Hypotheek oversluiten: maandlast en besparing inschatten

Resultaat

Wat de oversluitcalculator berekent

De calculator vergelijkt je huidige restschuld en resterende looptijd met hetzelfde bedrag en dezelfde looptijd tegen een nieuwe rente. Je ziet het verschil in maandlast, een bruto besparing, een netto besparing na de door jou ingevoerde oversluitkosten en een indicatieve break-evenperiode.

Dit is geen advies om over te sluiten. Een nieuwe geldverstrekker voert opnieuw een beoordeling uit en kan andere voorwaarden, rente, taxatie- of documenteisen hanteren.

Break-even

Waarom de break-even meer zegt dan alleen de lagere maandlast

Een lagere maandlast betekent niet dat oversluiten meteen voordelig is. Als je eerst kosten betaalt, moet de maandelijkse besparing die kosten terugverdienen.

De break-even laat daarom zien hoeveel maanden dat in jouw scenario ongeveer duurt. Hoe korter je verwacht de hypotheek nog aan te houden, hoe belangrijker deze termijn wordt.

Oversluitkosten

Welke kosten je kunt opnemen in de berekening

Bij oversluiten kunnen advieskosten, taxatie, notaris en andere financieringskosten spelen. Als je vóór het einde van de rentevaste periode aflost, kan ook een vergoeding voor vervroegd aflossen van toepassing zijn.

De AFM geeft aan dat die vergoeding afhankelijk is van onder meer je contractrente, de vergelijkingsrente, de resterende rentevaste periode en het verloop van de schuld. De aanbieder moet transparant maken hoe de vergoeding wordt berekend.

Vul daarom niet automatisch een standaardbedrag in, maar gebruik zo veel mogelijk de concrete kosten van jouw situatie.

Goed interpreteren

Waarom een lagere maandlast niet automatisch betekent dat oversluiten loont

Een lagere rente kan de maandlast verlagen, maar je moet ook rekening houden met oversluitkosten, de resterende looptijd, voorwaarden, flexibiliteit en eventuele fiscale gevolgen.

De calculator houdt de resterende looptijd bewust gelijk. Zo zie je beter welk deel van het verschil door de rente komt en niet doordat de lening simpelweg langer wordt uitgesmeerd.

Wat verandert

Wat er kan veranderen wanneer je een hypotheek oversluit

Oversluiten betekent dat je de bestaande hypotheek vervroegd aflost met een nieuwe hypotheek, vaak bij een andere aanbieder. Intern aanpassen bij dezelfde aanbieder kan ook voorkomen en werkt niet altijd hetzelfde.

Als je naar een andere aanbieder gaat, wordt opnieuw getoetst hoeveel je verantwoord kunt lenen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar inkomen en de actuele woningwaarde.

Renteverschil

Waarom een klein renteverschil bij een hoge restschuld toch relevant kan zijn

Hoe hoger de restschuld en hoe langer de resterende looptijd, hoe langer een renteverschil doorwerkt. Daardoor kan zelfs een verschil van enkele tienden van een procentpunt over veel termijnen optellen.

Bij een lage restschuld of korte resterende looptijd is er minder tijd om oversluitkosten terug te verdienen.

Resterende looptijd

Waarom de resterende looptijd net zo belangrijk is als de nieuwe rente

Gebruik niet de oorspronkelijke looptijd van je hypotheek, maar de tijd die vanaf nu nog resteert. Dezelfde renteverlaging werkt heel anders bij twintig jaar resterend dan bij drie jaar.

Besparing

Bruto besparing, netto besparing en maandverschil zijn niet hetzelfde

Het maandverschil laat zien hoeveel de berekende maandlast verandert. De bruto besparing telt dat rekenverschil over de resterende looptijd op. De netto besparing trekt vervolgens de door jou ingevoerde oversluitkosten af.

Bij een klein rentevoordeel kunnen deze drie uitkomsten een heel ander beeld geven.

Kosten terugverdienen

Wanneer het scenario de oversluitkosten heeft terugverdiend

De calculator deelt de ingevoerde oversluitkosten door de maandelijkse besparing. Dat geeft een indicatie van het aantal maanden tot break-even. Is er geen positieve maandelijkse besparing, dan ontstaat er ook geen zinvolle break-even.

