Baufinanzierung 110 Prozent: Kaufpreis und Nebenkosten finanzieren 2026

110-Prozent-Finanzierung: Was bedeutet das genau?

Eine 110-Prozent-Finanzierung ist die umgangssprachliche Bezeichnung für eine Immobilienfinanzierung, bei der nicht nur der Kaufpreis, sondern zusätzlich auch die Kaufnebenkosten über Fremdkapital abgedeckt werden. Der Name klingt exakt, ist aber keine gesetzlich festgelegte Quote. Wenn die Nebenkosten 8 % des Kaufpreises betragen, läge die tatsächliche Finanzierung rechnerisch bei 108 %; bei 12 % wären es 112 %.

Genau darin liegt der Unterschied zur 100-Prozent-Finanzierung. Dort wird der Kaufpreis vollständig finanziert, während Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung fehlen diese Eigenmittel ebenfalls oder sollen bewusst nicht eingesetzt werden.

Für die Bank ist das anspruchsvoller, weil ein Teil des Darlehens für Kosten verwendet wird, denen kein eigenständiger Sachwert gegenübersteht. Die Immobilie kann als Sicherheit dienen, die gezahlte Grunderwerbsteuer oder Notarrechnung aber nicht. Deshalb sind Auswahl der Bank, Bonität, Einkommen, Haushaltsüberschuss und Objektqualität bei dieser Finanzierungsform besonders wichtig.

Eine 110-Prozent-Finanzierung ist also nicht einfach „mehr Kredit“. Sie ist eine Finanzierung mit höherem Beleihungs- und Rückzahlungsrisiko. Wer sie prüft, sollte Kaufpreis, Nebenkosten, Darlehensstruktur, Rate, Tilgung, Reserve und mögliche Restschuld getrennt rechnen.

Für die Suchintention dieser Seite ist die Abgrenzung besonders wichtig: Eine 110-Prozent-Finanzierung ist die konkrete Hochfinanzierungsvariante inklusive Erwerbsnebenkosten. Die allgemeinere Frage „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“ umfasst dagegen auch 100-Prozent-Finanzierungen, bei denen die Nebenkosten selbst bezahlt werden. Diese Unterscheidung beeinflusst Bankauswahl, Konditionen und Risiko erheblich.

Welche Kosten werden bei 110 Prozent typischerweise mitfinanziert?

Zum Kaufpreis kommen in Deutschland mehrere Erwerbsnebenkosten hinzu. Dazu gehören vor allem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und – falls ein Makler beteiligt ist – der auf den Käufer entfallende Anteil der Provision. Je nach Objekt können außerdem Kosten für Gutachten, Modernisierung, Umzug oder Finanzierung anfallen.

Nicht jede Bank finanziert jede Nebenkostenposition auf dieselbe Weise. Manche Institute begrenzen den Immobilienkredit auf den Kaufpreis und verlangen für Nebenkosten Eigenmittel. Andere können bei sehr guter Bonität einen zusätzlichen Kreditbaustein akzeptieren. Auch ein Förderdarlehen kann in einer Gesamtstruktur eine Rolle spielen. Entscheidend ist daher nicht nur die Gesamtsumme, sondern welcher Baustein welche Kosten finanziert.

Wichtig ist, die Nebenkosten nicht pauschal mit 10 % anzusetzen, wenn konkrete Zahlen bereits feststehen. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab, Maklerkosten vom konkreten Geschäft und Notar-/Grundbuchkosten vom Vorgang. Für eine belastbare Finanzierung sollte die tatsächliche Nebenkostenliste vor der Kreditanfrage stehen.

Die 110 % sind somit eine praktische Kurzform. Professionell geplant wird mit Eurobeträgen: Kaufpreis plus jede konkrete Nebenkostenposition plus gegebenenfalls notwendige Modernisierung – und dagegen die tatsächlich vorhandenen Eigenmittel.

Erstelle deshalb vor jeder Anfrage eine Kostenliste mit Quelle und Fälligkeit. Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Kaufvertrag fällig, Notar und Grundbuch rechnen separat ab, Maklerkosten richten sich nach der Vereinbarung. Eine Bank möchte nachvollziehen können, wofür der zusätzliche Kreditbetrag verwendet wird. Je genauer diese Aufstellung ist, desto belastbarer lässt sich beurteilen, ob ein bestimmter Darlehensbaustein tatsächlich die jeweiligen Nebenkosten abdecken kann.

