Kaufnebenkosten finanzieren: So lassen sich Steuer, Notar, Grundbuch und Makler 2026 einplanen

Was zählt zu den Kaufnebenkosten?

Beim Immobilienkauf besteht der Kapitalbedarf nicht nur aus dem Preis, der im Kaufvertrag für Haus oder Wohnung steht. Zusätzlich fallen Erwerbsnebenkosten an. Die wichtigsten Positionen sind die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie – wenn ein Makler beteiligt ist – die Maklervergütung. Je nach Objekt können weitere Ausgaben für Gutachten, Finanzierung, Renovierung, Umzug oder Ausstattung hinzukommen.

Für die Baufinanzierung ist die Trennung wichtig. Der Kaufpreis steht einem Vermögenswert gegenüber: der Immobilie. Die Kaufnebenkosten sind dagegen nach Zahlung verbraucht. Sie erhöhen den Verkehrswert des Hauses nicht automatisch. Genau deshalb behandeln Banken die Finanzierung dieser Positionen häufig vorsichtiger als die Finanzierung des Kaufpreises selbst.

Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass Erwerbsnebenkosten bereits rund zehn Prozent des Kaufpreises erreichen können. Das ist keine feste Quote, sondern eine Planungsgröße. In einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer und bei Maklerbeteiligung kann der Anteil höher liegen; ohne Makler und bei niedriger Steuer kann er geringer ausfallen.

Wer Kaufnebenkosten finanzieren möchte, sollte deshalb zuerst jede Position separat ermitteln. Eine pauschale Annahme von „zehn Prozent“ ist für eine erste Orientierung hilfreich, ersetzt aber nicht die konkrete Rechnung für Bundesland, Kaufvertrag und Maklersituation. Sinnvoll ist eine kleine Kostenmatrix mit Betrag, Berechnungsgrundlage, Fälligkeit und vorgesehenem Finanzierungsbaustein. Dadurch wird früh sichtbar, ob Eigenkapital nur für Nebenkosten reicht, ob Teile fremdfinanziert werden müssen und wie viel Reserve nach dem Kauf noch vorhanden ist. Diese Transparenz hilft auch beim Angebotsvergleich, weil verschiedene Banken dieselbe Ausgangslage beurteilen können.

Grunderwerbsteuer: der größte variable Kostenblock

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie fällig und richtet sich grundsätzlich nach der Gegenleistung. Der gesetzliche Ausgangssatz beträgt 3,5 Prozent; die Bundesländer dürfen abweichende Sätze festlegen. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums reichen die Sätze derzeit bis 6,5 Prozent.

Damit kann allein die Steuer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro – je nach Bundesland – zwischen 14.000 und 26.000 Euro liegen. Dieser Unterschied ist für die Finanzierungsplanung erheblich. Wer eine Immobilie in einem anderen Bundesland sucht, sollte deshalb den dort geltenden Satz bereits vor der Reservierung oder dem Notartermin in die Kalkulation aufnehmen.

Die Steuer wird nach dem steuerpflichtigen Erwerb durch Bescheid des Finanzamts festgesetzt. Nach Zahlung erhält der Erwerber im Regelfall die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch relevant ist. Aus Finanzierungssicht bedeutet das: Der Betrag muss nicht irgendwann abstrakt vorhanden sein, sondern zu einem konkreten Zeitpunkt liquide gemacht werden können.

Eine Bank kann die Grunderwerbsteuer im Rahmen einer sehr hohen Finanzierung mitfinanzieren, muss dies aber nicht. Gerade weil diese Zahlung keinen zusätzlichen Sicherheitenwert schafft, ist sie ein typischer Punkt, an dem sich eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises von einer Finanzierung oberhalb des Kaufpreises unterscheidet.

Notar und Grundbuch: unvermeidbare Kosten rund um Eigentumswechsel und Grundschuld

Ein Grundstückskaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Dazu kommen Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und – bei einer finanzierten Immobilie – regelmäßig für die Eintragung der Grundschuld. Für die frühe Planung werden für Notar und Grundbuch häufig rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

Der tatsächliche Betrag hängt von Geschäftswerten und den konkreten Vorgängen ab. Deshalb ist es sinnvoll, die pauschale Quote später durch eine genauere Kostenabschätzung zu ersetzen. Bei einer hohen Grundschuld oder zusätzlichen Erklärungen können die Kosten von einer einfachen Überschlagsrechnung abweichen.

