Kort antwoord: kan een hypotheek zonder eigen geld in 2026?
Ja, de koopsom kan soms zonder eigen inbreng worden gefinancierd, maar de hele aankoop meestal niet. De wettelijke hoofdregel is dat je hypotheek in beginsel niet hoger mag zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Als je inkomen voldoende is en de taxatie minstens gelijk is aan de koopsom, kan de woning zelf dus volledig met hypotheekgeld worden betaald.
Daarnaast bestaan kosten die niet automatisch in die 100% passen. Denk aan hypotheekadvies, bemiddeling, taxatie, hypotheekakte, leveringsakte, eventuele overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring. Wie letterlijk €0 spaargeld heeft, moet daarom aantonen hoe deze posten worden betaald.
Het juiste onderscheid is dus: 100% financiering van de woningwaarde versus 0 euro eigen middelen voor de hele transactie. Dat eerste komt voor; dat tweede vraagt een uitzonderlijk gunstige combinatie van lage bijkomende kosten, vrijstellingen, nieuwbouwvoorwaarden of hulp van derden.
Wat bedoelen banken met “zonder eigen geld”?
In gesprekken over een hypotheek zonder eigen geld worden verschillende dingen door elkaar gehaald. Soms bedoelt iemand dat hij geen aanbetaling op de woning wil doen. Soms bedoelt hij dat hij helemaal geen spaargeld wil gebruiken. Voor de bank zijn dat twee verschillende situaties.
Een hypotheek kan de volledige marktwaarde financieren als zowel de inkomensnorm als de woningwaarde dit toestaan. Maar de bank hoeft daarmee nog niet je notaris, belasting, taxatie of advies boven op de koopsom te financieren. Die kosten maken de woning zelf niet meer waard en vallen daarom vaak buiten de maximale loan-to-value.
Heb je geen spaargeld, dan kijkt een adviseur daarom niet alleen naar “hoeveel kan ik lenen?”, maar ook naar je kasstroom tot aan de overdracht. Het dossier moet laten zien waar borg, facturen en de nota van afrekening vandaan komen. Een theoretische maximale hypotheek is pas bruikbaar als de volledige betaalroute klopt.
100% hypotheek: wat wordt precies voor 100% gefinancierd?
De 100%-grens gaat over de verhouding tussen lening en marktwaarde van de woning. Is de marktwaarde €350.000, dan kan de hypotheek vanuit de woningwaarde in beginsel maximaal €350.000 bedragen. Je inkomen, rente, rentevaste periode en andere verplichtingen kunnen de feitelijke limiet lager maken.
Betaal je €350.000 voor een woning die ook op €350.000 wordt getaxeerd, dan is er geen ruimte boven de koopsom voor normale bijkomende kosten. Betaal je €340.000 voor een woning die €350.000 waard is, dan kan er binnen de 100%-grens technisch meer ruimte bestaan, maar de geldverstrekker toetst altijd of de besteding en hypotheekopzet zijn toegestaan.
Voor energiebesparende maatregelen bestaan gerichte uitzonderingen. Onder NHG-normen mag de lening voor zulke maatregelen onder voorwaarden tot maximaal 106% van de marktwaarde gaan. Die extra 6% is geen vrij budget voor kosten koper of een hogere koopsom.
AFM · inkomen en woningwaarde bepalen de hypotheek
Bereken vóór je bod welke facturen en belastingen buiten de hypotheek blijven.
Welke kosten maken €0 eigen geld lastig?
Bij een bestaande woning koop je meestal “kosten koper”. De koper betaalt dan in elk geval de overdrachtsbelasting als die verschuldigd is en de kosten van de leveringsakte. Daarnaast zijn er financieringskosten voor de hypotheekakte, advies en bemiddeling. Taxatie en eventueel bouwkundige keuring of aankoopmakelaar komen daar nog bij.
Een deel van de financieringskosten kan fiscaal aftrekbaar zijn, maar aftrek betekent niet dat je de rekening niet hoeft te betalen. Rond de overdracht moet het bedrag gewoon beschikbaar zijn. Het fiscale voordeel komt pas via de aangifte of voorlopige aanslag en verandert de liquiditeitsbehoefte op de passeerdatum niet.