100 Prozent vs. 110 Prozent: Wo liegt der finanzielle Unterschied?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen typischerweise den Kaufpreis ab. Die Kaufnebenkosten werden aus Eigenkapital bezahlt. Dadurch ist die Kreditsumme niedriger und die Bank muss keinen Teil der Nebenkosten über die Immobilienfinanzierung tragen. Das reduziert das Risiko gegenüber einer vollständigen Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten.

Bei 110 % steigt die Fremdfinanzierung über den Kaufpreis hinaus. Dadurch erhöht sich nicht nur die Darlehenssumme, sondern häufig auch der Preis des Kredits. Banken können für hohe Beleihungsausläufe Zinsaufschläge verlangen oder bestimmte Teile nur über einen separaten, teureren Kreditbaustein finanzieren.

Die Entscheidung sollte deshalb nicht anhand des Begriffs fallen. Vergleiche immer die konkrete Darlehenssumme, den Effektivzins, die Tilgung, die Restschuld nach Zinsbindung und die noch vorhandene Liquiditätsreserve.

Ein praktischer Vergleich sollte außerdem zeigen, was passiert, wenn du zumindest einen Teil der Nebenkosten selbst tragen kannst. Schon 10.000 oder 20.000 Euro Eigenmittel können die benötigte Zusatzfinanzierung reduzieren. Ob dadurch ein besserer Zins erreicht wird, hängt von den Beleihungsgrenzen der jeweiligen Bank ab. Deshalb lohnt sich eine Szenariorechnung mit mehreren Eigenkapitalstufen statt einer reinen Ja/Nein-Entscheidung zwischen 100 und 110 Prozent.

Wer nur den Kaufpreis vollständig finanzieren und die Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlen möchte, findet die konkrete Abgrenzung in Baufinanzierung 100 Prozent.

Beispiel: Wie sieht eine 110-Prozent-Finanzierung in Euro aus?

Nehmen wir einen Kaufpreis von 400.000 €. Fallen insgesamt 40.000 € Nebenkosten an und werden diese ebenfalls kreditfinanziert, beträgt der Finanzierungsbedarf 440.000 €. Rechnerisch entspricht das 110 % des Kaufpreises. Bei nur 32.000 € Nebenkosten wären es dagegen 108 %, bei 48.000 € 112 %.

Dieses Beispiel zeigt, warum eine pauschale 110-%-Bezeichnung allein wenig aussagt. Für die Bank zählt der reale Finanzierungsbedarf. Außerdem kann ihr interner Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegen. Dann ist der wirtschaftliche Finanzierungsanteil aus Sicht der Bank noch höher.

Rechne zusätzlich immer mit einer separaten Reserve. Wenn sämtliche verfügbaren Mittel bereits in Kauf, Gebühren und Einrichtung fließen, können Reparaturen oder Einkommensausfälle schnell zu einem neuen Kreditbedarf führen. Eine 110-Prozent-Finanzierung ohne jede Liquidität nach dem Kauf ist deutlich riskanter als eine Finanzierung, bei der zwar keine Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, aber ein Notgroschen bestehen bleibt.

Zusätzlich zur anfänglichen Kreditsumme sollte das Beispiel bis zum Ende der ersten Zinsbindung weitergerechnet werden. Bei gleicher Tilgung entsteht bei 440.000 Euro eine höhere absolute Restschuld als bei 400.000 Euro. Wenn die Anschlusszinsen später steigen, wirkt sich diese Differenz erneut auf die Monatsrate aus. Die Frage lautet daher nicht nur, ob 440.000 Euro heute finanzierbar sind, sondern ob die verbleibende Restschuld auch in zehn oder fünfzehn Jahren noch robust refinanziert werden kann.

Für einen direkten Zahlenvergleich zwischen Kaufpreisfinanzierung und Finanzierung inklusive Nebenkosten zeigt der Rechner für Baufinanzierung ohne Eigenkapital Rate, Tilgung und Restschuld in getrennten Szenarien.

Welche Voraussetzungen sind für eine 110-Prozent-Finanzierung wichtig?

Eine 110-Prozent-Finanzierung richtet sich typischerweise an Haushalte mit sehr guter Bonität und belastbarem Einkommen. Weil die Finanzierungssumme über dem Kaufpreis liegt, muss das Risiko an anderer Stelle besonders überzeugend sein. Ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis, zwei stabile Einkommen, geringe laufende Schulden und eine nachvollziehbare Haushaltsrechnung können deshalb stark ins Gewicht fallen.