Für die Finanzierungsstruktur ist wichtig, dass diese Kosten zeitlich rund um Kaufvertrag, Grundschuld und Eigentumsumschreibung anfallen. Sie sind damit Teil des Liquiditätsbedarfs in der Kaufphase. Wer sie nicht aus Eigenkapital zahlen kann, sollte bereits vor dem Notartermin klären, aus welchem Baustein sie beglichen werden.

Eine nachträgliche Suche nach Geld ist ungünstig: Ein kurzfristig zusätzlich aufgenommener Ratenkredit kann die Haushaltsrechnung verändern und muss bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Nebenkosten sollten deshalb von Anfang an Bestandteil des Finanzierungskonzepts sein.

Maklerkosten: nicht automatisch dieselbe Belastung für jeden Käufer

Ob Maklerkosten entstehen und wie hoch der Käuferanteil ist, hängt vom konkreten Auftrag und Objekt ab. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklervergütung zwischen Käufer und Verkäufer. Wenn der Makler für beide Parteien tätig wird, müssen sich beide Parteien nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.

Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann eine Vereinbarung, nach der die andere Partei Kosten übernimmt, nach § 656d BGB nur wirksam sein, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Diese Regeln bedeuten nicht, dass jeder Kauf zwingend dieselbe Maklerquote hat. Für die Finanzierung zählt deshalb der Betrag, der aus dem konkreten Maklervertrag tatsächlich auf dich entfällt.

Bei der Budgetplanung solltest du Maklerkosten nicht pauschal mit einer bundesweit einheitlichen Prozentzahl ansetzen. Prüfe, ob Makler beteiligt sind, welche Provision vereinbart wurde und welcher Anteil von dir getragen werden muss. Erst dann lässt sich der Finanzierungsbedarf belastbar bestimmen.

Die Maklerkosten sind außerdem ein gutes Beispiel dafür, warum ein „Nebenkostenrechner“ nur eine Vorstufe ist. Er kann typische Prozentsätze verarbeiten, kennt aber deinen Vertrag nicht. Vor der Finanzierung müssen die tatsächlichen Beträge bestätigt werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Eine erste Näherung entsteht, indem du Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und den tatsächlichen Makleranteil addierst. Bei einem Kauf ohne Makler können die Nebenkosten deutlich unter zehn Prozent liegen; mit Makler und einem hohen Grunderwerbsteuersatz können sie zehn Prozent erreichen oder überschreiten.

Für einen Kaufpreis von 400.000 Euro zeigt die folgende vereinfachte Tabelle, wie stark die Nebenkosten je nach Annahme variieren können. Die Werte sind Planungsbeispiele und keine Gebühren- oder Steuerberechnung für einen konkreten Kauf.

Schon dieses Beispiel zeigt, warum die Frage „Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?“ ohne genaue Kostenermittlung zu früh kommt. Zwischen 20.000 und fast 50.000 Euro zusätzlichem Kapitalbedarf liegt ein großer Unterschied bei Darlehenshöhe, Rate und Risiko.

Plane zusätzlich einen separaten Puffer für Umzug, Möbel, Modernisierung und unerwartete Ausgaben. Diese Positionen gehören nicht alle zu den klassischen Kaufnebenkosten, können aber unmittelbar nach dem Erwerb Liquidität beanspruchen. Wer die letzte Eigenkapitalreserve bereits für Steuer und Notar einsetzt, hat sonst kaum Spielraum für Überraschungen. Für die Finanzierungsanfrage ist es hilfreich, diesen Puffer ausdrücklich außerhalb der Kaufnebenkosten auszuweisen. So sieht die Bank, welche Beträge zwingend zum Erwerb gehören und welche Liquidität nach dem Kauf verfügbar bleiben soll. Das verhindert, dass eine scheinbar vollständige Finanzierung in den ersten Monaten durch Umzug, Reparaturen oder kleinere Modernisierungen wieder eine neue Finanzierungslücke erzeugt.