Wie zonder eigen geld wil kopen, moet daarom per kostenpost vaststellen of die vervalt, door iemand anders wordt betaald of uit een aantoonbare schenking komt. Alleen zeggen dat “de hypotheek 100% is” lost de bijkomende kosten niet op.
Rijksoverheid · kosten bij het kopen van een huis
| Kostenpost | Bij bestaande woning | Kan €0 eigen geld? |
|---|---|---|
| Koopsom | Tot marktwaarde financierbaar als inkomen toelaat | Soms |
| Overdrachtsbelasting | 2% bij zelfbewoning als geen vrijstelling geldt | Alleen als vrijstelling geldt of andere middelen beschikbaar zijn |
| Leveringsakte | Voor koper bij k.k. | Meestal niet uit 100%-hypotheek boven woningwaarde |
| Hypotheekakte / advies / taxatie | Financieringskosten | Vaak eigen middelen nodig |
| Overbieden boven taxatie | Verschil met marktwaarde | Meestal eigen geld |
Startersvrijstelling: verlaagt die het benodigde eigen geld?
Ja. In 2026 kunnen kopers van 18 tot 35 jaar onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting bij een woningwaarde van maximaal €555.000. De koper moet de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.
Bij een woning van €400.000 bespaart een geldige vrijstelling ten opzichte van het 2%-tarief €8.000. Dat kan het verschil maken tussen een onhaalbaar en haalbaar kasbudget. Toch blijven hypotheekadvies, taxatie, de hypotheekakte en andere gekozen diensten bestaan.
Koop je samen en voldoet maar één koper aan de voorwaarden, dan wordt de vrijstelling per koper beoordeeld. Reken dus niet automatisch met 0% overdrachtsbelasting over de hele woning als de situatie van de mede-koper anders is.
Is nieuwbouw makkelijker zonder eigen geld?
Nieuwbouw wordt meestal vrij op naam verkocht. Volgens de Rijksoverheid zijn de aankoopkosten dan in de koopsom verwerkt en betaal je geen overdrachtsbelasting. Notaris.nl geeft aan dat je bij vrij op naam ook geen notariskosten voor de overdracht betaalt. Daardoor vallen twee belangrijke cashposten van een bestaande woning weg.
Dat betekent niet dat nieuwbouw automatisch zonder spaargeld kan. Voor de hypotheek zelf kunnen advies-, taxatie- of hypotheekaktekosten gelden. Daarnaast zijn er vaak bouwrente, meerwerk, vloer, keukenopties, inrichting, dubbele woonlasten of kosten die pas na oplevering komen.
Voor kopers met weinig eigen middelen kan vrij op naam dus gunstiger zijn, maar maak een projectbegroting vanaf tekenen tot minimaal enkele maanden na oplevering. Een nieuwe woning zonder onderhoudsachterstand kan nog steeds veel extra cash vragen voor afwerking en inrichting.
Notaris.nl · nieuwbouwwoning vrij op naam
Tel meerwerk, bouwrente, hypotheekakte en inrichting mee in je eigen-middelenplan.
Waarom de taxatie cruciaal is bij kopen zonder spaargeld
De marktwaarde is de harde ankerwaarde voor de loan-to-value. Heb je precies genoeg inkomen om €400.000 te lenen en koop je voor €400.000, dan lijkt 100% financiering haalbaar. Taxeert de woning vervolgens op €390.000, dan ontstaat ineens een financieringsgat van €10.000.
Wie weinig of geen eigen geld heeft, is extra gevoelig voor zo’n taxatieverschil. Een koper met ruime reserves kan het verschil bijpassen; zonder reserve kan de koop stuklopen of moet er op zeer korte termijn alternatieve financiering worden gezocht.
Plan daarom niet op het meest optimistische scenario. Kijk vóór het bieden naar recente verkopen, bespreek een realistische waarde-inschatting met je adviseur en makelaar en laat voldoende ruimte in de ontbindende voorwaarden voor financiering.
Kun je overbieden zonder eigen geld?
