Pedir un préstamo para pagar gastos de hipoteca: cuándo puede ayudarte y cuándo complica la compra

¿Se puede pedir un préstamo para pagar gastos de hipoteca?

Sí, es posible solicitar un préstamo personal para obtener liquidez con la que afrontar determinados gastos relacionados con una compra hipotecada. Pero que el producto exista y pueda solicitarse no significa que sea neutro para la operación. Si todavía estás tramitando la hipoteca, esa nueva deuda pasa a formar parte de tus compromisos financieros y puede cambiar la cantidad que el banco está dispuesto a prestarte.

La primera cuestión es identificar qué entiendes por “gastos de hipoteca”. Muchas personas utilizan esa expresión para englobar tasación, impuestos, notaría, registro, gestoría, entrada, mudanza o incluso reformas. Legalmente no todos esos conceptos pertenecen a la formalización del préstamo hipotecario. Algunos corresponden al prestamista y otros derivan de la compraventa de la vivienda.

Por tanto, pedir financiación adicional puede tener sentidos muy distintos. No es lo mismo necesitar una cantidad limitada para la tasación o para un gasto puntual que depender de un préstamo personal para cubrir impuestos, parte de la entrada y otros costes de la compra. Cuanto mayor sea la deuda añadida, mayor será su peso dentro del análisis de solvencia.

El Banco de España recuerda que la concesión de crédito debe basarse en un estudio individualizado de capacidad de pago. Si el préstamo personal se contrata antes de la hipoteca, la entidad hipotecaria analizará ambas obligaciones de manera conjunta. La pregunta útil no es solo si puedes pedirlo, sino si después de hacerlo la operación sigue teniendo suficiente margen financiero.

“Gastos de hipoteca” y gastos de compraventa no son lo mismo

Separar ambos conceptos evita calcular mal cuánto dinero necesitas. La formalización del préstamo hipotecario genera una serie de costes vinculados a la garantía y a la propia escritura de financiación. La compraventa, en cambio, genera impuestos y otros desembolsos porque estás adquiriendo un inmueble.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización del préstamo hipotecario cambió de forma importante. El comprador ya no debe asumir todos los costes que históricamente se asociaban a firmar una hipoteca. Eso significa que antes de buscar un préstamo personal conviene revisar el desglose real de la operación.

Por ejemplo, la tasación necesaria para que el banco valore la garantía es un coste que corresponde al prestatario. En cambio, los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario, los gastos de registro de la garantía y los de gestoría corresponden al prestamista en los términos previstos por la normativa. Las copias notariales las paga quien las solicita.

La compraventa tiene su propia lógica. El comprador puede necesitar fondos para impuestos de adquisición, escritura de compraventa, inscripción de la propiedad, servicios profesionales si los ha contratado y otros costes asociados a comprar y poner en uso la vivienda. Llamar a todo “gastos de hipoteca” puede hacerte creer que el banco debería asumir conceptos que en realidad pertenecen a la compra.

La Ley 5/2019 reparte los gastos de formalización del préstamo hipotecario

El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece una distribución concreta de varios gastos asociados a la concesión del préstamo inmobiliario. El prestatario paga la tasación del inmueble. El prestamista asume la gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario y los gastos de inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.

Las copias de la escritura las asume quien las solicite. Además, puede existir una comisión de apertura si está pactada en las condiciones del préstamo. La propia Ley señala que, cuando exista, se devenga una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión inherentes a la actividad del prestamista.

Este reparto es importante para la keyword que estamos analizando. Si una persona piensa en pedir un préstamo para pagar gastos hipoteca porque calcula que tendrá que asumir notaría, registro y gestoría de la escritura hipotecaria, puede estar partiendo de una estimación incorrecta para operaciones sujetas a la normativa actual.

Antes de financiar nada, conviene comprobar la FEIN, el proyecto de contrato y la información de gastos entregada por la entidad. La norma exige que el prestamista informe de manera clara y veraz sobre qué conceptos corresponden a cada parte. El objetivo es conocer la necesidad de liquidez real, no financiar una cifra aproximada basada en reglas antiguas.

¿Qué gastos de la compra siguen correspondiendo al comprador?

Aunque muchos costes de formalización de la hipoteca recaigan sobre el banco, comprar una vivienda sigue exigiendo recursos propios. El principal bloque suele estar formado por los impuestos de la adquisición, cuyo tratamiento depende del tipo de vivienda y de la normativa aplicable en la comunidad autónoma.

