Kun je nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten? Het korte antwoord
Ja, dat kan in 2026 nog steeds. Een aflossingsvrije hypotheek is niet wettelijk verboden en verschillende Nederlandse geldverstrekkers bieden nog een aflossingsvrij leningdeel aan. Je betaalt tijdens de looptijd in principe alleen rente over dat deel; de hoofdsom daalt niet automatisch en moet uiterlijk op de einddatum worden terugbetaald.
Wat wél duidelijk veranderd is, zijn de voorwaarden. De AFM meldt dat de sector al sinds 2011 werkt met beperkingen voor aflossingsvrije leningen. In 2026 hebben meerdere grote banken hun acceptatiebeleid verder aangescherpt. Rabobank beperkt een nieuwe aflossingsvrije hypotheek vanaf 11 mei 2026 tot maximaal 30% van de woningwaarde en maximaal €150.000. ABN AMRO hanteert vanaf 1 juni 2026 voor nieuwe hypotheken eveneens maximaal 30% van de woningwaarde, met aanvullende maximumbedragen. ING heeft vanaf 23 juli 2026 een vergelijkbare beperking ingevoerd voor nieuwe hypotheken.
Lees ook hoe leeftijd, pensioen en AOW doorwerken in een nieuwe hypotheek.
Dat betekent niet dat 30% een algemene wettelijke grens voor iedere geldverstrekker is. Het is aanbiedersbeleid en kan per bank, klanttype en situatie verschillen. Nationale-Nederlanden publiceert bijvoorbeeld bij bepaalde overwaardefinancieringen nog een grens van maximaal 50% van de marktwaarde.
Je moet daarom drie vragen uit elkaar houden: kan de aanbieder aflossingsvrij verstrekken, hoeveel mag aflossingsvrij zijn en is de rente fiscaal aftrekbaar? Pas als alle drie duidelijk zijn, weet je wat een aflossingsvrij deel in jouw situatie werkelijk betekent.
Bronnen: AFM · update aflossingsvrije hypotheek 2026 · Rabobank · beleid 2026 · ING · beleid 2026
Wat betekent aflossingsvrij precies?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de afgesproken looptijd geen verplichte periodieke aflossing op het aflossingsvrije leningdeel. Je maandbedrag bestaat daardoor vooral uit rente. De schuld blijft in beginsel gelijk totdat je zelf extra aflost, de woning verkoopt of de einddatum wordt bereikt.
De naam “aflossingsvrij” is daarom enigszins misleidend. De schuld verdwijnt niet. Aan het einde van de looptijd moet de resterende hoofdsom alsnog worden afgelost. Dat kan met spaargeld, beleggingen, verkoopopbrengst van de woning of een nieuwe financiering. Of die nieuwe financiering later mogelijk is, hangt af van je inkomen, leeftijd, woningwaarde, rente en de acceptatieregels die dan gelden.
De AFM benadrukt juist dit einddatumrisico. Een aflossingsvrije hypotheek kan jarenlang lage maandlasten geven, maar je bouwt via de hypotheek zelf geen automatische aflossing op. Daarom moet je vooraf bedenken hoe de schuld uiteindelijk wordt terugbetaald.
Waarom kun je deze hypotheekvorm nog steeds afsluiten?
De fiscale regels vanaf 2013 hebben de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk gemaakt voor nieuwe kopers, maar niet verboden. Een geldverstrekker kan nog steeds een lening verstrekken waarop je tijdens de looptijd niet periodiek aflost, zolang de lening past binnen wet- en regelgeving én binnen het eigen acceptatiebeleid van de aanbieder.
Voor sommige huishoudens kan zo'n leningdeel bewust worden ingezet om de bruto maandlast lager te houden, bijvoorbeeld wanneer er veel eigen vermogen in de woning zit, wanneer iemand later aantoonbaar vermogen beschikbaar heeft of wanneer een deel van de financiering fiscaal toch niet in box 1 valt.
De aanbieder kijkt daarbij niet alleen naar de woningwaarde. Ook inkomen, toekomstige pensioeninkomsten, bestaande schulden en de betaalbaarheid aan het einde van de looptijd kunnen zwaar meewegen. Een lage loan-to-value maakt een aflossingsvrij deel dus niet automatisch passend.
Een lage maandlast vandaag is pas voordelig als de resterende schuld later ook beheersbaar is.
