Hypotheek berekenen: krijg inzicht in je maandlast

Stap voor stap

Zo gebruik je de hypotheekberekening

De simulator beantwoordt één duidelijke vraag: welke maandlast hoort ongeveer bij een bepaald hypotheekbedrag, een gekozen rente en een looptijd? Je gebruikt daarvoor vier invoervelden.

Verander bij voorkeur één variabele tegelijk. Zo zie je beter welk effect de koopsom, je eigen geld, de rente of de looptijd op de maandlast heeft.

Resultaat

Wat deze hypotheekberekening laat zien

Je ziet een geschatte maandlast op basis van rente en aflossing, het berekende hypotheekbedrag, het percentage van de koopsom dat wordt gefinancierd, de geschatte rentelasten en het totaal van de termijnen binnen dit model.

De simulator bepaalt niet hoeveel je daadwerkelijk kunt lenen. In Nederland hangt de maximale hypotheek onder andere af van je inkomen, andere financiële verplichtingen, de woningwaarde, de rente en de gekozen rentevaste periode. De geldverstrekker voert daarvoor een eigen toets uit.

Als algemene regel mag een hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde. Voor energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen waarbij extra leenruimte mogelijk kan zijn.

Berekening

Hoe de maandlast in deze modelberekening ontstaat

De simulator gebruikt een annuïtair model met een constante rente binnen het gekozen scenario. De maandlast blijft dan gelijk, terwijl de verhouding tussen rente en aflossing verandert: in het begin is het rentedeel groter en later wordt meer afgelost.

Belangrijkste factoren

Wat de maandlast van een hypotheek kan verhogen of verlagen

In de praktijk spelen daarnaast inkomen, andere schulden, woningwaarde, energielabel, NHG en de voorwaarden van de geldverstrekker een rol.

Nederland

Waarom rentevaste periode en totale looptijd niet hetzelfde zijn

Bij Nederlandse hypotheken kun je vaak kiezen uit verschillende rentevaste periodes of een variabele rente. De rentevaste periode bepaalt hoe lang het afgesproken tarief geldt; de totale looptijd van de hypotheek kan veel langer zijn.

Voor rentevaste periodes korter dan tien jaar geldt bij de inkomenstoets een toetsrente. Voor het derde kwartaal van 2026 is die toetsrente 5%, tenzij de aangeboden rente hoger is. Daarmee wordt rekening gehouden met het risico dat de maandlast na een korte rentevaste periode stijgt.

Niet inbegrepen

Welke kosten de simulator niet automatisch meeneemt

De maandlast in deze tool bevat alleen rente en aflossing. Bij aankoop van een woning kunnen daarnaast overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie, advies- en bemiddelingskosten en andere kosten koper spelen.

Ook verzekeringen, erfpacht, servicekosten, verduurzaming en eventuele NHG-kosten worden niet automatisch meegerekend. In 2026 is de NHG-grens € 470.000 en € 498.200 wanneer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd; de borgtochtprovisie is 0,4% van het geleende bedrag.

Eigen geld

Hoe eigen geld het hypotheekbedrag verandert

In deze simulator wordt je eigen geld direct van de koopsom afgetrokken. Daardoor daalt het berekende hypotheekbedrag. In de praktijk moet je daarnaast rekening houden met kosten die niet altijd kunnen worden meegefinancierd.

Omdat de maximale hypotheek in beginsel niet hoger mag zijn dan 100% van de woningwaarde, kan eigen geld nodig zijn wanneer de koopsom boven de taxatiewaarde ligt of wanneer je bijkomende kosten uit eigen middelen moet betalen.

Looptijd

Waarom een lagere maandlast niet automatisch goedkoper is

Een langere looptijd verdeelt hetzelfde hypotheekbedrag over meer termijnen en kan daardoor de maandlast verlagen. Tegelijk blijft de schuld langer rente dragen, waardoor de totale rentelast hoger kan uitvallen.

Kijk daarom altijd naar zowel de maandlast als de totale kosten. Voor fiscale aftrekbaarheid kunnen daarnaast specifieke aflossingsregels gelden.

Rentegevoeligheid

Test meerdere hypotheekrentes in plaats van één

Eén rentepercentage is maar één scenario. Laat koopsom, eigen geld en looptijd gelijk en test een lagere, een centrale en een hogere rente. Zo zie je hoeveel ruimte je budget heeft als de marktrente anders uitpakt dan verwacht.

Dit is vooral nuttig wanneer je nog geen bindend aanbod hebt of verschillende rentevaste periodes overweegt.

Budget

Hoe je de maandlast in je totale woonbudget plaatst

De berekende hypotheeklast is maar een deel van de totale woonlast. Denk ook aan onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten, energie, eventuele VvE-bijdragen en veranderingen in inkomen.

De geldverstrekker toetst de maximale financiering volgens wettelijke normen. Je eigen budget kan bewust voorzichtiger zijn dan het bedrag dat technisch maximaal mogelijk is.

Aflossing

Waarom rente en aflossing in de tijd veranderen

Bij een annuïtaire berekening wordt de rente telkens over de resterende schuld berekend. Naarmate je aflost, daalt die schuld. Daardoor neemt het rentedeel af en groeit het aflossingsdeel binnen een gelijkblijvende bruto maandtermijn.

De jaarlijkse tabel onderaan de pagina maakt die verschuiving zichtbaar voor het gekozen scenario.

Goed gebruiken

Veelgemaakte fouten bij een hypotheekberekening

Volgende stap

Wat je controleert nadat een maandlast passend lijkt

Bekijk daarna de maximale financiering op basis van inkomen en woningwaarde, de gekozen hypotheekvorm, de rentevaste periode, het jaarlijks kostenpercentage, voorwaarden voor extra aflossen en eventuele NHG.

Vergelijk een concrete offerte altijd op meer dan alleen de nominale rente. Let ook op voorwaarden, flexibiliteit en totale kosten.

Ontwikkeling

Bekijk het jaarlijkse aflossingsverloop

De tabel gebruikt dezelfde gegevens als de simulator en laat zien hoeveel rente en aflossing in elk jaar worden verwerkt en welke schuld daarna resteert.

Een echte hypotheek kan afwijken door renteherzieningen, extra aflossingen, afrondingen of andere contractvoorwaarden.

Transparantie

Methodiek van de hypotheekberekening

De tool gebruikt maandelijkse annuïteiten en behandelt de ingevoerde rente als constant gedurende het gekozen scenario. De uitkomst is een rekenvoorbeeld en geen persoonlijk advies.