En una vivienda usada, la adquisición suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En obra nueva, la operación normalmente se articula con IVA y, cuando corresponda, Actos Jurídicos Documentados según la normativa territorial. Los tipos, bonificaciones y reducciones pueden variar, por lo que no debe darse por hecho un porcentaje único para toda España.

También puede haber gastos vinculados a la escritura e inscripción de la compraventa, además de servicios que el comprador haya decidido contratar. A esto se suma la tasación cuando es necesaria para la hipoteca y, en su caso, la comisión de apertura prevista en la oferta del banco.

Estos desembolsos explican por qué una persona puede disponer del dinero necesario para la entrada y, aun así, quedarse corta para completar la operación. El problema aparece cuando la solución automática es añadir un préstamo personal sin recalcular el endeudamiento. La compra puede seguir siendo jurídicamente posible, pero el presupuesto mensual cambia desde el primer día.

¿Puede un préstamo personal cubrir tasación, impuestos y otros gastos de la compra?

Un préstamo personal proporciona liquidez que puede destinarse a distintos fines siempre que el contrato no establezca una finalidad restringida. Por ello, puede utilizarse para afrontar determinados gastos asociados a una adquisición. El punto crítico no es tanto el destino del dinero como la forma en que esa nueva deuda afecta a la hipoteca.

Si el préstamo se contrata antes de que el banco haya decidido definitivamente sobre la financiación inmobiliaria, su cuota y su capital pendiente pasan a formar parte de los compromisos del solicitante. El banco no debería valorar los fondos procedentes de esa deuda como si fueran ahorro acumulado por el comprador.

Además, el préstamo personal suele tener un plazo más corto que la hipoteca. Eso hace que una cantidad relativamente pequeña pueda generar una cuota mensual significativa durante los primeros años. Es precisamente en ese periodo cuando también aparecen los gastos de mudanza, equipamiento, mantenimiento, suministros y adaptación a la nueva vivienda.

Por eso, cubrir impuestos o gastos de compra con un crédito personal puede solucionar una falta puntual de efectivo y, al mismo tiempo, empeorar la capacidad mensual. La decisión debe medirse por la suma de las dos cuotas y por el colchón que queda después, no solo por conseguir reunir el dinero necesario para llegar a la firma.

Financiar los gastos con otro crédito cambia la solvencia de la hipoteca

La evaluación hipotecaria se basa en la capacidad presente y futura para devolver el préstamo. El Banco de España señala que la entidad revisa ingresos, gastos, activos y compromisos existentes. Si aparece una segunda financiación, esa obligación modifica la fotografía financiera que sirve para calcular la viabilidad.

Una nueva cuota reduce el dinero disponible cada mes. Esto puede traducirse en un importe hipotecario menor, en una estructura más conservadora o en una decisión negativa si el banco considera que el nivel de endeudamiento ya no es sostenible. No existe un porcentaje legal único que obligue a todas las entidades a aprobar o rechazar la operación a partir de un mismo nivel de esfuerzo.

Cada banco aplica su política de riesgos y tiene en cuenta más elementos que la simple relación entre cuotas e ingresos: estabilidad laboral, antigüedad, composición de los ingresos, ahorro, edad, otras deudas, personas a cargo y características del inmueble. Por eso dos compradores que necesitan financiar la misma cantidad para gastos pueden recibir respuestas distintas.

La idea clave es que el préstamo personal no se analiza de forma independiente. Aunque su finalidad sea pagar gastos relacionados con la compra, desde el punto de vista del riesgo sigue siendo una deuda. El banco hipotecario tiene que decidir si puedes atender esa cuota y la hipotecaria al mismo tiempo.

La CIRBE hace visible la nueva deuda dentro del análisis bancario

La CIRBE, Central de Información de Riesgos del Banco de España, recoge información sobre préstamos, créditos, avales y garantías declarados por las entidades. No es un fichero de morosos. Su utilidad es ofrecer una visión de la exposición crediticia de personas y empresas.

Cuando solicitas una hipoteca, la entidad puede consultar la CIRBE dentro del estudio de solvencia. Si has contratado un préstamo personal para financiar gastos de la compra, esa deuda puede formar parte de la información utilizada para valorar el riesgo.

Esto hace poco recomendable diseñar la operación bajo la idea de “pedir primero el dinero para los gastos y después no mencionarlo al banco”. La solicitud hipotecaria debe basarse en información completa y fiable. Una financiación que existe pero no se incorpora correctamente al análisis puede provocar discrepancias entre lo declarado y la situación crediticia real.

Además, la CIRBE no es la única fuente. En el estudio de viabilidad pueden revisarse documentos de ingresos, extractos, obligaciones financieras y registros de impago cuando corresponda. La forma más sólida de plantear una hipoteca es trabajar desde el principio con el endeudamiento real que tendrás después de la compra.

