Baufinanzierung berechnen: monatliche Rate einschätzen

Schritt für Schritt

So nutzt du den Baufinanzierungsrechner

Der Rechner beantwortet eine klar abgegrenzte Frage: Wie hoch wäre eine monatliche Annuität, wenn ein bestimmter Darlehensbetrag über die eingegebene Laufzeit mit einem konstant angenommenen Sollzins vollständig zurückgezahlt wird? Dafür brauchst du vier Werte.

Am aussagekräftigsten ist die Rechnung, wenn du immer nur eine Variable veränderst. So erkennst du, ob Kaufpreis, Eigenkapital, Zins oder Laufzeit den größten Einfluss auf deine Monatsrate hat.

Ergebnis

Was dieser Baufinanzierungsrechner berechnet

Im Mittelpunkt steht die geschätzte Monatsrate aus Tilgung und Zinsen. Zusätzlich zeigt die Seite den Darlehensbetrag, den Finanzierungsanteil am Kaufpreis, die über die Modelllaufzeit anfallenden Zinsen und die Summe aller Raten.

Die Berechnung sagt nicht voraus, ob eine Bank die Finanzierung bewilligt. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen werden unter anderem Kreditwürdigkeit, nachhaltige Tragfähigkeit, Einkommen, Verpflichtungen und die Immobilie geprüft. Auch bankinterne Beleihungsgrenzen und Konditionen können sich unterscheiden.

Deutschland kennt deshalb keinen allgemein gültigen Prozentsatz, bis zu dem jede Bank automatisch finanziert. Eigenkapital, Objektwert, Bonität und Finanzierungskonzept werden im Einzelfall betrachtet.

Berechnung

Wie die monatliche Rate in dieser Modellrechnung entsteht

Der Rechner verwendet eine konstante monatliche Annuität. Bei gleichbleibendem Sollzins bleibt die Rate in der Modellrechnung gleich. Innerhalb der Rate verschiebt sich der Anteil: Am Anfang fallen bei höherer Restschuld mehr Zinsen an, später fließt ein größerer Teil in die Tilgung.

Genau für diesen zweiten Fall gibt es den separaten Zinsbindungsrechner auf dieser Website.

Einflussfaktoren

Was die Rate einer Baufinanzierung steigen oder fallen lässt

Bei einer realen Finanzierung kann sich zusätzlich auswirken, wie hoch der Beleihungsauslauf ist, welche Sicherheiten bestehen und welche Konditionen der Darlehensgeber für das konkrete Objekt und den Antrag anbietet.

Deutschland

Warum Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit nicht dasselbe sind

Bei deutschen Wohnungsbaukrediten ist die anfängliche Zinsbindung ein zentrales Merkmal. Die Deutsche Bundesbank unterscheidet im Neugeschäft unter anderem variable Finanzierungen beziehungsweise Bindungen bis ein Jahr, Bindungen über ein bis fünf Jahre, über fünf bis zehn Jahre und über zehn Jahre.

Die Zinsbindung beschreibt, wie lange der vereinbarte Sollzins zunächst feststeht. Die vollständige Rückzahlung kann deutlich länger dauern. Ist am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld vorhanden, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Nicht enthalten

Welche Kosten der Rechner nicht automatisch berücksichtigt

Die Monatsrate dieses Tools enthält nur Tilgung und Zinsen. Beim Immobilienkauf in Deutschland können zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten anfallen. Diese Kaufnebenkosten sind regional und vom Einzelfall abhängig.

Auch Bereitstellungszinsen, mögliche Gebühren, Versicherungen, Förderbausteine, Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel werden hier nicht automatisch eingerechnet. Für eine konkrete Finanzierung ist deshalb der effektive Jahreszins zusammen mit den Vertragsunterlagen entscheidend.

Eigenkapital

Wie Eigenkapital den Darlehensbetrag verändert

Im Rechner wird das eingegebene Eigenkapital direkt vom Kaufpreis abgezogen. Dadurch sinkt der modellierte Darlehensbetrag. In der Praxis ist zusätzlich wichtig, ob Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden oder mitfinanziert werden sollen.

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, kann aber je nach Bank, Objekt und Bonität andere Konditionen oder strengere Anforderungen bedeuten. Der Rechner macht hierzu keine Zusage.