Zuiver vergelijken

Waarom de calculator dezelfde resterende looptijd gebruikt

Als je tegelijk rente én looptijd verandert, is niet meer duidelijk waardoor de maandlast daalt. Daarom vergelijkt de tool eerst dezelfde restschuld en dezelfde resterende looptijd.

Scenariotest

Test drie nieuwe rentes in plaats van één

Reken met een kleine, middelgrote en grotere renteverlaging terwijl restschuld, looptijd en oversluitkosten gelijk blijven. Zo zie je vanaf welk renteverschil de maandelijkse en totale besparing in jouw scenario betekenisvol wordt.

Kleine besparing

Wat een heel kleine besparing kan betekenen

Een kleine netto besparing kan ontstaan doordat het renteverschil gering is, de restschuld laag is, de resterende looptijd kort is of de oversluitkosten een groot deel van het voordeel opeten.

Kijk daarom niet alleen naar de maandlast, maar ook naar netto besparing en break-even.

Grenzen

Wat de oversluitcalculator niet automatisch berekent

De tool berekent geen exacte vergoeding voor vervroegd aflossen en bepaalt niet of zo’n vergoeding in jouw situatie verschuldigd is. Ook fiscale gevolgen, hypotheekvorm, verzekeringen, NHG, verhuisregelingen en individuele productvoorwaarden worden niet beoordeeld.

Gebruik de calculator daarom als eerste scenarioanalyse en controleer daarna je bestaande contract en een concreet nieuw aanbod.

Goed invoeren

Veelgemaakte fouten bij een oversluitberekening

Gebruik de actuele restschuld in plaats van het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Neem de werkelijke resterende looptijd en vergelijk rentes die bij vergelijkbare voorwaarden horen. Zet oversluitkosten niet kunstmatig laag.

Een heel precies resultaat op basis van onnauwkeurige invoer blijft slechts schijnprecisie.

Volgende stap

Wat je controleert als het resultaat aantrekkelijk lijkt

Controleer wanneer je huidige rentevaste periode afloopt, hoeveel je boetevrij mag aflossen, of er een vergoeding voor vervroegd aflossen geldt en welke notaris-, taxatie- en advieskosten ontstaan.

Bekijk bij een nieuw aanbod ook rente, rentevaste periode, aflossingsvorm, jaarlijks kostenpercentage en flexibiliteit. Reken daarna opnieuw met de concrete cijfers.

Huidige hypotheek

Welke gegevens je uit je huidige hypotheek nodig hebt

De belangrijkste gegevens zijn je actuele restschuld, resterende looptijd, huidige hypotheekrente en het einde van de rentevaste periode. Deze staan meestal in je hypotheekovereenkomst, jaaroverzicht of online omgeving van de geldverstrekker.

Nieuwe looptijd

Wat er gebeurt als een nieuw aanbod ook de looptijd verandert

Een langere looptijd kan de maandlast extra verlagen, maar kan de totale rentekosten verhogen. Een kortere looptijd kan juist een hogere maandlast geven en toch goedkoper zijn over de hele periode.

Vergelijk daarom eerst bij dezelfde resterende looptijd en test een aangepaste looptijd daarna als apart scenario.

Tijdshorizon

Hoe lang je de hypotheek aanhoudt verandert de beoordeling

De berekende netto besparing veronderstelt dat het scenario lang genoeg blijft bestaan om de kosten terug te verdienen. Als je binnenkort wilt verhuizen, extra wilt aflossen of opnieuw wilt wijzigen, kan een deel van de theoretische besparing verdwijnen.

Nederlandse regels

Wat je vóór vervroegd oversluiten extra moet controleren

Bij vervroegd aflossen tijdens de rentevaste periode kan een vergoeding verschuldigd zijn. De aanbieder mag daarbij niet méér in rekening brengen dan het financiële nadeel en moet transparant maken hoe de vergoeding is berekend.

Ben je bijna aan het einde van de rentevaste periode, dan kan oversluiten een andere kostenstructuur hebben dan midden in de rentevaste periode. Vraag daarom eerst een actuele opgave van je aanbieder.