¿Es posible conseguir una hipoteca 100% más gastos en 2026 y qué significa exactamente pedir más del precio de la vivienda
Una hipoteca 100% más gastos es una financiación que intenta cubrir dos capas distintas de la compra: el precio completo de la vivienda y los impuestos, tasación, registro de la compraventa y demás costes que debe asumir el comprador. Si una casa cuesta 100, financiar solo el 100% significa prestar 100. Financiar “100% más gastos” supone que la deuda supera el precio de adquisición porque incorpora desembolsos adicionales. Esa diferencia es esencial para entender qué ofrece realmente el mercado.
En septiembre de 2026 no existe una oferta bancaria estándar y abierta que garantice financiar a cualquier cliente el precio íntegro y todos los gastos de la compra. Las entidades suelen partir de porcentajes inferiores y reservan la financiación elevada para perfiles concretos, avales públicos, garantías adicionales o operaciones cuya relación entre precio y tasación les permita asumir más riesgo. Las páginas que prometen un 110% o un 120% deben leerse como servicios de intermediación o estudios sujetos a aprobación, no como un derecho del comprador.
El Banco de España recuerda que la cuantía hipotecaria está normalmente vinculada al valor de tasación y suele situarse hasta un máximo del 80%. Superar ese porcentaje es posible en determinadas operaciones, pero aumenta la exposición del banco y exige una justificación más sólida. Llegar además a los gastos significa financiar una cantidad que puede ser superior al precio pagado por el inmueble, lo que reduce todavía más el colchón de garantía.
Por eso conviene separar este artículo de la guía de Credalye sobre cómo conseguir una hipoteca al 100%. Aquella explica las vías para financiar todo el precio; esta analiza el escalón adicional: qué pasa con los impuestos y gastos, cuándo podrían quedar indirectamente cubiertos y por qué en la mayoría de las operaciones sigue siendo necesario aportar liquidez propia.
Qué diferencia hay entre una hipoteca al 80%, una hipoteca al 100% y una hipoteca 100% más gastos cuando calculas el dinero que necesitas
La hipoteca estándar suele financiar una parte del valor de la vivienda y obliga al comprador a aportar entrada. El 80% se utiliza como referencia habitual porque reduce el riesgo de que la deuda se acerque demasiado al valor de la garantía. Una hipoteca al 100% elimina esa entrada sobre el precio, pero no elimina automáticamente los costes de adquirir la vivienda. El comprador puede seguir necesitando dinero para impuestos, tasación y gastos de compraventa.
La hipoteca 100% más gastos va un paso más allá porque pretende que el préstamo cubra una cantidad superior al precio pactado. Eso cambia la lógica del riesgo: el banco no solo presta todo lo que vale la compra, sino que añade una suma que no se corresponde directamente con valor inmobiliario adicional. Si la vivienda tuviera que venderse poco después, el importe pendiente podría superar con facilidad el dinero recuperable, especialmente después de costes de venta y movimientos del mercado.
También cambia el cálculo de la cuota. Financiar más capital durante veinte, veinticinco o treinta años significa pagar intereses sobre una cantidad mayor. El ahorro de entrada inicial se transforma en una deuda a largo plazo. Por eso una operación que resuelve el problema de liquidez del día de la compra puede reducir la capacidad de ahorro posterior y elevar de forma significativa el coste total.
Cuando compares alternativas, no uses “100%” y “100% más gastos” como sinónimos. Pregunta cuál es el capital máximo, sobre qué valor se calcula el porcentaje, qué gastos quedan fuera y cuánto dinero debes llevar a firma. Esa información permite saber si realmente puedes comprar sin entrada o si todavía existe una necesidad de ahorro que no aparece en el porcentaje publicitario.
Por qué los bancos no comercializan de forma habitual una hipoteca que financie el precio completo y además todos los gastos de la compra
El banco toma la vivienda como garantía, pero la decisión de préstamo debe basarse también en solvencia. Cuanto más se acerca el capital al valor de la casa, menor es el margen de seguridad si el inmueble baja de precio o debe venderse en una situación adversa. Si el préstamo supera incluso el precio de adquisición, la operación parte con una relación deuda-valor especialmente elevada y exige una capacidad de pago muy sólida.
