La rata stimata comprende quota capitale e interessi. Se modifichi TAN o durata, cambia anche il risultato.
Calcolatore mutuo
Simulatore mutuo: calcola la rata mensile
Inserisci il prezzo dell’immobile, l’anticipo, il TAN e la durata per ottenere una stima chiara della rata mensile, dell’importo finanziato e degli interessi dello scenario che vuoi analizzare.
- 1Risultato aggiornato in tempo reale mentre modifichi i dati.
- 2Slider e campi modificabili per provare rapidamente scenari diversi.
- 3Piano di ammortamento annuale collegato alla simulazione.
La simulazione è puramente indicativa: non è un’offerta di mutuo e non sostituisce la valutazione della banca.
SCENARIO ATTIVO
975 €rata stimata / mese
modifica il prezzo
Immobile250.000 €
Anticipo50.000 €
Finanziamento200.000 €
Simulazione interattiva
Prova il tuo scenario di mutuo
Sposta i controlli o inserisci un valore preciso. Rata, finanziamento e costo stimato si aggiornano subito in base ai dati che inserisci.
01
Inserisci i tuoi datiPrezzo, anticipo, TAN e durata.
€
50.000 €1.000.000 €
€
0 €225.000 €
%
anni
I risultati si aggiornano automaticamente.
È la differenza tra il prezzo dell’immobile e l’anticipo inserito nel simulatore.
Durata e tasso incidono sul costo totale. Una rata più bassa non significa necessariamente un costo finale inferiore.
Passo dopo passo
Come usare il simulatore mutuo
Il simulatore serve a rispondere a una domanda concreta: quale potrebbe essere la rata mensile di un mutuo per un determinato capitale, con una certa durata e un TAN specifico. Per iniziare bastano quattro dati, che puoi modificare tutte le volte che vuoi.
01Prezzo dell’immobileInserisci il prezzo dell’immobile che vuoi analizzare, senza considerarlo automaticamente come il massimo che puoi permetterti.
02AnticipoIndica quanto capitale proprio vuoi utilizzare per calcolare l’importo che resterebbe da finanziare.
03Tasso di interesseInserisci il TAN annuo dello scenario che vuoi studiare. Puoi ripetere il calcolo con tassi diversi.
04DurataScegli gli anni di rimborso. Una durata più lunga tende a ridurre la rata, ma può aumentare gli interessi complessivi.
Il modo più utile di usare un simulatore mutuo non è cercare una cifra isolata, ma confrontare scenari coerenti. Modificare anticipo, durata o TAN aiuta a capire quale variabile incide di più sulla rata prima di valutare una proposta concreta.
Risultato
Cosa calcola questo simulatore mutuo
Il risultato principale è una stima della rata mensile composta da capitale e interessi. Il simulatore calcola anche l’importo finanziato, la percentuale del prezzo coperta dal mutuo, gli interessi complessivi e il totale delle rate nello scenario impostato.
Questi dati aiutano a dimensionare uno scenario di mutuo: puoi vedere, per esempio, quanto una piccola variazione del TAN incide sulla rata o quanto cambia il costo totale allungando la durata.
La stima non stabilisce se una banca concederà il mutuo e non riproduce tutte le condizioni di un’offerta reale. Merito creditizio, reddito, età, valore di perizia, finalità e criteri del singolo intermediario possono modificare importo e condizioni.
Calcolo
Come si calcola la rata mensile di un mutuo
In Italia il piano di ammortamento alla francese è molto diffuso nei mutui. A tasso costante la rata resta uguale, mentre nel tempo cambia la quota destinata agli interessi e quella che rimborsa il capitale.
Formula utilizzataRata = C × i × (1 + i)n / ((1 + i)n − 1)
C è il capitale finanziato, i è il tasso di interesse mensile e n è il numero totale di rate. Se il TAN inserito è 0%, la rata viene calcolata dividendo il capitale per il numero di mesi.
All’inizio del mutuo una parte maggiore della rata è normalmente composta da interessi, perché vengono calcolati su un capitale residuo più elevato. Con il passare del tempo cresce invece la quota che rimborsa capitale.
