para um sinal elevado aumenta o risco desnecessariamente.

Como comparar propostas quando procuras crédito sem entrada

Não compares apenas a percentagem financiada. Uma proposta de 100% pode ter TAEG, seguros ou produtos associados menos competitivos do que uma proposta de 95%. Se tens algum capital disponível, pode ser melhor usar uma pequena entrada e obter condições mais favoráveis — desde que não esgotes a reserva.

Pede a mesma estrutura a várias instituições: mesmo preço, montante pretendido, prazo e modalidade de taxa. Depois compara FINE, TAEG, MTIC, TAN, prestação, seguros, comissões, vendas associadas e flexibilidade de amortização ou transferência.

Pergunta expressamente qual é o máximo financiável antes e depois da avaliação e que documentos são necessários para Garantia Pública, quando aplicável. Se o banco fala em “até 100%”, pede que explique a base de cálculo e as condições que podem reduzir o montante final.

O guia de comparar crédito habitação tem uma grelha para colocar propostas equivalentes lado a lado. Usa-a aqui com uma coluna adicional: “capitais próprios necessários na escritura”.

Se duas instituições aceitam 100% mas uma exige mais produtos associados, não concluas que são equivalentes. Compara o cenário com e sem bonificações, pergunta quanto sobe o spread se deixares de cumprir uma condição e verifica se os seguros podem ser contratados fora do banco sem perder toda a vantagem económica. Uma operação de LTV elevado merece uma análise ainda mais exigente do custo total.

Erros frequentes ao procurar crédito habitação sem entrada

O primeiro erro é pesquisar “100% financiamento” e assumir que qualquer pessoa pode obtê-lo. O segundo é esquecer que o banco usa o menor entre preço e avaliação. O terceiro é acreditar que Garantia Pública significa que o Estado paga a entrada ou assume a dívida — não significa.

O quarto erro é ignorar custos de aquisição e de financiamento. O quinto é assinar um CPCV com sinal elevado antes de compreender a avaliação e as condições de financiamento. O sexto é usar toda a poupança em despesas de escritura e ficar sem reserva para imprevistos.

O sétimo erro é escolher a prestação mais baixa através do prazo máximo sem comparar MTIC. O oitavo é manter crédito pessoal ou saldos elevados em cartões enquanto se tenta maximizar o financiamento habitacional, prejudicando a taxa de esforço.

E um erro particularmente relevante em 2026 é continuar a assumir que imóveis pertencentes a bancos têm, por regra macroprudencial, financiamento até 100%. A exceção específica foi eliminada para avaliações de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026.

Checklist final antes de avançar com crédito habitação sem entrada

Primeiro, identifica o teu enquadramento: compra de HPP em regime geral ou potencial Garantia Pública. Se pretendes usar a garantia, confirma idade, domicílio fiscal, propriedade de outros imóveis, rendimento, situação fiscal/contributiva, valor de transação e data prevista de celebração do contrato.

Segundo, calcula três números separados: entrada sobre o preço, diferença potencial de avaliação e custos fora do financiamento. Uma operação só é verdadeiramente “sem entrada” se a primeira parcela for zero; as outras duas podem continuar a existir.

Terceiro, testa a prestação com taxa de esforço prudente e preserva uma reserva. Confirma o prazo aplicável, outras dívidas e cenário de subida de taxa quando houver componente variável. Não uses o máximo aprovado como objetivo automático de compra.

Quarto, protege o CPCV e o sinal. Pré-aprovação ajuda, mas não substitui a avaliação nem a aprovação final. Evita compromissos que só funcionam se tudo correr no cenário mais favorável.

Quinto, compara pelo menos duas ou três propostas equivalentes e lê a FINE final antes de decidir. TAEG, MTIC, seguros, produtos associados e flexibilidade contam tanto como a percentagem financiada.

Em resumo: crédito habitação sem entrada pode resolver a barreira inicial de poupança, mas não deve eliminar a margem de segurança. A melhor operação é aquela em que o financiamento cabe no orçamento, a avaliação não cria um buraco de capital e ainda sobra liquidez depois da escritura.