La tasación ayuda a medir el valor de la garantía, pero no convierte automáticamente una compra barata en financiación gratuita. La entidad mantiene políticas internas sobre el porcentaje máximo respecto a tasación y compraventa y puede limitar el préstamo aunque el informe arroje un valor superior. Una tasación alta puede mejorar la estructura de la operación, pero no obliga al banco a prestar los gastos.
Además, la entidad debe evaluar los ingresos, compromisos financieros, historial y capacidad futura del cliente. Financiar más capital incrementa la cuota y empeora la ratio de endeudamiento. Un comprador que encajaba con una hipoteca equivalente al precio puede dejar de encajar si añade al préstamo impuestos y costes. El problema no es solo la garantía: también es la capacidad de devolver una deuda mayor cada mes.
Por eso las operaciones por encima del 100% del precio suelen aparecer como excepciones negociadas, estructuras con garantías adicionales o soluciones intermediadas, no como una tarifa pública disponible de forma automática. Si una publicidad utiliza la expresión “100% más gastos”, revisa quién concede el préstamo, qué porcentaje real estudia, qué valor toma como base y qué condiciones de solvencia se exigen.
Qué gastos de compraventa tendría que cubrir una hipoteca 100% más gastos y por qué los impuestos suelen ser la parte más importante
Los gastos de compra no son una única partida. En vivienda usada, el comprador debe afrontar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y de posibles tipos reducidos. En vivienda nueva, con carácter general, la compra está sujeta a IVA y a Actos Jurídicos Documentados según la normativa autonómica. A ello se añaden inscripción registral de la compraventa, copias notariales y, cuando corresponda, gestoría u otros servicios contratados.
El Consejo General del Notariado recuerda que en vivienda nueva el IVA general de vivienda es del 10% y que el AJD varía por comunidad; en vivienda usada se aplica ITP con tipos autonómicos. La cifra total no debe calcularse con una regla única para todo el país porque existen reducciones por edad, vivienda habitual, discapacidad, familia numerosa y otras situaciones según cada territorio.
La tasación merece una mención separada. Desde la Ley 5/2019, el coste de tasar la vivienda corresponde al cliente salvo que la entidad decida asumirlo voluntariamente. En cambio, los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría vinculados a la formalización del préstamo hipotecario corresponden al banco. Esta distribución ha reducido lo que el comprador paga por crear la hipoteca, pero no elimina los impuestos y costes de la compraventa.
Por tanto, una operación que financia el 100% del precio puede seguir necesitando una cantidad relevante de liquidez. Antes de reservar vivienda, calcula los gastos con el tipo fiscal aplicable en tu comunidad y distingue claramente compraventa de préstamo. Esa separación evita pensar que una “hipoteca al 100%” significa comprar sin disponer de ningún ahorro.
Por qué los gastos de formalizar la hipoteca y los gastos de comprar la vivienda no son lo mismo desde la Ley 5/2019
La expresión “gastos de hipoteca” genera confusión porque se utiliza para conceptos jurídicamente distintos. La Ley 5/2019 distribuye los costes de formalización del préstamo: el banco asume notaría de la escritura hipotecaria, registro, gestoría e impuesto correspondiente a esa formalización, mientras que el cliente paga la tasación y, si existe, la comisión de apertura prevista en la oferta. Esta regla se refiere al préstamo, no a la adquisición del inmueble.
El Banco de España subraya precisamente esa diferencia. Los impuestos que nacen de comprar una vivienda, la inscripción de la adquisición y otros costes de la compraventa pueden seguir recayendo sobre el comprador. Por eso una hipoteca que cubre el precio no necesariamente cubre la cantidad total que necesitas para completar la operación.
Esta distinción también importa cuando comparas anuncios. Una entidad puede decir que “asume los gastos de la hipoteca” y referirse simplemente al reparto legal de formalización. Eso no significa que esté prestando dinero para pagar ITP, IVA o los demás costes de adquisición. Lee qué conceptos se incluyen y qué parte corresponde al capital del préstamo.