Auch das Objekt spielt eine zentrale Rolle. Eine marktgängige Immobilie in guter Lage mit plausibler Kaufpreisbewertung ist aus Bankensicht leichter zu finanzieren als ein schwer verwertbares Spezialobjekt oder ein Kaufpreis, der deutlich über dem von der Bank angesetzten Wert liegt.

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regel, nach der ein bestimmtes Nettoeinkommen automatisch für 110 % reicht. Banken haben unterschiedliche Kreditrichtlinien und Risikogrenzen. Ein Institut kann eine Konstellation ablehnen, die ein anderes nach genauer Prüfung akzeptiert.

Darum sollte die Anfrage nicht mit „Welche Bank gibt 110 %?“ beginnen, sondern mit einer sauberen Struktur: realistischer Objektwert, vollständige Nebenkosten, nachhaltiges Netto, bestehende Verpflichtungen, gewünschte Rate, Tilgung und Reserve. Erst danach lässt sich sinnvoll prüfen, welche Banken für das Profil infrage kommen.

Auch die Höhe des frei verfügbaren Einkommens nach allen Fixkosten ist wichtiger als das Brutto- oder Nettoeinkommen allein. Ein Haushalt mit 6.000 Euro Netto und hohen Kredit-, Unterhalts- und Mobilitätskosten kann weniger Spielraum haben als ein Haushalt mit 4.500 Euro Netto und geringen Verpflichtungen. Für hohe Finanzierungsquoten zählt deshalb die Qualität des Überschusses: regelmäßig, nachvollziehbar und mit ausreichendem Sicherheitspuffer.

Wenn du nicht den gesamten Kauf, sondern gezielt Steuer, Notar, Grundbuch oder Makler in die Finanzierung einbauen möchtest, zeigt unser Ratgeber Kaufnebenkosten finanzieren die möglichen Bausteine und Risiken.

Für eine konkrete Immobilie kannst du Kaufpreis, Nebenkosten, Startmonatsrate und Restschuld mit unserem Vollfinanzierung Haus Rechner auf einer gemeinsamen Basis durchspielen.

Kreditwürdigkeitsprüfung: Was die Bank rechtlich prüfen muss

Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Nach § 505a BGB darf der Vertrag nur abgeschlossen werden, wenn es nach der Prüfung wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kann.

§ 505b BGB und die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung konkretisieren, dass dafür notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen herangezogen werden müssen. Die Entscheidung darf bei Wohnimmobilienkrediten grundsätzlich nicht hauptsächlich darauf beruhen, dass der Immobilienwert den Kreditbetrag übersteigt oder künftig steigen werde.

Für eine 110-Prozent-Finanzierung ist das besonders relevant: Selbst eine werthaltige Immobilie ersetzt keine tragfähige Haushaltsrechnung. Der Kredit muss aus den verfügbaren Mitteln bedienbar sein. Deshalb prüfen Banken unter anderem Gehaltsnachweise, Kontobewegungen, bestehende Kredite, Lebenshaltung, Beschäftigungssituation und Informationen zur Immobilie.

Wer seine Chancen verbessern will, sollte vor der Anfrage vollständige und konsistente Unterlagen vorbereiten. Widersprüche oder fehlende Informationen verzögern die Prüfung und können bei einer ohnehin hoch finanzierten Transaktion besonders problematisch sein.

Die ImmoKWPLV betont zudem die Gesamtschau des Einzelfalls. Standardisierte Bankmodelle sind möglich, dennoch müssen die relevanten Faktoren insgesamt zu einer vertretbaren Prognose führen. Für Kreditnehmer bedeutet das: Eine einzelne gute Kennzahl – etwa ein hohes Einkommen oder eine gute SCHUFA – kompensiert nicht automatisch eine zu knappe Haushaltsrechnung, einen problematischen Objektwert oder bereits hohe laufende Schulden.

Haushaltsrechnung: Wie viel Rate darf die Vollfinanzierung verursachen?

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung ist die Kreditsumme höher als bei derselben Immobilie mit Eigenkapital. Dadurch steigt die Monatsrate oder die Entschuldung dauert länger. Die Haushaltsrechnung muss deshalb nicht nur „gerade so“ aufgehen, sondern einen realistischen Puffer enthalten.

Stelle nachhaltige Nettoeinnahmen allen regelmäßigen Ausgaben gegenüber: Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, Betreuung, Unterhalt, bestehende Kredite, Abonnements und wiederkehrende Jahreskosten. Nach dem Kauf kommen Eigentümerkosten hinzu, etwa Hausgeld, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung.

