Baufinanzierung umschulden: Rate und Ersparnis einschätzen

Ergebnis

Was der Umschuldungsrechner für Baufinanzierungen berechnet

Der Rechner vergleicht zwei mathematisch identische Ausgangslagen: dieselbe Restschuld und dieselbe Restlaufzeit, aber zwei unterschiedliche Sollzinssätze. Dadurch siehst du, wie stark ein neuer Sollzins die Monatsrate und die rechnerischen Zinskosten verändern würde.

Zusätzlich kannst du Wechselkosten eingeben. Diese werden von der Bruttoersparnis abgezogen, sodass eine orientierende Nettoersparnis und ein Break-even entstehen.

Break-even

Warum der Break-even die Ersparnis besser einordnet

Eine niedrigere Monatsrate bedeutet nicht, dass sich ein Wechsel sofort rechnet. Wenn zunächst Kosten anfallen, muss die monatliche Ersparnis diese Ausgaben erst wieder ausgleichen.

Der Break-even zeigt deshalb, wie viele Monate das in deinem Szenario ungefähr dauern würde. Je höher die monatliche Ersparnis, desto früher ist derselbe Kostenbetrag wieder ausgeglichen.

Wechselkosten

Welche Kosten du bei einer Umschuldung eintragen kannst

Je nach Zeitpunkt und Vertragslage können unterschiedliche Kosten relevant sein. Dazu kann insbesondere eine Vorfälligkeitsentschädigung gehören, wenn eine Baufinanzierung während einer laufenden Sollzinsbindung vorzeitig abgelöst wird und kein entschädigungsfreies Kündigungsrecht greift.

Auch weitere Kosten rund um die Sicherheiten oder die neue Finanzierung können im Einzelfall entstehen. Da sie nicht pauschal gleich hoch sind, setzt der Rechner keinen Standardbetrag an.

Wenn du ein konkretes Angebot prüfst, übernimm die tatsächlich genannten Kosten in das Feld und rechne danach erneut.

Richtig lesen

Warum eine niedrigere Rate nicht automatisch den besseren Wechsel bedeutet

Eine niedrigere Monatsrate kann attraktiv sein, aber die Entscheidung hängt zusätzlich von Wechselkosten, Restlaufzeit, Zinsbindung, Flexibilität und weiteren Vertragsbedingungen ab.

Der Rechner hält die Restlaufzeit absichtlich gleich. Dadurch lässt sich besser erkennen, welcher Teil der Veränderung tatsächlich vom Sollzins stammt. Wird gleichzeitig die Laufzeit verlängert, kann die Rate auch deshalb sinken.

Struktur

Was sich bei einer Umschuldung der Baufinanzierung ändern kann

Eine Umschuldung kann bedeuten, dass ein bestehendes Darlehen zu einem anderen Darlehensgeber oder zu neuen Konditionen wechselt. Bei einer regulären Anschlussfinanzierung nach Ende der Sollzinsbindung ist die Ausgangslage eine andere als bei einer vorzeitigen Ablösung mitten in der Bindung.

Der Rechner bewertet nicht, ob ein Wechsel rechtlich oder wirtschaftlich möglich ist. Er isoliert zunächst den Effekt eines anderen Sollzinses bei identischer Restschuld und Restlaufzeit.

Sollzins

Warum wenige Zehntelprozent bei hoher Restschuld relevant sein können

Der Effekt einer Zinsänderung hängt stark davon ab, wie viel Restschuld noch offen ist und wie lange sie weiterläuft. Bei hoher Restschuld und langer Restlaufzeit kann sich auch eine relativ kleine Zinsdifferenz über viele Monatsraten summieren.

Ist die Finanzierung dagegen fast beendet, bleibt weniger Zeit, damit sich eine Zinsdifferenz bemerkbar macht.

Restlaufzeit

Warum die verbleibende Laufzeit genauso wichtig ist wie der neue Zins

Eine Zinsersparnis entfaltet ihre Wirkung über die verbleibenden Monate. Deshalb ist derselbe Zinsunterschied bei 20 Jahren Restlaufzeit etwas anderes als bei drei Jahren.

Nutze für die Simulation nicht die ursprüngliche Vertragslaufzeit, sondern die tatsächlich verbleibende Zeit.

Ersparnis

Bruttoersparnis, Nettoersparnis und monatliche Differenz unterscheiden

Die monatliche Differenz zeigt, wie sich die Rate verändert. Die Bruttoersparnis summiert den rechnerischen Unterschied über die Restlaufzeit, bevor Wechselkosten abgezogen werden. Die Nettoersparnis berücksichtigt anschließend die von dir eingegebenen Kosten.

Gerade bei kleineren Zinsvorteilen können diese drei Werte deutlich unterschiedliche Botschaften liefern.

Kosten zurückverdienen

Wann ein Szenario seine Wechselkosten rechnerisch wieder einspielt

Teilt man die eingegebenen Wechselkosten durch die monatliche Ersparnis, ergibt sich ein orientierender Zeitraum bis zum Break-even. Gibt es keine positive monatliche Ersparnis, kann auch kein sinnvoller Break-even entstehen.