Wenn du die Nebenkosten bereits kennst und die gesamte Hausfinanzierung rechnen möchtest, zeigt der Vollfinanzierung Haus Rechner die Wirkung auf Darlehen, Rate, Restschuld und Verkaufspuffer.

Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis – mit und ohne finanzierte Nebenkosten

Nehmen wir eine Immobilie für 400.000 Euro und insgesamt 40.000 Euro Kaufnebenkosten an. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises werden 400.000 Euro über das Immobiliendarlehen finanziert, während die 40.000 Euro Nebenkosten aus Eigenmitteln kommen. Bei einer vollständigen Fremdfinanzierung wären dagegen 440.000 Euro zu strukturieren.

Der Unterschied betrifft nicht nur 40.000 Euro mehr Darlehen. Die Bank sieht eine Finanzierung, die den Kaufpreis übersteigt. Wenn ihr interner Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, kann der unbesicherte beziehungsweise schwächer besicherte Anteil noch größer sein. Das kann den Zinssatz verteuern oder dazu führen, dass der Anbieter die Struktur nicht akzeptiert.

Bei einem angenommenen Sollzins von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent bedeutet ein zusätzliches Darlehen von 40.000 Euro überschlägig rund 200 Euro mehr anfängliche Monatsrate. Kommt dafür statt eines Immobiliendarlehens ein teurerer Ratenkredit zum Einsatz, kann die Mehrbelastung deutlich höher liegen.

Das Beispiel zeigt, warum die Finanzierung der Kaufnebenkosten immer gemeinsam mit der gesamten Haushaltsrechnung betrachtet werden muss. Entscheidend ist nicht, ob der Zusatzbetrag technisch beschafft werden kann, sondern ob die Gesamtbelastung langfristig tragfähig bleibt. Rechne außerdem nicht nur mit dem heutigen Einkommen. Prüfe, ob die Rate auch bei Elternzeit, einem vorübergehend niedrigeren Bonus, höheren Energiekosten oder notwendigen Rücklagen noch passt. Eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises verzeiht weniger Planungsfehler, weil von Beginn an kaum Sicherheitspuffer aus Eigenkapital vorhanden ist.

Welche Wege gibt es, Kaufnebenkosten zu finanzieren?

Es gibt nicht nur eine technische Lösung. In der Praxis kommen mehrere Strukturen infrage. Die einfachste und meist günstigste Variante ist, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen und nur einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren. Wenn das nicht möglich ist, muss geprüft werden, welcher zusätzliche Kreditbaustein sinnvoll und überhaupt verfügbar ist.

• Hauptdarlehen oberhalb des Kaufpreises: Der Baufinanzierer übernimmt Kaufpreis und einen Teil oder alle Nebenkosten. Das entspricht wirtschaftlich einer Finanzierung von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises.
• Förderdarlehen: Ein passendes KfW-Programm kann bestimmte Kosten mitfinanzieren und als Teil der Gesamtstruktur eingebunden werden.
• Nachrangiges Darlehen: Ein zweiter, nachrangig besicherter Kredit kann eine Lücke schließen, ist aber oft teurer und komplexer.
• Unbesicherter Ratenkredit: Möglich, aber häufig mit höherem Zins und hoher Monatsrate. Die zusätzliche Verpflichtung muss in der Kreditprüfung berücksichtigt werden.
• Familienmittel: Schenkung oder Privatdarlehen können Eigenmittel ersetzen oder ergänzen; steuerliche und vertragliche Folgen sollten sauber dokumentiert werden.

Welche Variante passt, hängt von Bonität, Objekt, Eigenkapital, Förderfähigkeit und Haushaltsüberschuss ab. Es ist riskant, einzelne Bausteine isoliert zu optimieren. Ein günstiger Bauzins bringt wenig, wenn ein zweiter Kredit mit hoher Rate die Gesamtfinanzierung zu eng macht.

Für den Vergleich sollten alle Bausteine in einer einzigen Übersicht stehen: Darlehensbetrag, Soll- und Effektivzins, Rate, Laufzeit beziehungsweise Zinsbindung, Restschuld, Sondertilgung und Sicherheitenrang. Nur so wird sichtbar, was die Nebenkostenfinanzierung tatsächlich kostet. Achte außerdem darauf, ob ein Anbieter die Nebenkosten im ersten Rang, über einen nachrangigen Baustein oder über einen unbesicherten Kredit abbildet. Zwei Finanzierungen mit derselben Gesamtsumme können sich deshalb bei Zins, Laufzeit und Kündigungsflexibilität stark unterscheiden. Entscheidend ist der Gesamtpreis der Struktur, nicht nur der günstigste einzelne Zinssatz.