Variabili
Cosa fa salire o scendere la rata di un mutuo
La rata non dipende da una sola cifra. Capitale finanziato, TAN e durata agiscono insieme: conviene quindi capire l’effetto di ciascuna variabile prima di interpretare il risultato.
Più capitale finanziato
Con un anticipo più basso, a parità degli altri dati, aumentano sia la rata sia gli interessi perché il mutuo parte da un capitale più elevato.
Tasso di interesse più alto
Un TAN più alto aumenta la componente di interessi della rata e può far crescere in modo significativo il costo totale del mutuo.
Durata più lunga
Distribuisce il capitale su più rate e può ridurre l’esborso mensile, ma normalmente aumenta il periodo durante il quale maturano interessi.
Anticipo maggiore
Riduce il capitale da finanziare. L’anticipo adeguato dipende dai tuoi risparmi, dalle spese di acquisto e dalle condizioni applicate dalla banca.
Tipo di mutuo
Come interpretare una simulazione a tasso fisso, variabile o misto
La formula calcola una rata a partire dal TAN inserito, ma il significato del risultato cambia in base al tipo di mutuo. Con un tasso fisso lo scenario è più stabile; con un variabile o un misto la cifra va letta come una fotografia del tasso utilizzato in quel momento.
FissoScenario stabile
La rata calcolata rappresenta meglio un mutuo con tasso costante per tutta la durata.
VariabileScenario puntuale
Ripeti la simulazione con TAN diversi per misurare la sensibilità della rata, senza considerarla una previsione dei tassi futuri.
MistoPiù fasi
Conviene analizzare separatamente la fase iniziale e l’eventuale fase successiva collegata al tasso variabile.
Se vuoi confrontare strutture di tasso diverse, puoi usare anche il simulatore mutuo a tasso fisso o misto.
Limiti del calcolo
Quali costi non include il simulatore mutuo
La rata mostrata comprende capitale e interessi. Non coincide con tutto il denaro necessario per acquistare casa e non equivale al TAEG di un’offerta reale.
Il calcolo non include imposte sull’acquisto, notaio, perizia, istruttoria, assicurazioni, eventuali commissioni o altri costi collegati all’immobile e al finanziamento. Non incorpora inoltre future variazioni dell’Euribor o modifiche contrattuali.
Per questo il simulatore è utile per una prima lettura della rata, ma il budget di acquisto deve considerare separatamente la liquidità necessaria al rogito e i costi ricorrenti dell’immobile.
Anticipo e finanziamento
Come cambia la simulazione con un anticipo maggiore o minore
L’anticipo modifica direttamente il capitale da finanziare. A parità di prezzo, TAN e durata, un anticipo maggiore riduce l’importo del mutuo e tende quindi a ridurre sia la rata mensile sia gli interessi complessivi.
In Italia la banca finanzia di norma fino all’80% del valore di perizia dell’immobile; alcune operazioni possono superare questa soglia con garanzie aggiuntive o strumenti dedicati. Per questo è utile provare più livelli di anticipo e ricordare che il valore di perizia può essere diverso dal prezzo di acquisto.
Più anticipo
Riduce il capitale finanziato e mostra come cambia la rata se utilizzi più risparmi all’inizio.
Meno anticipo
Aumenta l’importo finanziato e rende più evidente l’effetto del capitale su rata e interessi.
Stesso prezzo
Mantenere fisso il prezzo e cambiare solo l’anticipo permette di confrontare gli scenari in modo più chiaro.
Durata
Perché una rata più bassa può significare un costo totale più alto
Allungare la durata distribuisce il capitale su più mensilità e può ridurre la rata. Ma pagare per più anni significa anche lasciare il mutuo aperto più a lungo e maturare interessi per un periodo maggiore. Rata mensile e costo totale, quindi, non sono la stessa cosa.
Il simulatore è utile proprio per visualizzare questo equilibrio. Prova lo stesso capitale e lo stesso TAN con durate diverse: la rata può scendere mentre il totale pagato aumenta. Poi accorcia la durata e osserva il movimento opposto.