Die oft genannte Quote von etwa 40 % des Nettoeinkommens kann höchstens als Orientierung dienen. Entscheidend ist der absolute Überschuss. Ein Haushalt mit hohem Netto und geringen Fixkosten kann eine andere Rate tragen als ein Haushalt mit gleichem Netto, aber hohen Verpflichtungen.

Bei 110 % sollte zusätzlich ein Stress-Szenario gerechnet werden: Was passiert bei höheren Energiekosten, Elternzeit, Reparaturen oder einer Anschlussfinanzierung zu ungünstigeren Zinsen? Wenn die Finanzierung nur im Best-Case funktioniert, ist die Struktur zu eng.

Plane außerdem Eigentümerkosten nicht so, als würden sie die bisherige Warmmiete vollständig ersetzen. Rücklagen für Instandhaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherungen und mögliche Modernisierungen kommen neu hinzu. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung ist dieser Punkt besonders wichtig, weil zusätzliche Kreditaufnahme nach dem Kauf teuer werden kann. Ein monatlicher und ein separater liquider Puffer reduzieren das Risiko, dass kleinere Überraschungen sofort zu neuen Schulden führen.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf: Warum 110 Prozent für Banken teuer ist

Banken betrachten nicht nur den Kaufpreis, sondern den Wert der Immobilie als Sicherheit. Der interne Beleihungswert kann unter dem Kaufpreis liegen. Je höher das Darlehen im Verhältnis zu diesem Wert, desto höher ist der Beleihungsauslauf.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung ist dieser Effekt besonders deutlich, weil ein Teil des Kredits Nebenkosten finanziert, die keinen zusätzlichen Immobilienwert schaffen. Für den Kreditgeber besteht deshalb im Verwertungsfall weniger Sicherheit gegenüber der offenen Restschuld.

Das kann zu höheren Zinsen, zusätzlichen Sicherheiten, einer Aufteilung in mehrere Darlehen oder einer Ablehnung führen. Ein günstiger Kaufpreis relativ zum Marktwert kann zwar helfen, ersetzt aber nicht die Kreditwürdigkeitsprüfung und sollte nicht als garantiertes „Eigenkapital auf dem Papier“ behandelt werden.

Für den Vergleich verschiedener Angebote ist es sinnvoll zu fragen, wie die Bank den Beleihungsauslauf bewertet und ob Zinsaufschläge ab bestimmten Schwellen entstehen. Zwei Angebote mit gleicher nominaler Darlehenssumme können dadurch deutlich unterschiedliche Gesamtkosten haben.

Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Kaufst du für 400.000 Euro und finanzierst 440.000 Euro, liegt die Darlehenssumme bereits 10 Prozent über dem Kaufpreis. Setzt die Bank den nachhaltigen Immobilienwert intern nur mit 380.000 Euro an, ist der Abstand aus ihrer Risikosicht noch größer. Daraus können strengere Annahmekriterien entstehen. Der genaue interne Beleihungswert ist bankabhängig, aber der Mechanismus erklärt, warum identische Käufer bei verschiedenen Instituten unterschiedliche Konditionen erhalten können.

Zinsen: Warum eine 110-Prozent-Finanzierung meist teurer wird

Je höher das Risiko der Finanzierung, desto eher kann sich das in den Konditionen zeigen. Bei sehr hohen Finanzierungsquoten verlangen Banken häufig einen Zinsaufschlag gegenüber einem Kredit mit deutlich mehr Eigenkapital. Hinzu kommt: Wenn die Nebenkosten über einen separaten Raten- oder Nachrangbaustein finanziert werden, kann dieser teurer sein als das erstrangige Immobiliendarlehen.

Ein kleiner Zinsunterschied wirkt bei einer hohen Kreditsumme über viele Jahre stark. Deshalb sollte nicht nur die Monatsrate verglichen werden. Wichtiger sind Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Restschuld am Ende der Bindung und die Kosten eventueller Zusatzdarlehen.

Vergleiche 100 % und 110 % auf derselben Basis. Wenn du beispielsweise 20.000 € Eigenmittel einsetzen könntest, rechne mindestens zwei Szenarien: vollständige Nebenkostenfinanzierung und teilweise Eigenkapitalnutzung. So wird sichtbar, wie stark ein kleiner eigener Beitrag Zins und Restschuld verändern kann.

Eine 110-Prozent-Finanzierung sollte nicht gewählt werden, weil die Anfangsrate optisch noch passt. Entscheidend ist, welche Gesamtkosten und welche Restschuld du für die eingesparte Eigenkapitalsumme akzeptierst.