Wann wird aus Nebenkostenfinanzierung eine 110-Prozent-Finanzierung?

Der Begriff „110-Prozent-Finanzierung“ wird häufig verwendet, wenn nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten fremdfinanziert werden. Mathematisch muss es aber nicht genau 110 Prozent sein. Liegen die Nebenkosten bei 7 Prozent, beträgt der Kapitalbedarf ohne Eigenkapital 107 Prozent des Kaufpreises; bei 12 Prozent sind es 112 Prozent.

Die Bezeichnung ist deshalb eher eine Marktformel für eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises. Für die Bank zählt nicht das Etikett, sondern die tatsächliche Darlehenssumme im Verhältnis zu Kaufpreis, Beleihungswert und Sicherheiten. Ein Objekt, das sehr marktgängig und konservativ bewertet wird, kann anders eingeschätzt werden als ein schwer verkäufliches Spezialobjekt.

Wenn du nur die Nebenkosten teilweise finanzierst, entsteht ein Zwischenmodell. Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 40.000 Euro, vorhandene Eigenmittel 20.000 Euro. Dann liegt der Fremdfinanzierungsbedarf bei 420.000 Euro, also 105 Prozent des Kaufpreises. Auch hier prüft die Bank die Gesamtstruktur und nicht nur eine starre Kategorie.

Deshalb ist die vorhandene Guide-Seite zur 110-Prozent-Finanzierung sinnvoll, wenn du das komplette Modell vergleichen willst. Diese Seite hier bleibt dagegen bei der engeren Frage, wie einzelne Kaufnebenkosten in die Finanzierung eingebaut werden können.

KfW 124: Nebenkosten können förderfähig sein – aber der Kredit bleibt Fremdkapital

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnimmobilie eingesetzt werden. Nach den aktuellen Programminformationen sind bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben möglich. Beim Kauf können neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren sowie Grunderwerbsteuer förderfähig sein.

Das kann für eine Finanzierung mit knappen Eigenmitteln interessant sein, weil der KfW-Baustein einen Teil des Gesamtbedarfs abdecken kann. Er darf aber nicht mit Eigenkapital verwechselt werden. Auch ein KfW-Darlehen ist zurückzuzahlen und erhöht die Gesamtverschuldung.

Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner. Deshalb muss der Förderbaustein frühzeitig in das Finanzierungskonzept aufgenommen werden. Wer erst nach Abschluss wesentlicher Verträge prüft, ob KfW einbezogen werden kann, riskiert, dass Fördervoraussetzungen oder Antragstiming nicht mehr passen.

Vergleiche deshalb mindestens zwei Szenarien: Gesamtfinanzierung ohne KfW und Finanzierung mit KfW-Baustein. Prüfe Rate, Zinsbindung, tilgungsfreie Anlaufjahre, spätere Belastung und Restschuld. Ein Förderkredit ist nur dann hilfreich, wenn die Gesamtstruktur dadurch robuster wird. Wichtig ist auch das Timing: Förderanträge müssen über den Finanzierungspartner in den vorgesehenen Prozess eingebunden werden. Deshalb sollte KfW nicht als nachträgliche Rettung einer bereits geschlossenen Finanzierung betrachtet werden, sondern als früh geplanter Bestandteil. So lassen sich Kaufpreis, Nebenkosten und Förderbetrag von Anfang an sauber aufeinander abstimmen.

Warum finanzierte Nebenkosten den Beleihungsauslauf verschärfen

Der Beleihungsauslauf beschreibt vereinfacht das Verhältnis zwischen dem zu besichernden Darlehen und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert. Der Beleihungswert kann unter dem Kaufpreis liegen. Wenn zusätzlich zu 100 Prozent des Kaufpreises noch Kaufnebenkosten finanziert werden, steigt der Darlehensbetrag, ohne dass der Immobilienwert im gleichen Maß zunimmt.