Si tu problema principal es cómo pagar esos desembolsos, la guía de Credalye sobre pedir un préstamo para pagar gastos de hipoteca explica el impacto de añadir otra deuda. En esta guía nos centramos en si la propia financiación hipotecaria puede superar el precio y qué alternativas existen sin confundir obligaciones del banco con dinero prestado al comprador.
Cómo funciona el aval ICO en 2026 y por qué puede facilitar el 100% del precio pero excluye de forma expresa impuestos y gastos
La Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo sigue siendo una de las vías más relevantes para quien tiene solvencia pero no ha acumulado suficiente entrada. La adenda publicada en el BOE en julio de 2026 prorrogó la formalización de operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. El aval cubre parcialmente el riesgo asumido por la entidad y permite estudiar porcentajes de financiación superiores a los habituales.
El punto decisivo para esta keyword está en el convenio: el préstamo avalado no puede superar el 100% del menor entre el valor de tasación y el precio de adquisición de la vivienda, y el texto indica expresamente que impuestos y gastos no están incluidos. Es decir, el programa puede resolver la entrada sobre el precio, pero no convierte la financiación pública en una hipoteca 100% más gastos.
El aval general cubre hasta el 20% del préstamo y puede alcanzar el 25% cuando la vivienda cumple el requisito energético previsto. Esto no significa que el Estado preste ese dinero directamente al comprador. La hipoteca la concede una entidad adherida, que conserva la responsabilidad de analizar solvencia y decidir si aprueba la operación dentro de las reglas de la línea.
La adenda de 2026 confirma la extensión temporal, mientras que el convenio original define el límite de financiación y la exclusión de impuestos y gastos. Si cumples los requisitos, el ICO puede reducir de forma importante el ahorro necesario para la entrada, pero debes presupuestar por separado lo que tendrás que pagar para completar la compraventa.
Qué pueden aportar los avales autonómicos y los programas para jóvenes cuando buscas financiación alta sin suficiente ahorro para la entrada
Varias comunidades autónomas mantienen programas dirigidos a jóvenes o compradores de primera vivienda que permiten a las entidades elevar el porcentaje financiado. Su diseño no es idéntico: cambian edad, ingresos, residencia, precio máximo, porcentaje cubierto y bancos adheridos. En muchas operaciones su utilidad principal es acercar el préstamo al precio completo, no pagar todos los impuestos y gastos.
Por eso hay que leer cada programa de forma literal. Que una garantía pública permita financiar el 95% o el 100% no significa que el banco esté autorizado o dispuesto a prestar una suma adicional para ITP, IVA, AJD u otros costes. Algunos convenios fijan expresamente el menor valor entre tasación y compraventa como techo de referencia.
El efecto práctico puede ser importante: si la entrada baja del 20% al 5% o desaparece, el comprador conserva más ahorro para impuestos y costes. Esta es una forma indirecta de hacer viable la compra sin necesidad de que la hipoteca supere el precio. Desde el punto de vista financiero suele ser una estructura más clara que añadir deuda por encima del valor adquirido.
Antes de decidir, comprueba si el programa sigue abierto, qué entidades participan, qué precio máximo admite y qué gastos siguen a tu cargo. Las condiciones cambian y no todas las comunidades ofrecen la misma cobertura. La ayuda pública debe analizarse como una reducción de la entrada, no como una promesa automática de compra sin ahorro.
Puede una tasación superior al precio de compra permitir que la financiación cubra también parte de los gastos sin que exista una hipoteca comercial del 110%
Cuando el valor de tasación supera de forma clara el precio pactado, el porcentaje del préstamo respecto a la tasación puede ser menor que el porcentaje respecto al precio. Esa diferencia matemática puede abrir margen para que una entidad estudie un capital elevado. Sin embargo, muchos bancos aplican límites sobre el menor entre precio y tasación o tienen techos internos que impiden transformar toda la diferencia en dinero adicional para gastos.
La tasación debe ser independiente y reflejar el valor del inmueble, no una cantidad buscada para justificar financiación. El Banco de España recuerda que su función es medir la garantía y ayudar a valorar el riesgo. Inflar expectativas sobre la tasación puede provocar que firmes arras contando con un préstamo que después no llega.