Wat is er in 2026 veranderd bij aflossingsvrije hypotheken?
2026 is vooral het jaar waarin meerdere grote hypotheekaanbieders hun eigen beleid verder hebben aangescherpt. Rabobank en Obvion beperkten nieuwe en gewijzigde aflossingsvrije delen vanaf 11 mei 2026 tot maximaal 30% van de woningwaarde, met voor veel woningen een maximum van €150.000. ABN AMRO wijzigde zijn beleid per 1 juni 2026; voor nieuwe hypotheken geldt daar eveneens maximaal 30% van de woningwaarde, met een maximumbedrag dat samenhangt met de woningwaarde. ING volgde per 23 juli 2026 met een beperking van 30% voor nieuwe hypotheken en aanvullende maximumbedragen.
Deze aanscherpingen zijn relevant omdat oudere informatie op internet vaak nog uitgaat van 50% van de marktwaarde. Dat percentage komt nog terug bij bestaande rechten en bij sommige andere aanbieders of situaties, maar je kunt het niet meer als universele norm gebruiken voor een nieuwe aanvraag.
Controleer daarom altijd de actuele acceptatiegids of productvoorwaarden van de specifieke geldverstrekker. De maximaal toegestane verhouding kan veranderen en een bank kan naast het percentage ook een absoluut maximumbedrag gebruiken.
Bronnen: ABN AMRO · aflossingsvrije hypotheek · Rabobank · aflossingsvrije hypotheek · ING · acceptatiebeleid 2026
Is 30% van de woningwaarde nu de maximale aflossingsvrije hypotheek?
Nee, niet als algemene wettelijke regel voor de hele markt. Het 30%-percentage is in 2026 wel belangrijk geworden doordat meerdere grote geldverstrekkers het als eigen maximum gebruiken voor nieuwe aflossingsvrije leningdelen.
| Situatie | Wat je in 2026 vaak ziet | Waar je op moet letten |
|---|---|---|
| Nieuwe hypotheek | Bij grote banken vaak maximaal 30% aflossingsvrij | Ook absoluut maximumbedrag kan gelden |
| Bestaande hypotheek ongewijzigd | Vaak geen directe wijziging | Oude voorwaarden en overgangsrecht blijven relevant |
| Oversluiten / verhuizen | Nieuwe acceptatie kan gelden | Bestaand aflossingsvrij deel en fiscale historie apart bekijken |
| Andere aanbieder | Beleid kan afwijken | Nooit aannemen dat één banknorm marktbreed geldt |
ABN AMRO publiceert bijvoorbeeld dat vanaf juni 2026 voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek maximaal 30% van de woningwaarde geldt, plus een absoluut maximum dat stijgt bij woningen boven €1 miljoen. Rabobank noemt voor een nieuwe woning maximaal 30% met een maximum van €150.000. Zulke productregels kunnen in de toekomst opnieuw veranderen.
Wat gebeurt er met een bestaande aflossingsvrije hypotheek?
Heb je al een aflossingsvrije hypotheek en verander je niets, dan betekent nieuw beleid bij een aanbieder meestal niet dat je lening ineens moet worden aangepast. Rabobank en ABN AMRO benadrukken bij hun beleidswijzigingen van 2026 dat bestaande klanten hun ongewijzigde lening in de meeste gevallen kunnen voortzetten.
Dat verandert wanneer je de hypotheek verhoogt, de looptijd wijzigt, verhuist, oversluit of een groter deel aflossingsvrij wilt maken. Dan kan de geldverstrekker de aanvraag opnieuw beoordelen volgens de actuele acceptatieregels.
Bij een bestaande aflossingsvrije hypotheek is daarnaast de fiscale historie belangrijk. Een leningdeel dat al vóór 1 januari 2013 bestond, kan onder het overgangsrecht anders worden behandeld dan een nieuw aflossingsvrij leningdeel dat je nu toevoegt.
Kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?
Oversluiten is mogelijk, maar de nieuwe geldverstrekker beoordeelt de hypotheek opnieuw. Daarbij tellen het huidige inkomen, de woningwaarde, de resterende looptijd en de actuele productvoorwaarden mee. Dat kan betekenen dat een bestaand aflossingsvrij bedrag niet volledig opnieuw aflossingsvrij kan worden ondergebracht.