Dadurch kann ein Teil des Darlehens außerhalb der für die Bank bevorzugten Beleihungsgrenzen liegen. Das erhöht aus Sicht des Kreditgebers das Risiko. Die möglichen Folgen sind ein höherer Zinssatz, strengere Anforderungen an Einkommen und Bonität, ein zweiter Kreditbaustein oder eine Ablehnung der gewünschten Struktur.

Das erklärt auch, warum zwei Käufer mit demselben Einkommen bei derselben Immobilie unterschiedliche Konditionen erhalten können. Wer 80.000 Euro Eigenkapital mitbringt, reduziert die Darlehenssumme und den Beleihungsauslauf. Wer nicht einmal die Nebenkosten selbst zahlt, startet dagegen mit einer deutlich höheren Verschuldung.

Bei einer Finanzierung oberhalb des Kaufpreises lohnt es sich deshalb besonders, mehrere Banken oder Finanzierungspartner zu vergleichen. Nicht jedes Institut bewertet hohe Beleihungen gleich. Die Unterschiede können bei Zinssatz, maximalem Darlehen und akzeptierten Sicherheiten erheblich sein. Schon eine kleine Veränderung des Beleihungsauslaufs kann außerdem Konditionsstufen beeinflussen. Deshalb kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, noch einige tausend Euro Eigenmittel einzubringen, wenn dadurch eine günstigere Preisstufe erreicht wird. Das sollte konkret gerechnet werden, statt pauschal möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen.

Was passiert mit Zins, Rate und Gesamtkosten?

Je höher die Darlehenssumme, desto höher ist bei gleichem Zins und gleicher Tilgung die Monatsrate. Gleichzeitig können hohe Beleihungsausläufe einen Zinsaufschlag auslösen. Bei finanzierten Kaufnebenkosten können deshalb zwei Effekte gleichzeitig auftreten: Du leihst mehr Geld und zahlst möglicherweise auch einen höheren Preis für das Darlehen.

Bei 40.000 Euro zusätzlichen Nebenkosten erhöht sich die anfängliche Rate bei 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung überschlägig um 200 Euro im Monat, wenn dieser Betrag zu denselben Konditionen finanziert wird. Liegt der Zusatzkredit bei 6 oder 7 Prozent und wird schneller getilgt, kann die monatliche Mehrbelastung deutlich größer sein.

Für die Entscheidung solltest du nicht nur die Startmonatsrate betrachten. Wichtig sind auch die Zinskosten über die Zinsbindung und die Restschuld am Ende. Ein niedriger Tilgungssatz kann die Rate künstlich klein erscheinen lassen, führt aber dazu, dass die hohe Ausgangsverschuldung lange bestehen bleibt.

Nutze für den Vergleich daher dieselbe Zinsbindung und dieselbe Tilgungslogik. Unsere Anleitung zum Baufinanzierungsvergleich zeigt, wie Angebote auf einer gemeinsamen Basis gegenübergestellt werden können.

Das größte Risiko zeigt sich oft erst bei der Restschuld

Wer Kaufnebenkosten finanziert, startet mit mehr Schulden. Selbst wenn die Monatsrate zunächst tragbar ist, bleibt nach einigen Jahren häufig eine höhere Restschuld. Das ist vor allem dann relevant, wenn die Zinsbindung endet und eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.

Steigen die Marktzinsen bis dahin, kann dieselbe Restschuld eine deutlich höhere Anschlussrate verursachen. Deshalb sollte jede Finanzierung oberhalb des Kaufpreises mindestens mit einem Stressszenario gerechnet werden: Wie hoch wäre die Rate bei einem Anschlusszins, der zwei oder drei Prozentpunkte über dem heutigen Niveau liegt?

Ein zweites Risiko entsteht bei einem frühen Verkauf. Kaufnebenkosten erhöhen den Immobilienwert nicht. Wenn die Immobilie nach wenigen Jahren nur zum ursprünglichen Kaufpreis oder sogar darunter verkauft werden kann, kann der Verkaufserlös nicht ausreichen, um alle Darlehen vollständig abzulösen.