Una compra realizada por debajo de valor puede mejorar la posición negociadora porque reduce el LTV sobre tasación. Aun así, la entidad analizará por qué existe esa diferencia, cuánto capital solicita el cliente, cómo queda su endeudamiento y si la política de riesgos permite prestar más que el precio de adquisición. No existe una obligación de utilizar el “exceso de tasación” para cubrir impuestos.
Si tu estrategia depende de esta vía, pide un preestudio que indique el criterio de financiación antes de comprometer la compra. La pregunta no debe ser solo “¿cuánto ha tasado?”, sino “¿qué porcentaje aplica el banco y sobre qué base?”. Esa respuesta determina si hay margen real o solo una diferencia de valor sin efecto en el capital concedido.
Por qué algunas viviendas de entidades o activos adjudicados pueden admitir más financiación sin equivaler necesariamente a una hipoteca 100% más gastos
Las entidades pueden ser más flexibles al financiar inmuebles propios o comercializados dentro de determinados canales porque conocen mejor el activo y tienen interés en facilitar su venta. En ese contexto pueden aparecer porcentajes superiores al estándar o plazos que no se ofrecen igual para una vivienda comprada a un particular. Aun así, la financiación depende del perfil del comprador y de la valoración del inmueble.
Un porcentaje alto sobre una vivienda del banco no significa que se incluyan impuestos y gastos. La entidad puede financiar el precio completo y seguir exigiendo que el cliente aporte los costes de adquisición. La documentación comercial debe indicar el porcentaje máximo, el valor de referencia y si existe algún concepto adicional financiable.
También conviene comparar el precio del inmueble con el mercado. Obtener un 100% sobre una vivienda más cara no es necesariamente mejor que aportar entrada en otra compra con precio más ajustado. La financiación es una herramienta, no un descuento. Analiza vivienda y préstamo como dos decisiones conectadas pero distintas.
Si esta vía te permite comprar con menos ahorro, conserva una reserva para impuestos, tasación y gastos posteriores a la entrega. Muebles, reparaciones, comunidad y suministros aparecen después de firmar y no deberían depender de crédito adicional. Una operación de financiación alta necesita más margen de seguridad, no menos.
Cómo pueden influir una doble garantía, otra vivienda libre de cargas o un avalista cuando el banco estudia financiar por encima del porcentaje habitual
Aportar una garantía adicional puede reducir el riesgo del banco porque la deuda queda respaldada por más patrimonio. Algunas operaciones se estructuran hipotecando parcialmente otro inmueble o incorporando avales personales. Esto puede facilitar porcentajes que no serían posibles solo con la vivienda adquirida, pero traslada riesgo a terceros o a otro patrimonio familiar.
Una doble garantía no convierte los gastos en dinero gratuito. Si el préstamo aumenta para cubrir precio y costes, todo el capital debe devolverse con intereses. Además, si existe incumplimiento, la entidad puede ejecutar las garantías conforme al contrato. El familiar que aporta una vivienda puede poner en riesgo un activo que no forma parte de la compra.
El avalista también asume una responsabilidad seria. Antes de utilizarlo para alcanzar una financiación extrema, compara qué cambiaría si redujeras el precio de compra o ahorraras durante más tiempo. Una garantía familiar puede tener sentido en una estructura muy controlada, pero no debería utilizarse para ocultar que la cuota ya está demasiado cerca del límite.
La entidad debe explicar con claridad el alcance de las garantías y reflejarlas en la documentación precontractual. Si hay varios inmuebles o personas afectadas, el asesoramiento previo y la lectura notarial son especialmente importantes. La meta no es conseguir que el banco diga sí, sino evitar que una compra comprometa patrimonio familiar desproporcionado.
Por qué pedir un préstamo personal para pagar los gastos puede reducir la hipoteca que te concede el banco y empeorar la solvencia
Cuando la hipoteca cubre el 100% del precio pero faltan impuestos y gastos, una solución aparente es añadir un préstamo personal. El problema es que esa nueva cuota entra en el análisis de endeudamiento. La entidad hipotecaria consulta riesgos y puede comprobar obligaciones financieras, de modo que el crédito utilizado para completar la compra puede reducir precisamente la capacidad hipotecaria que necesitabas conservar.