Non esiste una durata giusta per tutti. Banca d’Italia ricorda che gli intermediari offrono in genere durate tra 5 e 30 anni, ma la scelta concreta dipende da età, importo, rata sostenibile e politiche della banca.
Sensibilità
Come verificare quanto il tasso incide sulla rata
Una differenza apparentemente piccola nel TAN può produrre effetti visibili su capitali elevati e durate lunghe. Per misurare la sensibilità, lascia invariati prezzo, anticipo e durata e modifica soltanto il TAN.
Questo approccio è utile anche senza un preventivo concreto. Puoi creare una fascia di scenari: uno centrale, uno con TAN più basso e uno con TAN più alto. L’obiettivo non è prevedere i tassi, ma capire quanto margine ha il tuo budget.
Test di sensibilitàStesso capitale + stessa durata + TAN diversi = impatto del tasso più facile da leggere
Cambiare una sola variabile alla volta aiuta a capire cosa sta muovendo davvero la rata.
Pianificazione
Crea tre scenari prima di fermarti a una sola rata
Una sola simulazione può dare una falsa sensazione di precisione. È più utile costruire tre scenari: uno comodo, uno centrale e uno più impegnativo, modificando anticipo, TAN o durata in modo coerente.
01Scenario comodoUsa un anticipo maggiore, un capitale più contenuto o una durata che lasci margine nel tuo budget.
02Scenario centraleInserisci i dati che oggi consideri più realistici e usali come riferimento principale.
03Scenario più impegnativoProva un TAN un po’ più alto o un anticipo più basso per vedere come reagisce la rata in un contesto meno favorevole.
Se tutti e tre gli scenari restano sostenibili, hai una visione più solida rispetto a una singola cifra. Se lo scenario più impegnativo fa salire molto la rata, il simulatore evidenzia dove hai meno margine.
Budget
Come inserire la rata stimata nel tuo budget mensile
La rata del mutuo non va letta da sola. Confrontala con gli altri impegni mensili e con le spese dell’abitazione. Il simulatore calcola capitale e interessi, ma il budget reale comprende anche utenze, condominio, manutenzione, assicurazioni e altri costi.
Come riferimento prudenziale, Banca d’Italia indica che è ragionevole che la rata non superi circa un terzo del reddito disponibile. Non è una soglia automatica di approvazione: ogni banca valuta il merito creditizio e la situazione complessiva del richiedente.
Puoi ripetere la simulazione dopo aver considerato altri impegni del tuo bilancio familiare. L’obiettivo è dare contesto alla rata e non leggerla come una cifra indipendente dal resto.
Ammortamento
Perché all’inizio si pagano più interessi e poi più capitale
Con l’ammortamento alla francese e TAN costante, la rata può restare uguale ma cambia la sua composizione. Nei primi anni il capitale residuo è maggiore e gli interessi pesano di più; poi cresce progressivamente la quota capitale.
La tabella annuale permette di osservare questa evoluzione senza scorrere centinaia di rate. Guarda soprattutto capitale rimborsato, interessi pagati e capitale residuo.
È utile anche quando confronti durate diverse: due scenari con rate differenti possono avere ritmi di ammortamento molto diversi pur partendo dallo stesso prezzo dell’immobile.
Lettura corretta
Errori comuni nell’interpretare un simulatore mutuo
L’errore più comune è trattare la rata come se fosse un’offerta definitiva. Il simulatore usa i dati inseriti e una formula standard: non conosce la tua pratica completa, non include tutti i costi e non sostituisce il PIES o la documentazione della banca.
Guardare solo la rata
Una rata più bassa può dipendere da una durata più lunga e aumentare il costo totale.
Confondere TAN e TAEG
La rata viene calcolata con il TAN inserito; il TAEG include anche diversi costi accessori e serve a leggere il costo complessivo del finanziamento.
Non provare variazioni
Usare una sola ipotesi nasconde la sensibilità del risultato a variazioni di TAN, anticipo o durata.