Laufzeit

Warum eine niedrigere Rate nicht automatisch günstiger ist

Wenn du die Laufzeit verlängerst, verteilt sich derselbe Darlehensbetrag auf mehr Monatsraten. Das kann die monatliche Belastung reduzieren. Gleichzeitig bleibt Kapital länger verzinst, sodass der Gesamtzinsaufwand in der Modellrechnung steigen kann.

Deshalb solltest du Monatsrate und Gesamtkosten immer zusammen ansehen. Eine Rate, die heute bequem wirkt, kann über viele zusätzliche Jahre einen deutlich höheren Zinsbetrag erzeugen.

Zinssensitivität

Teste mehrere Sollzinssätze statt nur einen

Ein einzelner Zinssatz ist nur ein Szenario. Lasse Kaufpreis, Eigenkapital und Laufzeit unverändert und rechne beispielsweise mit einem etwas niedrigeren, einem mittleren und einem höheren Sollzins. So erkennst du, wie empfindlich deine Rate auf Zinsänderungen reagiert.

Diese Vorgehensweise ist besonders hilfreich, wenn du noch keine konkrete Finanzierung vorliegen hast oder verschiedene Zinsbindungen prüfen möchtest.

Budget

Wie du die Rate in dein monatliches Budget einordnest

Die errechnete Rate ist nur ein Teil der Wohnkosten. Eigentümer müssen zusätzlich laufende Kosten, Rücklagen für Instandhaltung, Versicherungen, Steuern und mögliche Veränderungen ihrer Einnahmen berücksichtigen.

Eine Bank führt eine eigene Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Die persönliche Budgetplanung sollte deshalb konservativer sein als eine reine mathematische Ratenberechnung.

Tilgung

Warum sich Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf verändern

Bei einer konstanten Annuität werden die Zinsen jeweils auf die verbleibende Restschuld berechnet. Da die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, nimmt der Zinsanteil im Zeitverlauf ab und der Tilgungsanteil steigt.

Der jährliche Tilgungsverlauf unterhalb dieses Abschnitts macht diese Verschiebung sichtbar und zeigt, wie viel Restschuld am Ende jedes Jahres im Modell verbleibt.

Richtig lesen

Häufige Fehler bei einem Baufinanzierungsrechner

Typisch ist, Kaufnebenkosten mit dem Kaufpreis zu vermischen, den Effektivzins als Sollzins einzugeben oder eine ungewöhnlich lange Laufzeit nur wegen der niedrigeren Rate zu wählen. Auch ein Finanzierungsergebnis von 80 oder 90 Prozent bedeutet nicht, dass eine Bank diesen Anteil automatisch finanziert.

Nutze den Rechner deshalb für Szenarien und nicht als Vorentscheidung über eine Kreditzusage.

Nächster Schritt

Was du nach einer passenden Rate prüfen solltest

Wenn ein Szenario zu deinem Budget passt, sammle die Daten einer konkreten Finanzierung: gebundener Sollzins, effektiver Jahreszins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Restschuld am Ende der Bindung und alle relevanten Kosten.

Erst diese Angaben zeigen, wie nah eine reale Finanzierung an der vereinfachten Modellrechnung liegt.

Verlauf

Jährlichen Tilgungsverlauf des Szenarios ansehen

Die Tabelle nutzt dieselben Eingaben wie der Rechner und zeigt pro Jahr die gezahlten Raten, die Tilgung, die Zinsen und die verbleibende Restschuld.

Ein realer Darlehensverlauf kann durch Sondertilgungen, Tilgungssatzänderungen, Zinsänderungen oder andere Vertragsbedingungen abweichen.

Transparenz

Methodik und Quellen des Baufinanzierungsrechners

Die Monatsrate wird als konstante Annuität aus Darlehensbetrag, monatlichem Zinssatz und Zahl der Monatsraten berechnet. Der Rechner geht für das jeweilige Szenario von einem unveränderten Sollzins aus.

Die Berechnung dient nur der allgemeinen Orientierung. Maßgeblich sind die vorvertraglichen und vertraglichen Angaben des jeweiligen Darlehensgebers.