Fiscaal is het onderscheid tussen een bestaande eigenwoningschuld van vóór 2013 en een nieuwe schuld essentieel. Belastingdienst vermeldt dat bij oversluiten van een vóór 1 januari 2013 afgesloten hypotheek de bestaande hypotheekrenteaftrek onder voorwaarden kan blijven bestaan als het hypotheekbedrag gelijk blijft. Verhoog je de lening, dan moet het nieuwe deel voor renteaftrek juist binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost.
Laat bij oversluiten daarom niet alleen de rente vergelijken. Controleer ook of je overgangsrecht behouden blijft, hoeveel aflossingsvrij de nieuwe aanbieder accepteert en of er een deel naar box 3 verschuift.
Bron: Belastingdienst · hypotheekrenteaftrek bij oversluiten
Kun je een oude aflossingsvrije hypotheek meenemen bij verhuizen?
Bij verhuizen kan een bestaand aflossingsvrij leningdeel vaak een rol blijven spelen, maar “meenemen” betekent niet dat er niets opnieuw wordt getoetst. De geldverstrekker kijkt naar de nieuwe woningwaarde, het nieuwe totale hypotheekbedrag en de actuele betaalbaarheid.
Ook het overgangsrecht kan van belang zijn. Een bestaande eigenwoningschuld van vóór 2013 kan onder voorwaarden haar fiscale behandeling behouden wanneer je verhuist of oversluit. Het bedrag dat je extra leent voor de nieuwe woning valt daar niet automatisch onder.
Rabobank publiceert bijvoorbeeld dat een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 bij verhuizen kan worden meegenomen, maar koppelt daar voorwaarden aan. Tegelijk geldt bij nieuwe aflossingsvrije delen het aangescherpte 2026-beleid. Scheid daarom het “oude deel” en het “nieuwe deel” in je berekening.
Juist bij een gemengde hypotheek kunnen fiscale en bancaire grenzen per leningdeel verschillen.
Heb je nog hypotheekrenteaftrek bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek?
Voor een nieuwe eigenwoningschuld vanaf 1 januari 2013 is hypotheekrenteaftrek alleen mogelijk als je de lening in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair aflost. Een nieuw aflossingsvrij leningdeel voldoet daar niet aan. De rente over dat nieuwe aflossingsvrije deel is daarom normaal gesproken niet aftrekbaar als eigenwoningrente in box 1.
Dit fiscale verschil is een van de belangrijkste redenen waarom starters meestal kiezen voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Het bruto maandbedrag van aflossingsvrij kan lager lijken, maar zonder renteaftrek kan het netto voordeel kleiner zijn dan verwacht.
Voor bestaande leningen van vóór 2013 kan overgangsrecht gelden. Daarom is de afsluitdatum van het oorspronkelijke leningdeel minstens zo belangrijk als de naam van de hypotheekvorm.
Bronnen: Belastingdienst · hypotheekrente aftrekken · Rijksoverheid · hypotheekrenteaftrek
Wanneer valt een aflossingsvrij leningdeel in box 3?
Als een lening niet voldoet aan de fiscale voorwaarden voor een eigenwoningschuld in box 1, kan de schuld voor de inkomstenbelasting in box 3 vallen. Dat betekent onder meer dat de rente niet als hypotheekrente in box 1 aftrekbaar is. De precieze box-3-gevolgen hangen af van je totale vermogen en schulden en van de fiscale regels van het betreffende jaar.
Een aflossingsvrij leningdeel wordt soms bewust gekozen als fiscale box-1-aftrek toch niet beschikbaar of nauwelijks waardevol is. Maar dat is geen standaardadvies: het voordeel van lagere verplichte aflossing moet worden afgezet tegen de blijvende schuld, het rentetarief en de toekomstige box-3-positie.
Laat bij complexe situaties — bijvoorbeeld veel spaargeld, beleggingen, overwaarde of meerdere leningdelen — hypotheekadvies en fiscaal advies op elkaar aansluiten.
Kan een aflossingsvrije hypotheek met NHG?
Onder NHG is aflossingsvrij financieren alleen in specifieke situaties toegestaan. De Voorwaarden en normen 2026 bepalen dat een aflossingsvrij deel betrekking moet hebben op een bestaande eigenwoningschuld onder het overgangsrecht en dat het aflossingsvrije deel niet groter mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning.