Alleen als de taxatiewaarde uiteindelijk minstens gelijk is aan je bod en je inkomensruimte voldoende is. In een markt waarin kopers boven de vraagprijs bieden, is dat niet gegarandeerd. De bank kijkt naar de getaxeerde marktwaarde, niet naar het bedrag dat jij emotioneel of strategisch bereid bent te betalen.
Bied je €420.000 en komt de taxatie uit op €400.000, dan is het verschil van €20.000 normaal niet op te lossen door simpelweg “meer hypotheek” te vragen. Vanuit de woningwaarde is de grens bereikt. Zonder eigen geld is zo’n scenario dus problematisch.
Een verstandig biedplan bevat daarom een maximaal bedrag dat je zelf kunt bijleggen. Is dat bedrag €0, dan moet je bod extra conservatief zijn en moet het financieringsvoorbehoud aansluiten bij de benodigde hypotheek.
Hoe zit het met de waarborgsom of bankgarantie?
In koopcontracten wordt vaak een waarborgsom van ongeveer 10% van de koopsom afgesproken. Dat betekent niet dat je permanent 10% eigen geld nodig hebt. In veel gevallen kan een bankgarantie worden gebruikt: de bank staat dan garant richting de verkoper.
Aan een bankgarantie kunnen kosten en voorwaarden verbonden zijn. Bovendien moet de garantie vaak relatief snel na het definitief worden van de koop geregeld zijn. Ook zonder grote eigen inleg moet je dus tijdig kunnen aantonen dat de garantie geregeld wordt.
Betaal je de waarborgsom wel zelf aan de notaris, dan wordt die later verrekend met de koopprijs. Maar zolang het geld geblokkeerd is, is het niet beschikbaar voor andere kosten. Voor een koper met minimale reserves kan timing daardoor net zo belangrijk zijn als het uiteindelijke totaalbedrag.
Kan een schenking van ouders een hypotheek zonder eigen geld mogelijk maken?
Ja, een schenking kan de ontbrekende eigen middelen aanvullen. Sinds 2024 bestaat de speciale verhoogde vrijstelling voor de eigen woning niet meer, maar in 2026 blijven gewone schenkingsvrijstellingen bestaan. Belastingdienst vermeldt dat ouders in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij aan een kind kunnen schenken; daarnaast kan onder voorwaarden een eenmalig verhoogde vrijstelling voor een vrij bestedingsdoel gelden.
Voor de hypotheekaanvraag is vooral belangrijk dat duidelijk is dat het om een schenking gaat en dat de herkomst aantoonbaar is. Banken en notarissen kunnen bewijs vragen in verband met acceptatie en anti-witwasregels. Leg de schenking daarom tijdig en schriftelijk vast.
Een schenking is wezenlijk anders dan een lening. Bij een echte schenking ontstaat geen terugbetalingsverplichting. Daardoor kan zij worden gebruikt voor kosten koper, een taxatieverschil of een buffer zonder dat er een extra maandelijkse schuldlast tegenover staat.
Wat als ouders het geld lenen in plaats van schenken?
Een familielening kan worden gebruikt voor de aankoop van een eigen woning en kan onder voorwaarden ook fiscaal als eigenwoningschuld kwalificeren. Belastingdienst noemt onder meer een aflossingseis binnen 30 jaar voor nieuwe leningen, annuïtair of lineair aflossen en een marktconforme rente.
Voor de bank is de lening echter geen “gratis eigen geld”. Het is een financiële verplichting. Afhankelijk van de constructie en geldverstrekker kan die schuld invloed hebben op je maximale hypotheek. Verzwijgen is geen optie: financiële verplichtingen moeten correct worden opgegeven.
Wil je ouders laten helpen, vergelijk daarom schenking, familielening en eventueel mede-aankoop juridisch en fiscaal vóórdat je een bod doet. De goedkoopste oplossing op dag één is niet altijd de beste oplossing voor dertig jaar.
Belastingdienst · lening eigen woning bij familie
De bank, notaris en fiscus behandelen die twee vormen verschillend.
Samen kopen: helpt een partner als je zelf geen spaargeld hebt?