Für die Bewertung solltest du die Mehrkosten des fehlenden Eigenkapitals isolieren. Rechne aus, wie viel zusätzliche Monatsrate und wie viel zusätzlicher Zinsaufwand dadurch entstehen, dass beispielsweise 40.000 Euro Nebenkosten finanziert werden. Anschließend kannst du entscheiden, ob die erhaltene Liquidität diesen Preis wert ist. Diese Betrachtung ist aussagekräftiger als nur die Frage, ob die Bank die volle Summe bereitstellt.

Tilgung und Restschuld: Hohe Finanzierung braucht einen klaren Entschuldungsplan

Bei 110 % startest du mit einer hohen Schuldenposition. Deshalb ist die anfängliche Tilgung besonders wichtig. Eine sehr niedrige Tilgung hält die Rate zwar zunächst klein, lässt aber die Restschuld langsam sinken. Das erhöht die Abhängigkeit von der späteren Anschlussfinanzierung.

Ein sinnvoller Plan sollte zeigen, wie hoch die Restschuld nach 5, 10 oder 15 Jahren voraussichtlich ist. Rechne zusätzlich ein Szenario mit höherem Anschlusszins. So erkennst du früh, ob die heutige Rate nur deshalb funktioniert, weil die Entschuldung zu langsam ist.

Sondertilgungsrechte können hilfreich sein, wenn Bonuszahlungen, Erbschaften oder künftig höhere Einkommen erwartet werden. Sie sollten aber nicht die Basis der Tragbarkeit bilden. Die reguläre Rate muss auch ohne freiwillige Sonderzahlungen funktionieren.

Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte außerdem vermeiden, parallel unnötig teure Konsumentenkredite aufzubauen. Jede zusätzliche Verpflichtung schwächt die Haushaltsrechnung und kann die spätere Refinanzierung erschweren.

Besonders bei einem zusätzlichen Nebenkostenkredit kann es sinnvoll sein, eine schnellere Rückzahlung dieses teureren Bausteins zu prüfen. Dadurch kann die monatliche Belastung anfangs zwar höher sein, aber die unbesicherte oder nachrangige Schuld sinkt schneller. Welche Kombination sinnvoll ist, hängt von Zins, Laufzeit und Haushaltsüberschuss ab. Entscheidend ist, dass alle Bausteine in einem gemeinsamen Tilgungsplan sichtbar werden.

Früher Verkauf: Warum 110 Prozent ein negatives Eigenkapital erzeugen können

Ein wesentliches Risiko der 110-Prozent-Finanzierung zeigt sich bei einem frühen Verkauf. Zu Beginn ist die Restschuld hoch, während Kaufnebenkosten beim Verkauf nicht zurückkommen. Sinkt zusätzlich der Immobilienpreis oder entstehen Verkaufs- und Ablösekosten, kann der Verkaufserlös unter der offenen Gesamtschuld liegen.

Finanztip zeigt in Beispielrechnungen, dass eine Vollfinanzierung bei einem frühen Verkauf schneller zu einem Fehlbetrag führen kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Das ist kein Automatismus, aber es verdeutlicht den Mechanismus: Je weniger eigener Puffer vorhanden ist, desto stärker wirkt ein Preisrückgang.

Besonders kritisch ist das bei unsicherer Lebensplanung. Wenn beruflich ein Umzug wahrscheinlich ist, Familienplanung oder Trennung die Wohnsituation ändern könnten oder das Objekt nur wenige Jahre gehalten werden soll, sollte das Verkaufsrisiko ausdrücklich berechnet werden.

Eine 110-Prozent-Finanzierung passt deshalb eher zu einer langfristig stabilen Nutzung als zu einer Situation, in der ein kurzfristiger Verkauf realistisch ist.

Zum Verkaufsrisiko kommt gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, wenn ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung abgelöst werden muss und keine gesetzliche oder vertragliche Ausnahme greift. Auch Makler- oder sonstige Verkaufskosten können den Nettoerlös reduzieren. Ein Stress-Test sollte deshalb nicht nur einen geringeren Immobilienpreis, sondern auch Transaktions- und Ablösekosten berücksichtigen.

Kaufnebenkosten richtig berechnen: 110 Prozent sind nicht überall 110 Prozent

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom Einzelfall ab. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesland, Maklerkosten hängen vom konkreten Verkauf ab, und Notar- sowie Grundbuchkosten variieren mit dem Geschäftswert und den notwendigen Vorgängen.