Der Wert ist besonders nützlich, wenn du nicht sicher bist, wie lange du die Finanzierung noch behalten möchtest.

Sauber vergleichen

Warum der Rechner dieselbe Restlaufzeit beibehält

Wenn sich Sollzins und Laufzeit gleichzeitig ändern, ist schwer zu erkennen, wodurch die neue Rate tatsächlich sinkt. Der Rechner hält deshalb zunächst die Restlaufzeit konstant.

Szenarien

Teste drei neue Sollzinssätze statt nur einen

Rechne mit einer kleinen, mittleren und stärkeren Zinsverbesserung. Restschuld, Laufzeit und Wechselkosten bleiben dabei unverändert. So erkennst du, ab welchem Zinsabstand die monatliche und gesamte Ersparnis in deinem Szenario wirklich relevant wird.

Kleine Differenz

Was eine sehr kleine Ersparnis bedeuten kann

Eine kleine Ersparnis kann entstehen, weil der Zinsunterschied gering ist, nur noch wenig Restschuld besteht, die Restlaufzeit kurz ist oder die Wechselkosten einen großen Teil des Vorteils aufzehren.

Schau deshalb nicht nur auf die Monatsrate, sondern auf Nettoersparnis und Break-even.

Grenzen

Was der Umschuldungsrechner nicht automatisch enthält

Er berechnet keine Vorfälligkeitsentschädigung und prüft nicht, ob eine solche überhaupt verlangt werden darf. Er bewertet außerdem keine Grundschuld, keine Bonität, keine Versicherungen, keine Förderdarlehen und keine vertraglichen Sonderrechte.

Solche Punkte müssen anhand des bestehenden Darlehensvertrags und eines konkreten neuen Angebots geprüft werden.

Richtig eingeben

Häufige Fehler bei einer Umschuldungssimulation

Verwende die aktuelle Restschuld statt der ursprünglichen Darlehenssumme. Nutze die Restlaufzeit statt der ursprünglichen Laufzeit. Trage beim aktuellen und neuen Szenario vergleichbare Sollzinssätze ein und setze Wechselkosten nicht künstlich zu niedrig an.

Ein sehr konkretes Ergebnis aus ungenauen Eingaben ist nur scheinbar präzise.

Nächster Schritt

Was du nach einem attraktiven Ergebnis prüfen solltest

Prüfe beim bestehenden Vertrag das Ende der Sollzinsbindung, Sondertilgungsrechte, Kündigungsrechte und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen. Beim neuen Angebot sind gebundener Sollzins, effektiver Jahreszins, Laufzeit, Tilgung, Kosten und Flexibilität entscheidend.

Rechne danach mit den konkreten Werten erneut.

Ausgangsdaten

Welche Daten du aus deiner aktuellen Baufinanzierung brauchst

Am wichtigsten sind die aktuelle Restschuld, die verbleibende Laufzeit beziehungsweise der relevante Finanzierungshorizont und der aktuelle gebundene Sollzins. Zusätzlich solltest du wissen, wann die Sollzinsbindung endet.

Diese Angaben findest du typischerweise im Darlehensvertrag, Tilgungsplan oder in aktuellen Informationen deines Darlehensgebers.

Neue Laufzeit

Was passiert, wenn das neue Angebot auch die Laufzeit verändert

Eine längere Laufzeit kann die Monatsrate zusätzlich senken, erhöht aber möglicherweise den Zeitraum, in dem Zinsen anfallen. Eine kürzere Laufzeit kann die Rate erhöhen und trotzdem die Gesamtkosten reduzieren.

Nutze deshalb zunächst den Vergleich bei gleicher Restlaufzeit. Ein geänderter Tilgungsplan sollte danach separat betrachtet werden.

Zeithorizont

Wie lange du die Finanzierung behalten willst, verändert die Bewertung

Die modellierte Nettoersparnis setzt voraus, dass das Szenario über den betrachteten Zeitraum bestehen bleibt. Bei geplantem Verkauf, vorzeitiger Rückzahlung oder erneutem Wechsel kann ein Teil der theoretischen Ersparnis wegfallen.

Je kürzer dein eigener Zeithorizont, desto wichtiger ist ein früher Break-even.

Rechtlicher Rahmen

Was du vor einer vorzeitigen Ablösung besonders prüfen solltest

Bei Darlehen mit gebundenem Sollzins kann eine vorzeitige Ablösung während der Bindung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. § 489 BGB sieht zugleich ein ordentliches Kündigungsrecht vor: Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden; bei einer späteren neuen Zinsvereinbarung kann sich der maßgebliche Zeitpunkt verschieben.

Ob und wie diese Regel in deinem konkreten Vertrag greift, sollte anhand des Vertrags geprüft werden. Der Rechner trifft hierzu keine rechtliche Entscheidung.