Samen kopen kan de inkomensruimte vergroten als beide inkomens meetellen. Het verandert echter niet automatisch de 100%-grens ten opzichte van de woningwaarde. Ook blijven bijkomende kosten bestaan, tenzij de andere koper die uit eigen middelen kan betalen.
Bij ongelijke inbreng is het verstandig vast te leggen wie welk bedrag betaalt en hoe eigendom, draagplicht en een eventuele terugbetaling bij verkoop of relatiebreuk zijn geregeld. Zeker als één partner alle kosten koper betaalt, kan een samenlevingsovereenkomst of aanvullende afspraak relevant zijn.
Controleer ook de startersvrijstelling per persoon. Eén koper kan recht hebben op de vrijstelling terwijl de ander 2% overdrachtsbelasting over het eigen aandeel betaalt. Dat beïnvloedt het gezamenlijke eigen-geldbudget.
Zonder eigen geld betekent niet zonder inkomenstoets
Een maximale hypotheek wordt altijd begrensd door wat je volgens de leennormen verantwoord kunt betalen. De AFM legt uit dat de inkomenstoets gebruikmaakt van wettelijke financieringslastpercentages en dat ook rente, rentevaste periode en andere financiële verplichtingen meewegen.
Daarom kan een woning die 100% financierbaar is op basis van de taxatiewaarde alsnog te duur zijn op basis van je inkomen. Een studieschuld, persoonlijke lening of private lease kan de leencapaciteit verlagen. Ook zelfstandigen worden beoordeeld op het duurzame deel van hun inkomen.
Wie geen eigen geld heeft, heeft minder ruimte om een inkomensbeperking op te vangen. Een verschil van €10.000 tussen gewenste hypotheek en toegestane hypotheek kan niet worden opgelost met spaargeld. Begin daarom met een realistische leencapaciteit vóór je woningen selecteert.
Kun je met 106% financiering toch zonder eigen geld kopen?
Voor energiebesparende maatregelen bestaat een uitzondering op de normale loan-to-value. NHG vermeldt dat de lening voor energiebesparende voorzieningen onder voorwaarden tot maximaal 106% van de marktwaarde mag gaan. De extra leenruimte van maximaal 6% mag uitsluitend voor die energiemaatregelen worden gebruikt.
De Rijksoverheid koppelt extra leenruimte daarnaast aan het energielabel en noemt voor verduurzaming in 2026 extra bedragen die afhankelijk zijn van de energetische staat van de woning. Dat kan de financiering van isolatie of een warmtepomp makkelijker maken.
Gebruik 106% dus nooit als begrotingspost voor notariskosten, overdrachtsbelasting, meubels of het verschil tussen bod en taxatie. De bestemming wordt vastgelegd en gecontroleerd. Voor de normale aankoopkosten kan nog steeds eigen geld nodig zijn.
NHG · maximaal 106% voor energiebesparende maatregelen
Helpt NHG als je geen eigen geld hebt?
NHG kan onder voorwaarden risico’s beperken en kan bij sommige geldverstrekkers tot een lagere rente leiden. In 2026 is de NHG-grens €470.000. Bij financiering van energiebesparende maatregelen geldt een hogere grens van €498.200, waarbij het bedrag boven €470.000 voor die maatregelen is bestemd.
De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt in 2026 0,4% van het hypotheekbedrag. Ook dit is een kostenpost die in je financieringsplan moet worden meegenomen. NHG is dus geen subsidie die alle kosten koper vervangt.
De waarde van NHG zit vooral in de garantievoorwaarden en risicoafdekking, niet in het wegnemen van de normale aankoopkosten. Vraag je adviseur daarom om twee berekeningen: met en zonder NHG, inclusief alle cash die vóór de overdracht nodig is.
Voorbeelden: wanneer lukt kopen bijna zonder eigen geld?
Scenario 1 — starter, bestaande woning €350.000. De woning wordt voor €350.000 gekocht en getaxeerd, inkomen is voldoende en de koper voldoet aan de startersvrijstelling. De koopsom kan theoretisch volledig worden gefinancierd en overdrachtsbelasting is 0%. Toch blijven onder meer hypotheekadvies, taxatie, hypotheekakte en mogelijk leveringskosten of keuring over. Letterlijk €0 eigen geld blijft dus lastig.