Deshalb sollte die Finanzierungsquote nicht aus einer pauschalen Prozentzahl abgeleitet werden. Verwende die konkreten Werte aus Exposé, Kaufvertragsentwurf, Maklervereinbarung und regionaler Steuerhöhe. Nur so weißt du, ob dein tatsächlicher Bedarf 107, 110 oder 113 % des Kaufpreises beträgt.

Plane außerdem nicht jede Ausgabe automatisch in die Baufinanzierung ein. Möbel, Küche, Umzug oder Renovierung können je nach Bank anders bewertet werden. Manche Kosten müssen aus Eigenmitteln oder einem separaten Kredit bezahlt werden. Genau diese Struktur beeinflusst die effektiven Gesamtkosten.

Ein präziser Nebenkostenplan ist deshalb einer der wichtigsten Schritte vor der Bankanfrage. Er verhindert, dass kurz vor dem Notartermin eine Finanzierungslücke entsteht.

Bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen ist die Kostenabgrenzung noch wichtiger. Baunebenkosten, Außenanlagen, Küche oder Modernisierungsmaßnahmen können je nach Finanzierungspartner anders behandelt werden als klassische Erwerbsnebenkosten. Wer pauschal „110 Prozent“ beantragt, ohne diese Positionen sauber zu trennen, riskiert eine Finanzierungslücke. Eine belastbare Aufstellung ordnet jeder Ausgabe Betrag, Fälligkeit und vorgesehenen Finanzierungsbaustein zu.

Ein Darlehen oder mehrere Bausteine: Wie 110 Prozent technisch strukturiert werden können

Eine 110-Prozent-Finanzierung muss nicht zwingend aus einem einzigen Kredit bestehen. In der Praxis kann der Kaufpreis über ein grundpfandrechtlich besichertes Immobiliendarlehen laufen, während ein Teil der Nebenkosten über einen zweiten Kreditbaustein finanziert wird. Möglich sind – abhängig vom Anbieter und Profil – Nachrangdarlehen, Förderdarlehen oder andere Ergänzungen.

Die Struktur ist entscheidend, weil verschiedene Bausteine unterschiedliche Zinsen, Laufzeiten und Sicherheiten haben können. Ein günstiger Hauptkredit kann durch einen teuren Zusatzkredit relativiert werden. Deshalb sollte immer die Gesamtbelastung aller Darlehen betrachtet werden.

Achte insbesondere auf parallele Laufzeiten, Tilgungspläne und Fälligkeiten. Wenn ein Zusatzdarlehen deutlich schneller zurückgezahlt werden muss, kann die anfängliche Monatsbelastung höher sein als erwartet. Umgekehrt kann ein zu lang laufender teurer Zusatzkredit unnötige Zinskosten verursachen.

Vergleiche Angebote deshalb nicht nur über den Sollzins des größten Kreditbausteins. Stelle alle Kredite in einer gemeinsamen Übersicht zusammen.

Achte auch auf die Sicherheiten. Ein erstrangiges Immobiliendarlehen wird in der Regel günstiger bepreist als ein nachrangiger oder unbesicherter Kredit. Werden Nebenkosten über einen separaten Ratenkredit finanziert, steigt zudem die monatliche Belastung, weil solche Kredite oft kürzer laufen. Das kann die Tragbarkeit stärker verschlechtern als die zusätzliche Summe auf den ersten Blick vermuten lässt.

KfW 124: Kann Förderung bei einer 110-Prozent-Finanzierung helfen?

Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnimmobilie eingesetzt werden. Die KfW nennt aktuell einen Kreditbetrag von bis zu 100.000 € pro Vorhaben. Beim Kauf können neben dem Kaufpreis auch bestimmte Nebenkosten wie Notar-, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer förderfähig sein.

Das bedeutet nicht, dass KfW automatisch eine 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht. Der Förderkredit ist ein Baustein, der über den Finanzierungspartner beantragt wird und in dessen Gesamtprüfung einfließt. Die Bank muss die Tragfähigkeit der gesamten Finanzierung weiterhin beurteilen.

Wenn KfW 124 in Betracht kommt, sollte geprüft werden, wie der Kredit in die Rang- und Sicherheitenstruktur eingebaut wird, welche Zinsbindung gilt und wie sich die Gesamtrate zusammensetzt. Ein Förderkredit ist nur dann hilfreich, wenn er die Gesamtstruktur tatsächlich verbessert.

Außerdem ändern sich Förderkonditionen. Deshalb sollten Programme immer zum Zeitpunkt der konkreten Finanzierung aktuell geprüft werden.