Das Risiko ist besonders relevant bei kurzer geplanter Haltedauer, unsicherem Arbeitsplatz, möglichem Umzug oder einem Objekt, dessen Wiederverkauf schwieriger sein könnte. Eine Vollfinanzierung ist daher nicht nur eine Frage der aktuellen Bonität, sondern auch der Flexibilität deines Lebensplans. Wer voraussichtlich Jahrzehnte in der Immobilie bleibt und stabil tilgt, kann Marktschwankungen eher aussitzen als jemand, der schon in fünf Jahren erneut verkaufen könnte. Diese zeitliche Perspektive gehört deshalb ebenso in die Entscheidung wie Zins und Monatsrate.

Wann müssen die einzelnen Kaufnebenkosten bezahlt werden?

Die Nebenkosten werden nicht alle am selben Tag fällig. Nach dem notariellen Kaufvertrag erhältst du Rechnungen beziehungsweise Bescheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt festgesetzt. Notar und Grundbuch rechnen ihre Tätigkeiten ab. Eine Maklervergütung wird nach den vertraglichen Voraussetzungen fällig.

Für die Finanzierung ist deshalb nicht nur die Summe relevant, sondern auch der Zahlungsplan. Der Finanzierungspartner muss wissen, welche Mittel wann benötigt werden und aus welchem Baustein sie stammen. Bei KfW- oder Bankdarlehen können bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen gelten.

Plane außerdem zeitlichen Puffer ein. Wenn Unterlagen fehlen oder eine Auszahlungsvoraussetzung noch nicht erfüllt ist, darf eine fällige Rechnung nicht einfach unbeachtet bleiben. Eine saubere Kaufabwicklung koordiniert Finanzierung, Notar, Steuer und Grundbuch miteinander.

Besonders problematisch ist es, die Nebenkosten erst nach dem Kaufvertrag zu „lösen“. Dann besteht bereits eine rechtliche Verpflichtung aus dem Kauf, während die Finanzierungslücke noch offen ist. Deshalb sollten Kaufpreis und Nebenkosten vor der Beurkundung vollständig strukturiert sein.

Was prüft die Bank, wenn auch die Nebenkosten finanziert werden sollen?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Dazu gehören insbesondere Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände. Je höher die gewünschte Finanzierung im Verhältnis zum Objektwert ist, desto wichtiger werden ein stabiler Haushaltsüberschuss und nachvollziehbare finanzielle Verhältnisse.

In der Praxis wird die Bank auch das Objekt bewerten. Lage, Zustand, Marktgängigkeit und Beleihungswert können darüber entscheiden, ob eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises überhaupt angeboten wird. Ein hohes Einkommen allein garantiert keine 110-Prozent-Finanzierung.

Bei Arbeitnehmern sind unbefristete Beschäftigung und stabile Einkommenshistorie typischerweise hilfreich. Bei Selbstständigen werden häufig mehrere Jahresabschlüsse oder Steuerunterlagen verlangt. Bestehende Ratenkredite, Leasing, Unterhalt oder hohe Kreditkartenverbindlichkeiten reduzieren den verfügbaren Spielraum.

Eine gute Vorbereitung bedeutet deshalb: Haushaltsrechnung, Eigenmittel, Rücklagen, bestehende Schulden und Objektunterlagen vollständig zusammenstellen. Je klarer das Gesamtbild, desto realistischer lässt sich beurteilen, ob die Nebenkostenfinanzierung tragfähig ist. Besonders wichtig ist eine nachvollziehbare Reserve nach dem Kauf. Ein Antrag, bei dem sämtliche Kontoguthaben bis auf den letzten Euro eingesetzt werden, kann zwar rechnerisch mehr Eigenkapital zeigen, lässt aber keinen Puffer für Reparaturen oder Einkommensschwankungen. Eine robuste Finanzierung balanciert daher Eigenkapitaleinsatz und verbleibende Liquidität.

Welche Unterlagen solltest du für die Nebenkostenfinanzierung bereithalten?

Zusätzlich zu den normalen Unterlagen für die Baufinanzierung solltest du die Kaufnebenkosten nachvollziehbar dokumentieren. Für die Grunderwerbsteuer genügt in der frühen Phase zunächst der anwendbare Steuersatz und Kaufpreis; später kommt der Steuerbescheid. Für Maklerkosten sind Vereinbarung beziehungsweise Rechnung relevant. Notar- und Grundbuchkosten lassen sich anhand des Kaufvorhabens zunächst schätzen und später konkretisieren.