Voor starters zonder overgangsrecht is aflossingsvrij financieren onder NHG niet toegestaan. NHG bevestigt dit expliciet in de actuele FAQ. Dat is een belangrijk verschil met een hypotheek zonder NHG, waar een geldverstrekker binnen eigen product- en acceptatieregels wel een nieuw aflossingsvrij deel kan aanbieden dat fiscaal niet in box 1 valt.
NHG kent daarnaast enkele beheer- en verhuissituaties waarin tijdelijk of onder voorwaarden aflossingsvrij kan worden voortgezet. Kijk daarom altijd of het gaat om een nieuwe aankoop, een bestaande lening, een verhuizing of regulier beheer.
Bronnen: NHG · Voorwaarden en normen 2026 · NHG · starters en aflossingsvrij
Hoe kijkt de bank naar inkomen en pensioen bij aflossingsvrij?
De bank toetst of de hypotheek nu én later betaalbaar is. Bij een aflossingsvrij leningdeel blijft de hoofdsom staan, waardoor betaalbaarheid rond pensioen extra belangrijk wordt. Daalt je inkomen na pensionering terwijl de schuld gelijk blijft, dan kan een lening die vandaag comfortabel voelt later te zwaar worden.
Geldverstrekkers kijken daarom naar het verwachte pensioeninkomen wanneer de einddatum of rentevaste periode in de buurt van pensionering ligt. Ook kan de aanbieder toetsen of je voldoende vermogen hebt om de schuld later af te lossen of voldoende overwaarde hebt om verkoop of herfinanciering realistisch te maken.
Een aflossingsvrije hypotheek is dus niet alleen een keuze over maandlasten. Het is ook een keuze over het moment waarop je de hoofdsom terugbetaalt en over de bron waarmee je dat doet.
Wat zijn de belangrijkste risico’s van aflossingsvrij lenen?
Het eerste risico is duidelijk: de schuld daalt niet automatisch. Als je niet vrijwillig aflost of vermogen opbouwt, staat op de einddatum nog dezelfde hoofdsom open. Je moet die dan terugbetalen of opnieuw financieren.
Een tweede risico is renterisico. Na afloop van een rentevaste periode kan de rente hoger zijn. Omdat je nog steeds rente betaalt over een relatief hoge schuld, kan een rentestijging stevig doorwerken in je maandlast.
Een derde risico is herfinanciering. Een toekomstige bank kijkt opnieuw naar inkomen, woningwaarde en normen. Een lager pensioeninkomen of strengere leennormen kan betekenen dat je de volledige resterende schuld niet opnieuw kunt financieren.
Tot slot bestaat verkooprisico. Als de woningwaarde tegenvalt en de verkoopopbrengst onvoldoende is om de schuld af te lossen, kan een restschuld ontstaan.
Kun je aflossingsvrij combineren met annuïtair of lineair?
Ja. In de praktijk wordt een aflossingsvrij deel vaak gecombineerd met een annuïtair of lineair leningdeel. Zo kun je een deel van de hypotheek tijdens de looptijd afbouwen terwijl je op een ander deel alleen rente betaalt.
| Hypotheekvorm | Tijdens looptijd | Schuld op einddatum | Renteaftrek nieuw deel vanaf 2013 |
|---|---|---|---|
| Aflossingsvrij | In principe alleen rente | Hoofdsom blijft staan tenzij je extra aflost | Meestal niet |
| Annuïtair | Rente + aflossing | Daalt naar €0 bij schema | Onder voorwaarden wel |
| Lineair | Vaste aflossing + dalende rente | Daalt naar €0 bij schema | Onder voorwaarden wel |
Een combinatie kan vooral interessant zijn wanneer je bewust kiest welk deel je wilt aflossen en welk deel je op een andere manier aan het einde van de looptijd kunt terugbetalen.
Kun je tussentijds extra aflossen op een aflossingsvrije hypotheek?
Ja, meestal wel. Aflossingsvrij betekent dat periodieke aflossing niet verplicht is, niet dat aflossen verboden is. Veel hypotheekvoorwaarden geven ruimte om jaarlijks een bepaald percentage zonder vergoeding extra af te lossen.
Het exacte percentage verschilt per contract. Rabobank noemt bijvoorbeeld dat klanten vaak 10% of 20% van het oorspronkelijke bedrag per leningdeel per jaar vergoedingsvrij mogen aflossen, afhankelijk van de voorwaarden.