¿Qué pasa si pides el préstamo antes de que aprueben la hipoteca?

Si solicitas el préstamo personal antes de que el banco haya terminado el estudio hipotecario, la nueva deuda puede influir directamente en la decisión. La entidad ya no analiza únicamente tus obligaciones anteriores: debe incorporar la cuota adicional y comprobar si sigue existiendo capacidad suficiente para asumir la hipoteca.

En la práctica, esto puede cambiar el capital máximo, la cuota admisible o la valoración general del expediente. No significa que la hipoteca vaya a ser rechazada automáticamente, pero la operación ya no es la misma que existía antes de contratar el préstamo.

El riesgo es mayor cuando esa financiación se utiliza para cubrir una parte sustancial de los recursos propios necesarios para comprar. Si la entrada, los impuestos y otros gastos dependen en gran medida de deuda, el comprador llega a la hipoteca con menos ahorro y más obligaciones mensuales.

Por eso conviene evitar una secuencia en la que primero se calcula una hipoteca sobre la base del ahorro disponible y después se añade un préstamo personal sin volver a hacer números. Si necesitas financiación adicional, debe incorporarse desde el principio al presupuesto total y al análisis de capacidad de pago.

La FEIN no convierte tu expediente financiero en algo inmutable

La FEIN contiene las condiciones personalizadas de la oferta hipotecaria y, en el marco de la Ley 5/2019, tiene carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado. Sin embargo, no debe interpretarse como una invitación a asumir nueva deuda sin consecuencias antes de la firma.

La oferta se ha construido a partir de una determinada situación financiera. Si el cliente adquiere un compromiso relevante después del análisis de solvencia, la entidad puede encontrarse ante circunstancias distintas de las que conocía cuando evaluó la operación.

El Banco de España considera que una entidad que ya ha evaluado positivamente una operación no debería generar falsas expectativas y debe actuar con diligencia. Pero también señala que pueden aparecer circunstancias nuevas que justifiquen revisar la decisión conforme a la política de riesgos.

Por eso, si necesitas pedir un préstamo para pagar gastos de hipoteca cuando ya tienes la FEIN, el criterio prudente es comprobar el efecto antes de contratarlo. Llegar a notaría con una estructura de deuda distinta a la estudiada puede complicar una operación que parecía encaminada.

Financiar entrada y gastos a la vez deja menos margen desde el primer mes

Una cosa es recurrir a una pequeña financiación para un gasto concreto y otra muy distinta cubrir con deuda una parte relevante de la entrada y los costes de la compra. En el segundo escenario, el comprador comienza la vida de la hipoteca con menos ahorro y con dos cuotas que coinciden desde el principio.

El ahorro previo cumple varias funciones. Permite financiar la parte del precio que la hipoteca no cubre, afrontar impuestos y gastos y conservar un colchón para imprevistos. Si todo ese dinero procede de préstamos, la compra puede cerrarse, pero la capacidad de absorber cualquier problema posterior es menor.

Además, un préstamo personal suele amortizarse en menos años. Durante ese periodo inicial, la cuota combinada puede ser especialmente intensa. Es precisamente cuando el hogar necesita adaptarse a nuevas facturas, mantenimiento, posibles reformas o gastos de equipamiento.

La sostenibilidad no se mide por llegar a la escritura con el dinero justo. Se mide por cómo queda la economía familiar después de firmar. Una operación sólida necesita margen mensual y liquidez suficiente para no depender de una nueva financiación ante el primer gasto inesperado.

El coste real de pagar los gastos de la hipoteca a crédito

Pagar gastos con un préstamo personal convierte un desembolso puntual en una obligación financiera con intereses. El coste deja de ser únicamente el importe de los impuestos, la tasación o el concepto que quieras cubrir. También debes añadir intereses, comisiones si existen y cualquier otro coste incorporado a la TAE.

Para comparar correctamente, conviene revisar la TAE y el importe total adeudado del préstamo personal. Una cuota pequeña puede parecer cómoda, pero si se extiende durante varios años incrementa el coste de una compra que ya está financiada mediante hipoteca.

La situación se vuelve especialmente relevante cuando las dos cuotas coinciden durante mucho tiempo. Aunque el préstamo personal termine antes, durante sus años de vigencia reduce la capacidad de ahorro y puede dificultar amortizaciones anticipadas, reformas o cualquier otro objetivo financiero.