Zum persönlichen Teil gehören Identitätsnachweis, Einkommensunterlagen, Kontoauszüge, Nachweise über Eigenkapital und bestehende Verpflichtungen. Beim Objekt werden unter anderem Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und je nach Objekt weitere Unterlagen benötigt.

Wenn KfW 124 eingebunden werden soll, muss der Finanzierungspartner zusätzlich prüfen, ob das Vorhaben die Programmbedingungen erfüllt und wie der Förderkredit in die Gesamtstruktur eingebaut wird. Förderfähige Nebenkosten sollten dabei eindeutig von nicht förderfähigen privaten Ausgaben getrennt werden.

Eine detaillierte Dokumentenliste findest du in unserem Ratgeber Unterlagen für Baufinanzierung. Für die Nebenkostenfinanzierung ist diese Vorbereitung besonders wichtig, weil zusätzliche Darlehensbausteine die Prüfung nicht vereinfachen, sondern eher anspruchsvoller machen. Lege zusätzlich eine eigene Kostenübersicht mit Quelle und erwarteter Fälligkeit an. So kann der Finanzierungspartner schneller erkennen, welcher Betrag aus Eigenmitteln, Hauptdarlehen oder Förderdarlehen stammen soll und ob die vorgesehenen Auszahlungen zeitlich zum Kaufprozess passen.

Alternativen und Ratenkredit: Wie lässt sich vermeiden, alle Nebenkosten teuer zu finanzieren?

Wenn die vollständige Finanzierung der Nebenkosten zu teuer oder nicht verfügbar ist, gibt es mehrere Stellschrauben. Die wirksamste ist ein niedrigerer Kaufpreis. Jeder gesparte Euro reduziert nicht nur das Hauptdarlehen, sondern häufig auch prozentuale Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer.

Eine zweite Möglichkeit ist, nur einen Teil der Nebenkosten zu finanzieren. Beispiel: Du hast 25.000 Euro Eigenmittel und 40.000 Euro Nebenkosten. Statt 440.000 Euro zu finanzieren, könnten 415.000 Euro erforderlich sein. Das reduziert die Überschreitung des Kaufpreises und kann die Auswahl möglicher Banken vergrößern.

Drittens kann ein Förderdarlehen die Struktur verbessern, wenn die Voraussetzungen passen. Viertens können Schenkungen oder private Darlehen innerhalb der Familie helfen. Diese sollten aber rechtlich und steuerlich sauber dokumentiert werden; bei Darlehen zählt die Rückzahlungsverpflichtung zur Haushaltsbelastung.

Ein unbesicherter Ratenkredit wirkt als schnelle Lösung, ist aber häufig teurer als ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen und läuft kürzer. Dadurch steigt die Monatsrate. Diese zusätzliche Rate reduziert wiederum den Haushaltsüberschuss, den die Bank für die Baufinanzierung ansetzen kann.

Besonders problematisch ist es, einen Ratenkredit nach einer vorläufigen Baufinanzierungszusage neu aufzunehmen, ohne dies mit dem Immobilienfinanzierer abzustimmen. Die zusätzliche Verpflichtung kann die Kreditwürdigkeit verändern. Ein zweiter Kredit gehört deshalb offen in die Gesamtfinanzierung, nicht in eine Nebenrechnung.

Fünftens kann es sinnvoll sein, den Kauf zu verschieben und weiteres Eigenkapital aufzubauen. Das wirkt weniger attraktiv als eine sofortige Vollfinanzierung, kann aber Zinssatz, Monatsrate und Risiko deutlich reduzieren.

Drei Finanzierungsvarianten im Vergleich – und typische Fehler

Um die Unterschiede sichtbar zu machen, hilft ein vereinfachtes Beispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis und 40.000 Euro Nebenkosten. Die Tabelle zeigt keine konkreten Bankangebote, sondern nur die Struktur des Kapitalbedarfs.