Un préstamo personal suele tener un plazo mucho más corto que una hipoteca y un coste superior. La cuota mensual puede ser significativa aunque el capital sea pequeño comparado con el precio de la vivienda. Eso comprime la renta disponible durante los primeros años, cuando además aparecen mudanza, mobiliario, mantenimiento y otros gastos domésticos.
Pedirlo antes de la aprobación puede cambiar la decisión del banco; pedirlo después no cambia que tendrás dos deudas que pagar. Ocultar financiación o asumirla entre el estudio y la firma puede generar problemas si la entidad actualiza la información financiera. La operación debe evaluarse con todas las obligaciones reales, no con una fotografía incompleta.
Si estás considerando esta vía, revisa primero cómo afecta tener hipoteca y préstamo personal a la vez. En muchos casos, reducir precio, esperar a ahorrar o utilizar un programa de aval puede generar una estructura más resistente que sumar cuotas para llegar a la firma.
Cuánto ahorro sigue siendo necesario cuando consigues financiar el 100% del precio y por qué la cantidad cambia según vivienda y comunidad autónoma
Con una hipoteca al 100% del precio desaparece la entrada tradicional, pero siguen existiendo los impuestos y gastos de compra. La cifra depende de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma y de posibles tipos reducidos. En vivienda nueva, el IVA general es del 10% y se añade AJD autonómico; en vivienda usada, el ITP varía por territorio. A estos impuestos se añaden registro, copias y tasación, entre otros conceptos.
No conviene usar un porcentaje universal sin comprobar tu situación. Algunas comunidades aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual de determinado valor. Una compra con bonificación fiscal puede requerir bastante menos liquidez que otra del mismo precio sin beneficios. El cálculo debe hacerse con normativa autonómica vigente.
Además del dinero para cerrar la operación, conserva un colchón posterior. Una vivienda recién comprada puede requerir reparaciones, electrodomésticos, comunidad, seguros, suministros y mudanza. Utilizar hasta el último euro para impuestos deja una economía muy expuesta a cualquier imprevisto durante los primeros meses de la hipoteca.
Por eso el objetivo razonable no es llegar a “cero ahorro” porque el banco financie todo el precio. Incluso cuando la entrada desaparece, sigue siendo saludable disponer de liquidez propia. La cantidad concreta debe calcularse después de conocer impuestos, gastos y necesidades de la vivienda, no mediante una promesa genérica de financiación total.
Qué riesgo asumes cuando la deuda inicial supera el precio de la vivienda y por qué puedes quedar con patrimonio neto negativo desde el principio
Financiar precio y gastos puede hacer que el saldo inicial del préstamo sea superior a lo que pagaste por la casa. Si necesitases vender pronto, el precio de mercado tendría que cubrir la deuda pendiente y los costes de venta. Una bajada moderada del valor puede dejar una diferencia que tendrías que aportar para cancelar completamente el préstamo.
Esta situación se conoce de forma práctica como patrimonio neto negativo: debes más de lo que recuperarías con la venta. No implica que la hipoteca vaya a fallar si sigues pagando, pero reduce flexibilidad. Cambiar de ciudad, separarse, perder ingresos o necesitar vender antes de lo previsto se vuelve más difícil cuando la deuda empieza por encima del valor de adquisición.
El riesgo también afecta a la refinanciación. Una futura entidad que estudie una subrogación o novación mirará el capital pendiente y el valor actualizado de la vivienda. Si el LTV sigue muy alto, puede haber menos margen para obtener mejores condiciones. La comodidad inicial de no aportar ahorro puede limitar opciones durante varios años.
Antes de aceptar financiación extrema, calcula cuánto capital amortizarás en los primeros años y cuánto margen tendrías si el inmueble no sube de precio. Una estructura sólida debería poder soportar cambios de vida sin depender de una revalorización rápida de la vivienda.
Cómo cambia la cuota y el coste total cuando financias también los gastos durante décadas en lugar de pagarlos con ahorro
Cada euro añadido al capital hipotecario genera intereses durante el plazo en que permanezca pendiente. Financiar gastos a treinta años puede reducir la presión de liquidez inicial, pero convierte un impuesto o una factura puntual en deuda de muy largo plazo. El coste final de esa parte será superior al importe original porque se amortiza junto con el resto del préstamo.