Financiar gastos tampoco aumenta necesariamente el valor del inmueble. A diferencia del capital destinado a comprar la vivienda, parte de ese dinero se consume en impuestos, servicios o costes de la operación. Por ello, antes de pedirlo conviene preguntarse si el beneficio de mantener liquidez hoy compensa el coste adicional durante los próximos años.

¿Cuánto puede reducir una cuota personal tu capacidad hipotecaria?

No existe una cifra universal. El efecto depende de tus ingresos, del importe de la cuota personal, del resto de deudas y de los criterios internos del banco. Una cuota que para un hogar supone un compromiso pequeño puede ser determinante para otro con ingresos más ajustados.

La lógica es sencilla: si el banco determina que solo una parte de tus ingresos puede destinarse de forma prudente a deudas, cada euro que ya utilizas para pagar un préstamo personal deja menos espacio para la futura cuota hipotecaria. Para mantener el mismo margen, el banco podría tener que reducir el capital concedido o modificar la estructura de la operación.

También influye cuánto tiempo falta para cancelar el préstamo personal. Una deuda que termina pronto no tiene la misma duración que otra recién contratada, pero no existe una regla que obligue a la entidad a ignorarla por estar próxima a vencer. La valoración corresponde al estudio individualizado.

Por eso no conviene calcular la hipoteca máxima primero y añadir después el préstamo de gastos. La estimación debe hacerse al revés: sumar todos los compromisos que existirán después de la compra y, a partir de ahí, valorar qué cuota hipotecaria puede encajar sin dejar el presupuesto excesivamente tensionado.

Pedir el préstamo después de firmar cambia el momento, no la necesidad de pagarlo

Algunas personas prefieren esperar a firmar la hipoteca y pedir el préstamo personal después. Esto evita que la nueva deuda forme parte del expediente hipotecario inicial si realmente no existe todavía, pero no elimina su impacto sobre las finanzas del hogar.

Una vez formalizada la hipoteca, cualquier entidad que estudie el préstamo personal verá que ya existe una obligación hipotecaria. La nueva financiación tendrá que superar su propio análisis de solvencia y puede ser denegada si la capacidad restante es insuficiente.

Además, esperar hasta después de la firma solo es útil si los gastos que necesitas pagar pueden afrontarse en ese momento. Los impuestos y desembolsos necesarios para completar la compraventa no pueden dejarse para después simplemente para evitar que aparezca una segunda deuda durante el estudio hipotecario.

Esta estrategia tampoco debería basarse en contratar crédito inmediatamente después de comprar para recuperar el ahorro gastado. La hipoteca ya supone un compromiso de largo plazo. Añadir otra cuota debe responder a una necesidad real y a un presupuesto que siga dejando margen una vez asumidas ambas.

Alternativas para cubrir los gastos sin añadir otra cuota

Si el problema es una falta de liquidez para llegar a la compra, conviene revisar alternativas antes de contratar un préstamo personal. La primera es retrasar la operación y aumentar el ahorro. Puede ser menos rápido, pero reduce la deuda inicial y mejora el colchón disponible después de firmar.

También pueden existir programas públicos de avales, bonificaciones fiscales o ayudas dirigidas a determinados compradores. Su disponibilidad y requisitos cambian según territorio, edad, situación familiar u otras condiciones, por lo que deben consultarse en la convocatoria vigente.

Otra posibilidad es revisar el precio de compra o buscar una vivienda cuyo coste permita conservar recursos para impuestos y gastos. Una operación más barata puede resultar financieramente más sólida aunque la cuota hipotecaria inicial parezca similar.

En algunos perfiles y operaciones, una entidad puede ofrecer un porcentaje de financiación superior al habitual. No es un derecho del comprador ni una solución automática: depende de la política de riesgos, la tasación, el inmueble y la solvencia. En cualquier caso, aumentar la hipoteca también aumenta la deuda y debe analizarse por su coste total.

Cancelar o reducir otras deudas puede mejorar la fotografía financiera

Si ya pagas préstamos personales, tarjetas financiadas u otras cuotas, reducir esas obligaciones antes de solicitar la hipoteca puede liberar margen mensual. Esto puede mejorar la solvencia y simplificar el análisis de la operación.

Sin embargo, utilizar todo el ahorro para cancelar deuda puede crear otro problema: quedarse sin fondos para impuestos, tasación y otros gastos de compra. La decisión debe equilibrar dos objetivos que compiten entre sí: reducir compromisos mensuales y conservar liquidez suficiente para completar la adquisición.

Antes de amortizar anticipadamente conviene revisar el capital pendiente, el ahorro de intereses y las posibles compensaciones previstas en el contrato. Si la deuda está a punto de terminar, el efecto económico puede ser diferente al de cancelar un préstamo recién iniciado.