Extra aflossen verlaagt de resterende schuld en toekomstige rentelast, maar vermindert ook je beschikbare spaargeld. Bij oud overgangsrecht kan aflossen bovendien gevolgen hebben voor hoeveel aflossingsvrije schuld je later fiscaal kunt meenemen. Laat grote extra aflossingen daarom vooraf doorrekenen als je verwacht te verhuizen of over te sluiten.
Voor wie kan een aflossingsvrij leningdeel passend zijn?
Een aflossingsvrij deel kan passen bij huishoudens die voldoende vermogen, overwaarde of voorspelbaar toekomstig inkomen hebben en bewust kiezen voor lagere verplichte maandelijkse aflossing. Ook kan het relevant zijn bij een bestaande hypotheek met overgangsrecht, waarbij fiscale rechten uit het verleden een rol spelen.
Minder passend is het wanneer de lagere maandlast vooral nodig is om een anders te hoge hypotheek nét haalbaar te maken, terwijl er geen realistisch plan is voor de eindschuld. Ook bij een verwachte sterke inkomensdaling na pensionering of weinig financiële buffers kan het risico relatief groot zijn.
De toets is daarom niet “kan ik de rente betalen?”, maar “kan ik de volledige constructie dragen, inclusief renteveranderingen en de uiteindelijke aflossing?”
Vergelijk maandlast, pensioeninkomen, woningwaarde en het bedrag dat later nog moet worden afgelost.
Stappenplan als je nu aflossingsvrij wilt afsluiten
Stap 1 — bepaal of het om een nieuw of bestaand leningdeel gaat. Dat bepaalt mede welke fiscale regels gelden.
Stap 2 — controleer het aanbiedersbeleid. Kijk naar het maximale percentage van de woningwaarde én naar eventuele absolute maxima.
Stap 3 — bereken de netto maandlast. Neem mee dat rente over een nieuw aflossingsvrij deel meestal niet aftrekbaar is.
Stap 4 — vergelijk met annuïtair en lineair. Zet niet alleen het maandbedrag, maar ook de schuldontwikkeling naast elkaar.
Stap 5 — toets pensioen en einddatum. Bepaal hoe oud je bent wanneer de looptijd afloopt en hoe je de resterende schuld dan betaalt.
Stap 6 — controleer NHG en overgangsrecht. Starters kunnen onder NHG niet nieuw aflossingsvrij financieren; bestaande eigenwoningschuld kan anders worden behandeld.
Stap 7 — vergelijk meerdere aanbieders. De 2026-grenzen verschillen per bank en kunnen wijzigen.
Stap 8 — leg je aflosplan vast. Bijvoorbeeld vrijwillig extra aflossen, sparen, beleggen of later verkoop van de woning. Gebruik geen onrealistische waardestijging als enige aflosstrategie.
Checklist: aflossingsvrije hypotheek afsluiten in 2026
Loop deze punten na voordat je een aflossingsvrij leningdeel accepteert:
- Ik weet welk percentage en maximumbedrag mijn geldverstrekker in 2026 toestaat.
- Ik weet of het om een nieuw leningdeel of bestaande eigenwoningschuld gaat.
- Ik heb gecontroleerd of hypotheekrenteaftrek van toepassing is.
- Ik weet in welke box het leningdeel fiscaal valt.
- Ik heb annuïtair, lineair en aflossingsvrij netto vergeleken.
- Ik heb rekening gehouden met een mogelijk hoger rentetarief.
- Ik weet wat mijn inkomen rond pensionering is.
- Ik heb een concreet plan voor de resterende schuld op de einddatum.
- Ik weet hoeveel ik jaarlijks vergoedingsvrij extra mag aflossen.
- Bij NHG heb ik gecontroleerd of overgangsrecht noodzakelijk is.
De kern is eenvoudig: ja, je kunt in 2026 nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, maar de ruimte is kleiner en de financiële afweging is belangrijker dan vroeger. Gebruik de lagere maandlast niet als eindpunt van de vergelijking; kijk altijd naar de fiscale behandeling en de schuld die je later nog moet terugbetalen.
Een passende hypotheek moet zowel tijdens de looptijd als op de einddatum uitvoerbaar zijn.
Verder lezen: online hypotheek afsluiten · kosten afsluiten hypotheek · hypotheek afsluiten met studieschuld