Al mismo tiempo, pedir más capital eleva la cuota. Puede parecer una diferencia pequeña repartida entre muchos meses, pero también aumenta la ratio de esfuerzo y reduce el margen para ahorro futuro. Si el banco necesita ampliar plazo para que la cuota encaje, pagarás durante más años y el coste total puede crecer aún más.
La modalidad de interés también importa. En una fija, el coste de la cuota es predecible; en una variable o mixta, la parte indexada puede cambiar. Cuando la financiación parte de un porcentaje muy alto, existe menos margen para absorber subidas. El producto que encajaba con una entrada del 20% puede ser demasiado exigente al financiar también esa entrada y los gastos.
Antes de decidir, calcula la operación completa con el capital real que necesitarías. La guía qué hipoteca me puedo permitir ayuda a partir de la cuota sostenible y no del máximo que una entidad podría aprobar. En financiación alta, esa disciplina es especialmente importante.
Qué perfil suele necesitar el comprador para que un banco estudie una financiación muy alta sin una entrada relevante
Cuanto mayor es el porcentaje solicitado, más importante se vuelve la calidad del perfil. La entidad busca ingresos estables, una ratio de endeudamiento controlada, historial de pagos limpio y capacidad para mantener la cuota durante muchos años. La financiación elevada no suele ser la solución para una solvencia débil; normalmente exige justamente lo contrario: un expediente capaz de compensar el mayor riesgo del préstamo.
La antigüedad laboral o de actividad, la estabilidad del sector, el número de titulares y el nivel de ahorro disponible pueden influir. Incluso si quieres utilizar el ahorro para gastos, demostrar que has sido capaz de acumularlo mejora la imagen financiera. Un cliente sin entrada por estrategia no se valora igual que uno sin ningún margen de liquidez.
Las deudas existentes pesan más porque cualquier préstamo personal, tarjeta o financiación reduce la renta disponible. También se analiza la edad al vencimiento, el plazo solicitado y la calidad de la vivienda como garantía. Una operación al 100% puede ser viable con un capital moderado y dos ingresos estables, pero no por el simple hecho de que el inmueble tenga buena tasación.
Revisa la guía de requisitos para pedir una hipoteca antes de iniciar la negociación. Si el perfil no soporta una hipoteca estándar, aumentar el capital para cubrir gastos no mejora el problema; lo amplifica.
Qué alternativas existen si no tienes ahorros suficientes para entrada y gastos sin depender de una hipoteca superior al precio de compra
La primera alternativa es buscar una financiación cercana al 100% del precio mediante aval ICO, programas autonómicos o una política bancaria para perfiles concretos y reservar el ahorro disponible para impuestos y gastos. Esta estructura reduce la necesidad inicial sin llevar necesariamente la deuda por encima del precio de la vivienda.
También puedes reducir el precio objetivo de compra. Una vivienda más barata disminuye capital, impuestos y cuota al mismo tiempo. Esta opción puede parecer menos atractiva que “conseguir más financiación”, pero fortalece toda la operación y deja espacio para gastos posteriores. La capacidad de compra debe construirse desde el presupuesto, no desde el máximo préstamo.
Otra vía es retrasar la compra y acumular liquidez específica para gastos. Si ya tienes ingresos suficientes para la cuota pero te falta ahorro, unos meses adicionales pueden cambiar la estructura sin necesidad de endeudamiento adicional. Durante ese periodo también puedes cancelar pequeñas deudas y mejorar el expediente para negociar financiación alta sobre el precio.
La ayuda familiar puede plantearse mediante donación o préstamo entre particulares correctamente documentado y con el tratamiento fiscal que corresponda. No debe improvisarse en la firma. Antes de usar patrimonio de familiares o garantías sobre otra vivienda, compara el riesgo jurídico y económico con una compra más barata o un plazo de ahorro adicional.