Die beste Variante ist nicht automatisch die mit dem geringsten Eigenkapitaleinsatz. Wenn mehr Eigenkapital den Zinssatz reduziert, kann ein zusätzlicher Eigenmitteleinsatz über viele Jahre deutliche Zinsersparnis bringen. Gleichzeitig sollte nicht die gesamte Liquidität in den Kauf fließen.

Behalte deshalb eine Notfallreserve außerhalb der Finanzierung. Eine Immobilie verursacht nach dem Kauf laufende und unerwartete Kosten. Wer das letzte verfügbare Geld für Nebenkosten verwendet, kann bei einer Heizung, Reparatur oder Einkommensunterbrechung schnell wieder auf teure Kredite angewiesen sein.

Zu den häufigsten Fehlern gehören zu niedrig angesetzte Nebenkosten, die Vermischung von Erwerbs- und Renovierungskosten und die Konzentration auf eine möglichst kleine Startmonatsrate. Eine niedrige Tilgung kann eine hohe Finanzierung zunächst passend aussehen lassen, erhöht aber die Restschuld.

Vermeide außerdem neue Ratenkredite oder Leasingverpflichtungen zwischen Finanzierungsgespräch und Abschluss. Jede zusätzliche Verpflichtung kann die Kreditprüfung verändern. Gute Planung bedeutet, alle Schulden und alle Kosten in derselben Haushaltsrechnung zu zeigen.

Checkliste und nächster Schritt: Kaufnebenkosten finanzieren, ohne die Gesamtplanung zu verlieren

Erstens: Ermittle den Kaufpreis und den Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands. Zweitens: plane Notar und Grundbuch realistisch. Drittens: prüfe den konkreten Maklervertrag und deinen Kostenanteil. Viertens: ergänze Renovierung, Umzug und Reserve als separate Positionen.

Fünftens: entscheide, wie viel Eigenkapital wirklich für die Nebenkosten verfügbar ist. Sechstens: rechne den verbleibenden Fremdfinanzierungsbedarf als Prozentsatz des Kaufpreises. Siebtens: prüfe, ob KfW 124 oder andere Förderbausteine passen. Achtens: vermeide neue Ratenkredite ohne Abstimmung mit dem Baufinanzierer.

Neuntens: vergleiche mindestens zwei Szenarien – Nebenkosten selbst zahlen und Nebenkosten mitfinanzieren. Zehntens: prüfe Rate, Effektivzins und Restschuld in beiden Varianten. Elftens: simuliere einen höheren Anschlusszins und einen frühen Verkauf. Zwölftens: halte eine Liquiditätsreserve außerhalb des Kaufpreises zurück.

Credalye kann dir helfen, Kaufpreis und Nebenkosten getrennt zu erfassen, Eigenkapital und Reserve sauber abzugrenzen und Angebote auf einer gemeinsamen Grundlage zu vergleichen. Besonders bei hoher Beleihung sollten Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und mögliche zweite Kreditbausteine gemeinsam bewertet werden.

Die Kreditentscheidung bleibt beim jeweiligen Darlehensgeber. Eine Beratung oder Vermittlung kann die Chancen und Strukturen transparent machen, aber weder eine bestimmte Darlehenshöhe noch eine Finanzierung der Kaufnebenkosten garantieren. Sinnvoll ist deshalb, vor einer verbindlichen Kaufentscheidung mehrere belastbare Finanzierungsvarianten zu prüfen und nicht nur mit einem unverbindlichen Online-Zins zu rechnen. Gerade bei Finanzierungen über dem Kaufpreis kann die tatsächliche Kondition nach Objekt- und Bonitätsprüfung deutlich von einer ersten Beispielrechnung abweichen.

Wenn diese Punkte sauber gerechnet sind, wird aus der Frage „Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?“ eine bessere Entscheidung: Welche Struktur ist für Einkommen, Objekt, Eigenkapital und Lebensplanung tragfähig? Genau diese Gesamtbetrachtung sollte vor dem Notartermin stehen. Hole dir für den endgültigen Vergleich konkrete, personalisierte Konditionen. Online-Rechner und allgemeine Zinsangaben helfen bei der Vorbereitung, ersetzen aber weder die Objektbewertung noch die individuelle Kreditentscheidung. Bei hohen Finanzierungsquoten ist der Abstand zwischen einer groben Beispielrechnung und einem echten Angebot oft besonders groß.