Bei KfW 124 gilt außerdem: Antrag und Einbindung erfolgen über einen Finanzierungspartner und grundsätzlich vor Vorhabensbeginn beziehungsweise entsprechend den Programmbedingungen. Wer den Förderbaustein nutzen möchte, sollte ihn daher früh in die Struktur einplanen. Nachträglich lässt sich eine bereits verbindlich abgeschlossene Finanzierung nicht beliebig in einen Förderkredit umwandeln.

Für welche Profile kann 110 Prozent eher realistisch sein?

Typischerweise steigen die Chancen, wenn mehrere positive Faktoren zusammenkommen: sehr stabile und ausreichend hohe Einkommen, geringe sonstige Schulden, gute Bonität, langfristig sichere Beschäftigung und ein Objekt mit nachvollziehbarem Marktwert. Zwei Einkommen können zusätzliche Stabilität schaffen, sind aber keine Garantie.

Bei Selbstständigen oder stark schwankenden Einkommen kann die Prüfung anspruchsvoller sein, weil die nachhaltige Einkommenshöhe schwerer zu prognostizieren ist. Auch bei kurzen Beschäftigungsverhältnissen oder hoher bestehender Verschuldung kann eine 110-Prozent-Finanzierung schwieriger werden.

Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung allein. Banken betrachten das Gesamtbild und können je nach Institut unterschiedliche Anforderungen stellen. Deshalb lohnt sich bei hohen Finanzierungsquoten ein breiterer Marktvergleich besonders.

Wer zwar wenig liquide Mittel, aber andere werthaltige Sicherheiten besitzt, sollte diese ebenfalls offenlegen. Ob und wie eine Bank sie berücksichtigt, hängt von ihrer Kreditpolitik ab.

Bei Beamten oder sehr sicheren Angestellten kann die Einkommensstabilität positiv wirken, während Selbstständige häufig längere Einkommenshistorien und zusätzliche Unterlagen benötigen. Junge Käufer mit hohem Einkommen, aber wenig angespartem Kapital, sind ein typisches Profil, bei dem eine hohe Finanzierung überhaupt diskutiert wird. Dennoch bleibt das Objekt entscheidend: Auch ein sehr guter Kunde kann bei einem überteuerten oder schwer verkäuflichen Objekt an Bankgrenzen stoßen.

Alternativen zur 110-Prozent-Finanzierung

Wenn 110 % zu teuer oder nicht verfügbar sind, gibt es mehrere Stellschrauben. Schon ein begrenzter Eigenkapitalbetrag für einen Teil der Nebenkosten kann die Finanzierung verbessern. Ebenso kann ein günstigerer Kaufpreis oder ein Objekt mit besserem Verhältnis von Preis und Wert helfen.

Eine weitere Möglichkeit ist, den Kauf zu verschieben und gezielt Nebenkosten anzusparen. Das ist nicht für jeden sinnvoll, kann aber die spätere Bankauswahl vergrößern. Auch Förderprogramme oder familiäre Unterstützung können – sofern rechtlich und finanziell sauber strukturiert – den Fremdfinanzierungsbedarf reduzieren.

Wichtig ist, Alternativen nicht nur nach „bekomme ich den Kredit?“ zu beurteilen. Vergleiche Monatsrate, Gesamtkosten, Restschuld und Liquiditätsreserve. Eine etwas niedrigere Finanzierungsquote kann über Jahre deutlich günstiger sein.

Wenn das Budget nur mit maximaler Finanzierung und ohne Reserve funktioniert, ist ein günstigeres Objekt oft die robustere Alternative.

Eine weitere Alternative ist, nicht das gesamte vorhandene Vermögen als „kein Eigenkapital“ zu behandeln. Manche Käufer möchten Wertpapiere oder Rücklagen vollständig behalten. Dann sollte gerechnet werden, ob ein teilweiser Einsatz wirtschaftlich sinnvoller ist als der Zinsaufschlag einer 110-Prozent-Finanzierung. Liquidität hat einen Wert, aber auch der zusätzliche Kredit hat einen Preis. Die optimale Balance ist individuell.

Welche Banken finanzieren 110 Prozent?

Es gibt keine verlässliche allgemeine Liste von Banken, die jedem Kunden eine 110-Prozent-Finanzierung anbieten. Ob ein Institut Kaufpreis plus Nebenkosten finanziert, hängt von internen Kreditrichtlinien, Bonität, Objekt, Darlehenssumme und Marktphase ab. Angebote können sich ändern.