Cómo negociar con bancos y brókers una financiación alta sin aceptar una promesa ambigua de “100% más gastos”
Un intermediario puede mejorar la búsqueda, pero no elimina las restricciones económicas. Si la única manera de comprar consiste en financiar precio, impuestos y todos los gastos sin conservar ninguna reserva, analiza con especial cuidado la cuota, el coste total y el riesgo de endeudamiento. Conseguir la aprobación no convierte una estructura frágil en una estructura sostenible.
Pregunta también si trabaja con todo el mercado o con un panel limitado de entidades, si cobra del cliente, de los bancos o de ambos, y qué ocurre si no consigue financiación. Estos datos permiten valorar si el coste del servicio compensa la posibilidad de acceder a una operación que no has encontrado directamente.
Antes de contratar, comprueba que el intermediario esté inscrito en el registro correspondiente del Banco de España o de la autoridad competente y solicita por escrito sus honorarios, cuándo se devengan y qué servicio incluyen. La Ley 5/2019 establece obligaciones de información para los intermediarios, por lo que una promesa genérica de “conseguimos el 110%” no debería sustituir una explicación contractual precisa.
Los intermediarios de crédito inmobiliario pueden acceder a varias entidades y conocer políticas de financiación alta que no se publicitan de forma masiva. Esto puede ser útil cuando la operación se sale del perfil estándar. Sin embargo, un bróker no controla la decisión final del banco y no puede garantizar que una entidad conceda una cantidad concreta antes de estudiar solvencia y vivienda.
Empieza preguntando por capital, no por eslóganes. Indica el precio de compra, el valor estimado, el ahorro disponible y cuánto necesitas exactamente para completar impuestos y gastos. Pide que te expliquen el porcentaje máximo sobre compraventa y tasación y si existe un límite absoluto al precio. Así sabrás si la operación cubre realmente tu necesidad o solo el 100% del inmueble.
Solicita una preevaluación de solvencia antes de pagar servicios o firmar arras difíciles de recuperar. Una respuesta comercial informal no equivale a aprobación. Si la operación depende de una tasación alta, deja margen contractual suficiente para que el resultado no te obligue a comprar sin financiación confirmada.
Compara la TAE y las vinculaciones, porque los préstamos de financiación elevada pueden tener precios o condiciones diferentes. Un banco que presta más puede exigir seguros, nómina u otros productos. La cantidad concedida es importante, pero no debe ocultar el coste que soportarás durante décadas.
Si interviene un bróker, pide sus honorarios por escrito y no aceptes una garantía absoluta de concesión. Si comparas directamente bancos, utiliza la guía de Credalye sobre cómo elegir banco para pedir hipoteca para revisar TIN, TAE, financiación, bonificaciones y FEIN sobre una misma operación.
Checklist final para saber si una hipoteca 100% más gastos es realmente viable antes de reservar vivienda o asumir nuevas deudas
Primero separa precio y gastos. Calcula cuánto cuesta la vivienda y cuánto debes pagar por impuestos, tasación, registro de la compra, copias y servicios que correspondan. Después identifica cuánto financiaría realmente cada entidad: porcentaje sobre precio, porcentaje sobre tasación, capital máximo y conceptos excluidos. No des por hecho que “100%” incluye todo lo que necesitas para firmar.
Si puedes utilizar el aval ICO, recuerda que en 2026 la línea está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027 y que el préstamo avalado puede llegar al 100% del menor entre tasación y precio de adquisición, con impuestos y gastos excluidos. Comprueba además los requisitos personales y el precio máximo aplicable antes de construir tu presupuesto alrededor del programa.
Revisa todas tus deudas y calcula la cuota con el capital total. Si necesitas un préstamo personal para completar gastos, añade esa cuota antes de decidir si la compra es sostenible. Conserva una reserva después de firmar y evita utilizar una garantía familiar para sostener una operación que ya consume demasiado ingreso mensual.
Finalmente, no conviertas la financiación máxima en objetivo. Una hipoteca 100% más gastos puede existir de forma excepcional, pero no es el estándar y concentra más riesgo. La compra tiene sentido cuando el precio, la cuota, el ahorro restante y las garantías encajan juntos. Si necesitas que todas las variables estén en su límite para llegar a la firma, reducir importe o esperar puede ser una decisión financieramente más resistente.