Un altro errore è usare tutto il risparmio come anticipo senza considerare notaio, imposte, perizia e altre spese escluse dal calcolo. La simulazione è più utile quando i dati riflettono uno scenario realistico.
Passo successivo
Cosa controllare dopo aver trovato una rata sostenibile
Quando trovi una combinazione di prezzo, anticipo, TAN e durata che produce una rata sostenibile, usala come riferimento. Poi verifica i costi esclusi: imposte, notaio, perizia, istruttoria, assicurazioni e altre condizioni della banca.
Torna al simulatore ogni volta che cambia uno di questi dati. Se cambia il prezzo, vuoi conservare più liquidità o valuti una durata diversa, modifica una sola variabile e osserva l’effetto su rata, interessi e capitale residuo.
Il valore dello strumento sta proprio nel confronto: trasformare una cifra astratta in più scenari comprensibili prima di passare alle condizioni concrete.
Evoluzione
Consulta l’ammortamento annuale del tuo scenario
La tabella mostra come potrebbe ridursi il capitale residuo ogni anno mantenendo TAN, rata e durata inseriti. È un modo semplice per vedere quanto capitale viene rimborsato e quanti interessi si pagano nel tempo.
Vedi il piano di ammortamento annuale +
| Anno | Capitale rimborsato | Interessi | Capitale residuo |
|---|
In un mutuo reale possono esserci date, arrotondamenti, revisioni del tasso, rimborsi anticipati o altre condizioni che rendono il piano della banca diverso da questa simulazione.
Trasparenza
Metodologia e fonti del calcolo
Il simulatore utilizza rate mensili e ammortamento alla francese, con TAN annuo costante nello scenario. La logica è coerente con le spiegazioni della Banca d’Italia sui mutui ipotecari e con il suo calcolatore della rata del mutuo.
Fonti ufficiali consultate
Banca d’Italia · Mutuo ipotecario · Banca d’Italia · Calcolatore della rata del mutuo · Consap · Fondo Prima Casa
Per valutare un’offerta concreta è importante distinguere TAN e TAEG. Il TAN è il tasso usato qui per stimare gli interessi; il TAEG esprime il costo complessivo annuo includendo anche diverse spese accessorie previste dalla normativa.
Domande frequenti
Domande sul simulatore mutuo
Risposte rapide per leggere meglio il risultato prima di continuare con i calcoli.
Come si calcola la rata mensile di un mutuo?+
Dipende soprattutto da capitale finanziato, TAN, durata e piano di ammortamento. Questo simulatore usa rate mensili e ammortamento alla francese per stimare capitale e interessi con TAN costante.
Quale tasso devo inserire nel simulatore?+
Inserisci il TAN annuo dello scenario che vuoi analizzare. Se stai valutando un mutuo variabile o misto, la cifra rappresenta solo quello scenario e non prevede le future variazioni dell’Euribor.
Il simulatore include imposte, notaio, perizia e assicurazioni?+
No. La stima principale calcola capitale e interessi. Imposte, notaio, perizia, istruttoria, assicurazioni e altri costi vanno valutati separatamente in base all’operazione.
La banca finanzia sempre l’80% del prezzo?+
No. Banca d’Italia indica che di solito il mutuo arriva fino all’80% del valore di perizia, che può essere diverso dal prezzo di acquisto. Alcune banche possono finanziare percentuali superiori con garanzie aggiuntive e condizioni specifiche.
Posso considerare il Fondo Prima Casa?+
Il simulatore non applica automaticamente la garanzia Consap. Nel 2026 il Fondo Prima Casa prevede un finanziamento massimo di 250.000 € e regole specifiche per le categorie ammesse e per l’eventuale innalzamento della garanzia.
Qual è la differenza tra TAN e TAEG?+
Il TAN è il tasso nominale usato per calcolare gli interessi. Il TAEG include anche diverse spese accessorie e rappresenta il costo complessivo annuo del finanziamento. Il simulatore usa il TAN per stimare la rata.