Deshalb ist ein produktneutraler Vergleich sinnvoller als die Suche nach einer einzelnen „110-%-Bank“. Für dieselbe Finanzierung können unterschiedliche Institute stark unterschiedliche Zinsaufschläge, Tilgungsvorgaben oder Zusatzsicherheiten verlangen.

Vergleiche mindestens Effektivzins, monatliche Gesamtrate, Zinsbindung, Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, Restschuld, Bereitstellungszinsen und die Kosten eventueller Zusatzdarlehen. Entscheidend ist die Gesamtstruktur.

Ein Vermittler kann helfen, passende Kreditgeber für eine hohe Finanzierungsquote zu identifizieren. Die Kreditentscheidung trifft jedoch immer der jeweilige Darlehensgeber nach eigener Prüfung.

Fordere bei Vergleichen dieselbe Darlehenssumme und denselben Tilgungswunsch an. Sonst entsteht schnell ein scheinbar günstigeres Angebot, das in Wahrheit nur mit geringerer Tilgung oder einem anderen Nebenkostenbaustein kalkuliert wurde. Für einen fairen Vergleich sollten Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenmittel, Zinsbindung und Tilgung identisch sein. Erst dann lassen sich Zinsaufschläge und Bankpolitik wirklich vergleichen.

Ablauf, Checkliste und Vergleich: So entscheidest du über 110 Prozent

Beginne mit einer vollständigen Haushaltsrechnung und ermittle die nachhaltig tragbare Monatsrate. Danach folgen Eigenmittel und Reserve: Auch wenn die Erwerbskosten vollständig finanziert werden sollen, solltest du wissen, welche Liquidität nach dem Kauf vorhanden bleibt.

Im nächsten Schritt werden Kaufpreis, Nebenkosten und gegebenenfalls Modernisierung exakt zusammengestellt. Anschließend sollte das Objekt geprüft werden, weil Kaufpreis und bankinterner Wert für eine hohe Finanzierung besonders wichtig sind.

Bereite Einkommens-, Vermögens-, Schuld- und Objektunterlagen vollständig vor. Erst dann lohnt sich die Anfrage bei mehreren Banken oder Vermittlern. Vergleiche nicht nur Zusagen, sondern die gesamten Konditionen und die Darlehensstruktur.

Vor dem Notartermin müssen Finanzierung und Auszahlungsvoraussetzungen sauber geklärt sein. Verlasse dich nicht auf unverbindliche Vorprüfungen, wenn der Kaufvertrag bereits feste Verpflichtungen auslöst.

Vor einer Reservierung oder einem Kaufvertrag sollte außerdem klar sein, welche Aussagen der Bank lediglich vorläufig sind und wann eine belastbare Kreditentscheidung vorliegt. Eine positive Online-Berechnung oder ein unverbindlicher Vorcheck ist noch keine endgültige Finanzierungszusage. Gerade bei 110 Prozent sollten Fristen im Kaufvertrag und die Finanzierung zeitlich aufeinander abgestimmt werden, damit kein unnötiges Vertragsrisiko entsteht.

Eine praktische Abschlussprüfung besteht aus vier Blöcken. Erstens Kosten: Sind Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und mögliche Modernisierung vollständig erfasst? Zweitens Haushalt: Bleibt nach Rate und Eigentümerkosten ein monatlicher Puffer? Drittens Kredit: Sind Effektivzins, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung, Restschuld und Zusatzbausteine bekannt? Viertens Risiko: Gibt es eine Liquiditätsreserve und wurde ein Szenario für höheren Anschlusszins oder frühen Verkauf gerechnet?

Vergleiche anschließend mindestens eine Alternative mit etwas Eigenkapital oder geringerem Kaufpreis. Dadurch wird sichtbar, welchen Preis du für die vollständige Nebenkostenfinanzierung zahlst. Die Differenz aus Zins, Rate und Restschuld ist der wirtschaftliche Preis dafür, das vorhandene Kapital nicht einzusetzen oder den Kauf ohne Ansparphase umzusetzen.

Credalye kann bei der Strukturierung helfen, indem Angebote auf derselben Ausgangsbasis verglichen werden. Entscheidend ist nicht, eine möglichst hohe Finanzierung zu erreichen, sondern eine Kombination zu finden, die zu Einkommen, Objekt und langfristiger Planung passt. Die Kreditentscheidung bleibt beim jeweiligen Darlehensgeber, und eine 110-Prozent-Finanzierung sollte nur dann gewählt werden, wenn sie auch außerhalb des optimistischen Basisszenarios tragfähig bleibt.