Scenario 2 — nieuwbouw vrij op naam. De koopsom bevat veel aankoopkosten en er is geen overdrachtsbelasting of notariskosten voor de overdracht. Daardoor daalt de eigen-cashbehoefte aanzienlijk. Hypotheekakte, advies, eventuele bouwrente, meerwerk en inrichting kunnen nog wel eigen middelen vragen.
Scenario 3 — bestaande woning met schenking. De bank financiert 100% van de marktwaarde; ouders schenken een bedrag voor bijkomende kosten. Economisch koop je dan zonder eigen spaargeld, maar niet zonder eigen middelen: de schenking vormt het geld waarmee de transactie wordt afgerond.
| Scenario | Koopsom financierbaar? | Overdrachtsbelasting | Eigen cash nodig? |
|---|---|---|---|
| Starter, bestaande woning, vrijstelling | Tot 100% marktwaarde | 0% als voorwaarden gelden | Vaak wel voor overige kosten |
| Bestaande woning, geen vrijstelling | Tot 100% marktwaarde | 2% bij zelfbewoning | Ja, meestal duidelijk meer |
| Nieuwbouw v.o.n. | Afhankelijk van inkomen en waarde | Geen overdrachtsbelasting | Vaak lager, maar niet automatisch €0 |
| 100% waarde + schenking | Ja als toetsing slaagt | Afhankelijk van situatie | Schenking dekt kosten |
Waarom kopen met nul buffer financieel kwetsbaar is
Zelfs als je technisch een woning kunt kopen zonder eigen spaargeld, is dat niet hetzelfde als financieel comfortabel starten. Na de overdracht komen verhuizing, inrichting, verzekeringen, gemeentelijke lasten, onderhoud en soms onverwachte reparaties. Een defecte cv-ketel of lekkage wacht niet totdat je spaarrekening weer is aangevuld.
Daarnaast kan een 100%-hypotheek betekenen dat je weinig directe overwaarde hebt. Daalt de woningwaarde kort na aankoop en moet je onverwacht verkopen, dan kan verkoopopbrengst onvoldoende zijn om alle schulden en verkoopkosten af te dekken. Dat risico is groter wanneer je geen financiële buffer hebt.
Een goede adviseur kijkt daarom niet alleen naar “kan de bank het toestaan?”, maar ook naar “kun jij na de overdracht nog tegen een tegenvaller?”. Soms is enkele maanden doorsparen financieel sterker dan koste wat kost met €0 reserve kopen.
Checklist: zo beoordeel je een hypotheek zonder eigen geld
1. Bereken je maximale hypotheek op inkomen. Gebruik actuele rente en geef alle schulden op.
2. Bepaal de verwachte marktwaarde. De taxatie begrenst de loan-to-value.
3. Zet koopsom en taxatiewaarde naast elkaar. Elk tekort is meestal eigen geld.
4. Maak een volledige kostenlijst. Overdrachtsbelasting, notaris, advies, taxatie, keuring, makelaar en bankgarantie.
5. Controleer startersvrijstelling. In 2026 geldt de woningwaardegrens van €555.000 onder de overige voorwaarden.
6. Onderzoek nieuwbouw v.o.n. Daar vervallen bepaalde aankoopkosten, maar niet alle financierings- en inrichtingskosten.
7. Leg familiehulp correct vast. Een schenking en familielening hebben verschillende gevolgen.
8. Gebruik 106% alleen voor energiebesparing. Niet voor kosten koper of overbieden.
9. Houd na de overdracht een buffer over. €0 op de passeerdatum én €0 erna is een kwetsbare uitgangspositie.
10. Laat vóór het bod een cashflow-overzicht maken. Niet alleen de hypotheek, maar iedere betaling tot en met de notaris moet gedekt zijn.
Maak één overzicht met hypotheek, eigen middelen, schenking, betaalmomenten en buffer voordat je tekent.