El objetivo no debería ser presentar una fotografía artificialmente limpia durante unas semanas. Lo importante es que la estructura financiera después de comprar sea sostenible. Menos deuda previa ayuda, pero también ayuda conservar un fondo de seguridad que evite volver a pedir crédito inmediatamente después de la firma.

¿Qué documentación conviene revisar antes de asumir dos financiaciones?

Antes de contratar un préstamo para pagar gastos de hipoteca conviene reunir toda la información de las dos operaciones. De la hipoteca, revisa la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato, la tasación y el desglose de gastos que corresponde a cada parte. De la financiación personal, revisa importe, plazo, TAE, cuota y coste total.

También necesitas una visión completa de tus ingresos y obligaciones. Nóminas o justificantes de ingresos, extractos, capital pendiente de otras deudas y la información de CIRBE ayudan a conocer la situación que la entidad puede valorar.

El presupuesto de compra debe incluir por separado precio de la vivienda, entrada, impuestos, tasación, gastos de compraventa, servicios contratados y cualquier reserva para mudanza o acondicionamiento. Mezclar todos estos conceptos en una única cifra hace más difícil saber qué parte se está financiando realmente.

Finalmente, calcula el escenario posterior a la firma. La pregunta no es solo cuánto dinero necesitas reunir hoy, sino qué mensualidad total tendrás durante el periodo en que coincidan hipoteca y préstamo personal. Esa suma debe dejar espacio para gastos ordinarios, ahorro y posibles imprevistos.

Checklist para saber si pagar gastos de hipoteca con un préstamo tiene sentido

Antes de añadir una segunda financiación, revisa estos puntos de forma conjunta:

• Separa los gastos. Distingue formalización de la hipoteca, compraventa, impuestos, tasación y otros costes.
• Comprueba quién debe pagar cada concepto. No financies como propio un gasto que corresponde al prestamista.
• Calcula cuánto dinero falta realmente. Utiliza importes documentados y no una estimación genérica.
• Suma todas las cuotas. Incluye hipoteca, préstamo personal, tarjetas y cualquier otra obligación.
• Revisa la CIRBE y tus deudas actuales. Trabaja con la misma información que puede utilizar la entidad para evaluar el riesgo.
• Valora el momento. Una deuda contratada antes de aprobar o firmar la hipoteca puede cambiar el expediente.
• Compara el coste total. No mires únicamente la mensualidad; revisa TAE, plazo e importe total adeudado.
• Conserva un colchón. Llegar a la compra sin ahorro disponible aumenta la vulnerabilidad ante imprevistos.
• Revisa alternativas. Más ahorro, una vivienda de menor precio o ayudas disponibles pueden reducir la necesidad de crédito.
• Piensa en después de la firma. La operación debe seguir funcionando cuando la compra ya esté hecha y las dos cuotas estén activas.

Si para que la compra sea posible necesitas financiar entrada, impuestos, gastos y además consumir prácticamente todo el ahorro, la estructura merece una revisión especialmente prudente. Conseguir firmar no es lo mismo que poder sostener la operación con comodidad.

Pedir préstamo para pagar gastos hipoteca: el objetivo no es llegar a la firma a cualquier precio

Pedir un préstamo para pagar gastos hipoteca puede ser una forma de obtener liquidez, pero la decisión empieza por saber qué costes corresponden realmente al comprador. Desde la Ley 5/2019, el prestatario no asume todos los gastos de formalización de la escritura hipotecaria: la tasación sigue siendo suya, mientras que gestoría, registro de la garantía y notaría de la escritura del préstamo recaen sobre el prestamista en los términos previstos.

Los impuestos y gastos de la compraventa son otra cuestión. Si necesitas financiarlos con un préstamo personal, esa deuda se incorpora a tu situación financiera y puede reducir el margen disponible para la hipoteca. La CIRBE, la documentación de solvencia y la cuota mensual permiten a la entidad valorar el conjunto.

El momento también importa. Contratar nueva deuda antes de que la hipoteca esté aprobada o firmada puede alterar la fotografía que el banco había analizado. Esperar hasta después de la firma evita ese cambio previo, pero no elimina el coste ni la obligación de devolver el préstamo.

La decisión más sólida es calcular la compra completa: dinero propio, gastos reales, hipoteca, segunda financiación y margen posterior. Si la operación solo funciona utilizando crédito para cubrir cada euro que falta, conviene revisar alternativas antes de convertir una falta puntual de liquidez en varios años de deuda adicional.